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妻子代丈夫在賣房合同簽的字,法律效力如何認定

2023-06-06 11:00發布

妻子代丈夫在賣房合同簽的字,法律效力如何認定

在二手房買賣中,如果房子屬于賣方的夫妻共同財產,合同通常需要夫妻倆共同簽字。在實際交易過程中,有時會出現丈夫或妻子一個人簽兩個人名字的情況,當時可能覺得不要緊,事后卻可能成為賣方反悔的理由。

基本案情

2016年12月,馮先生與劉小姐在中介公司的居間下簽訂了《房屋買賣合同》,以84萬的價格購買劉小姐的一處房屋,約定一個月后辦理過戶手續。

馮先生支付了5萬元的定金,以及5000元的中介費,約定到過戶當天再一次性付清剩余的房款,如果到期賣方不交房則要向馮先生支付5萬元違約金。

這套房子是劉小姐和她丈夫的共同財產,而簽合同的時候劉小姐的丈夫不在現場,劉小姐把合同內容發給丈夫看過后,在合同上簽了他們夫妻倆的名字。

過了一個月,馮先生催劉小姐交房,劉小姐卻反悔了,拒絕辦理過戶手續,給出的理由是當時自己丈夫沒在合同上簽字,自己無權處分共同財產,這份房屋買賣合同屬于無效合同。

為了購買這套房,馮先生四處借錢才湊夠了84萬元現金,氣不打一處來,于是把劉小姐夫婦告上了法院,要求他們退還定金、賠償中介費損失并按照合同約定支付違約金。

在這起糾紛中,房屋買賣合同究竟有沒有法律效力呢?

法律依據

對于房屋買賣這種重要事項的決定,由于涉及的財產標的額巨大,需要夫妻雙方達成一致,合同上應該有夫妻兩個人的簽名才行。

按照慣例,合同上的簽名一定得是當事人本人的簽名,如果當事人不會寫字,也可以由別人代簽后按手印確認,否則合同無效。

但丈夫和妻子畢竟關系特殊,妻子代簽的姓名到底有沒有效力呢?

根據《〈婚姻法〉司法解釋一》第十七條第二款的規定:

“夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財產做重要處理決定,夫妻雙方應當平等協商,取得一致意見。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的,另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人。”

根據司法解釋,問題的關鍵在于,夫妻雙方是否取得了一致意見。

如果沒有達成一致,丈夫或妻子自作主張簽下兩個人的名字,即便關系再親密也不行;

相反,如果已經達成一致,那么代簽的姓名就可以視為是當事人本人的簽名,具有同等的法律效力。

在前面講的這起糾紛中,劉小姐是將合同內容發給丈夫確認后才簽的字,可見夫妻倆對賣房一事意見是一致的,房屋買賣合同合法有效,劉小姐不履行過戶義務屬于違約行為,因此法院支持了馮先生的訴訟請求。

通過這個案例我們可以推斷,以丈夫或妻子沒有出面為由進行抵賴,拒絕履行合同義務,通常是得不到法律支持的。

但是為了使合同能夠順利履行,盡可能降低風險,我們建議在購買二手房的時候,盡量讓對方夫婦都到場簽字;

如果其中一人實在無法到場,那么最好要有能證明賣方夫妻達成一致意見的證據,例如合同簽訂現場的相關錄音、中介的證言等。


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