所謂做低房價，就是送交稅務部門審稅的合同價比房屋買賣雙方約定的真實房價低。一般表現為網簽合同價低于房屋買賣雙方關于房價的真實約定，房屋買賣雙方再通過簽訂補充協議等方式明確雙方對于真實房價的約定。做低房價一般是為了避稅。

一、做低房價的方式

（一）陰陽合同

在房屋買賣中，合同當事人為了達到少交稅的目的，往往簽訂兩份合同。一份是對內的合同，是雙方真實意思的表示，也是雙方真實履行的合同，即“陰合同”；另一份是對外的合同，是用于審稅等用的，不是雙方真實履行的合同，即“陽合同”。一般而言，“陽合同”約定的合同價款要比“陰合同”低很多。

關于“陰陽合同”的效力問題。“陰合同”是雙方真實意思的表示，并不違反法律、行政法規的效力性強制性規定，因而是有效的。“陽合同”則是為了逃稅，屬于《合同法》第52條第二項所規定的“惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益”或者第三項“以合法形式掩蓋非法目的”的情形，依法應當認定為無效。如果法院不是必須對合同效力作出認定，則只會對真實的房屋價格作出認定，對于合同的效力不做正面回答。即便法院必須對合同的效力作出正面的回答，一般也都是認定做低房價的部分條款無效，不影響整個合同的效力。即合同還是有效的，房價按照陰合同的價格。

陰陽合同比較常見的方式是雙方先簽訂一份居間協議或者居間版的房屋買賣合同，約定一個真實的價格，在網簽的時候再約定一個比較低的房價，買房人按照居間協議或者居間版的房屋買賣合同上面約定的真實房價付款。這種情況下當事人往往誤以為網簽只是走流程，并沒有意識到網簽合同也是合同，更沒有意識到后面的合同對前面合同的影響。這種方式的風險比較大，因為如果賣房人不能拿出證據證明前后兩份協議是陰陽合同的關系，就很容易被認定為合同變更的關系，即后面的網簽合同對房價的約定變更前面的居間協議或者居間版的房屋買賣合同對房價的約定。

（二）合同變更

《合同法》第七十七條第一款規定：“當事人協商一致，可以變更合同。”在房屋買賣中更常見的做低房價的方式就是房屋買賣雙方在簽訂網簽合同（做低的房價）的同時簽訂一份補充協議，以裝修補償款等名義補償賣房人被做低的房價，并明確賣房人的到手價是多少或者總房價是多少。這樣的約定風險比較小，真實的房價很難被推翻。

二、做低房價的法律責任

（一）民事責任

做低房價的條款屬于“惡意串通損害國家利益”的行為，屬于無效條款。但是該條款無效并不影響合同其他條款的效力。即，房屋買賣雙方都有義務按照真實的房價繼續履行房屋買賣合同，否則就構成違約。但是，如果在約定的過戶日突然有一方（一般是賣房人，以下以賣房人為例）提出要按照正常的房價履行，該要求屬于合法的要求，不構成違約，且合同相對方（一般是買房人，以下以買房人為例）有義務配合。如果買房人不配合，則應當視為買房人拒絕履行合同，構成違約。但是，如果買房人配合，但是涉及到籌措資金、審稅，甚至涉及到重新申請貸款等，可能買房人不能在房屋買賣合同約定的寬限期（一般是15天）內完成所有的手續和義務，那么，買房人是否構成根本違約呢？應該不構成根本違約。因為做低房價雙方都有過錯，糾正該過錯也是合同雙方當事人的共同義務（雖然相應的稅款一般要由買房人支付），只要買房人積極地糾正該過錯，就不能再以房屋買賣合同約定的15日寬限期作為是否構成根本違約的時限。否則，做低房價就成了賣房人埋在買房人腳下的定時炸彈，隨時可以引爆。這明顯有違誠信原則。基于此，如果賣房人以買房人沒有在房屋買賣合同約定的寬限期內完成重新網簽，補繳稅款等義務，而要求解除合同，合同不會被解除（因為賣房人沒有合同解除權）。再基于此，如果賣房人自認合同已經解除而拒絕履行合同，則賣房人構成違約。

當然，要糾正做低房價的行為，就要重新網簽，而重新網簽就涉及到買房人是否限購問題。如2016年3月23日簽訂的買賣上海房屋的網簽合同做低了房價，在合同約定的2016年5月24過戶日賣房人舉報第一次網簽做低了房價。那么，買房人有義務配合賣房人按照實際房價重新網簽，而如果此時的買房人已經限購（63個月內的社保或稅單不滿60個月），則交易不能繼續。

（二）刑事責任

《刑法》第二百零一條規定：“納稅人采取欺騙、隱瞞手段進行虛假納稅申報或者不申報，逃避繳納稅款數額較大并且占應納稅額百分之十以上的，處三年以下有期徒刑或者拘役，并處罰金；數額巨大并且占應納稅額百分之三十以上的，處三年以上七年以下有期徒刑，并處罰金。扣繳義務人采取前款所列手段，不繳或者少繳已扣、已收稅款，數額較大的，依照前款的規定處罰。對多次實施前兩款行為，未經處理的，按照累計數額計算。有第一款行為，經稅務機關依法下達追繳通知后，補繳應納稅款，繳納滯納金，已受行政處罰的，不予追究刑事責任；但是，五年內因逃避繳納稅款受過刑事處罰或者被稅務機關給予二次以上行政處罰的除外。” 逃稅可能構成犯罪。《房屋買賣合同》一般都約定由買房人承擔一切稅費，逃稅的主體自然是買房人（即買房人可能構成犯罪），但是賣房人也可能構成幫助犯。

（三）其他的責任

如果房屋的交易已經完成，此時如果做低房價的事實被發現，則稅收部門就會追繳稅款。而稅收部門的追繳依據是法律，即依據法律該誰交的稅就誰交，至于房屋買賣雙方是如何約定的，稅收部門難以審查確認。這樣就會產生一個問題，即賣房人交了稅后可能要通過訴訟的方式向買房人主張權利。

來言：房產律政