
【規則】合同當事人約定抵押,但未辦理抵押登記。抵押合同成立,抵押權尚未設立,但抵押權人不享有優先受償權。
(1) 【案例裁判觀點:因抵押未辦理抵押登記,抵押權尚未設立,故抵押權人對抵押財產變現價款不享有優先受償權。】
中國工商銀行股份有限公司白山分行與白山市生源煤業有限責任公司一案,法院認為:“白山工行與生源公司簽訂的《最高額抵押合同》,以缸窯公司的采礦權作為抵押,但未辦理抵押登記。根據《中華人民共和國物權法》第一百八十條‘債務人或者第三人有權處分的下列財產可以抵押:(一)建筑物和其他土地附著物;(二)建設用地使用權;(三)以招標、拍賣、公開協商等方式取得的荒地等土地承包經營權;(四)生產設備、原材料、半成品、產品;(五)正在建造的建筑物、船舶、航空器;(六)交通運輸工具;(七)法律、行政法規未禁止抵押的其他財產。抵押人可以將前款所列財產一并抵押’、第一百八十七條‘以本法第一百八十條第一款第一項至第三項規定的財產或者第五項規定的正在建造的建筑物抵押的,應當辦理抵押登記。抵押權自登記時設立’的規定,白山工行因未辦理抵押登記,抵押權尚未設立,故白山工行對缸窯公司采礦權變現價款不享有優先受償權。”【吉林省白山市中級人民法院(2016)吉06民初21號】
(2)【案例裁判觀點:不動產抵押沒有登記,按照物權法規定不動產抵押需要登記才可以對抗善意第三人,并沒有規定抵押合同無效,因此,抵押未有登記不影響擔保合同的成立。】
中衛市嘉蘭花紙業有限公司申請再審一案,法院認為:“馬成錄與原天德公司在借條中約定‘借款到期不能還款,馬成錄可自行處置抵押房屋’,按照《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第五十七條‘當事人在抵押合同中約定,債務履行期屆滿抵押權人未受到清償時,抵押物的所有權轉移為債權人所有的內容無效。該內容的無效不影響抵押合同其他部分內容的效力。債務履行期屆滿后抵押權人未受清償時,抵押權人和抵押人可以協議以抵押物折價取得抵押物。但是,損害順序在后的擔保物權人和其他債權人利益的,人民法院可以適用合同法第七十四條、第七十五條的有關規定’的規定,該約定抵押物由馬成錄處置屬于無效,但不影響擔保合同的效力。至于不動產抵押沒有登記,按照物權法規定不動產抵押需登記才可以對抗善意第三人,并沒有規定抵押合同無效,故原審判決對該部分事實的認定并無不當。”【寧夏回族自治區高級人民法院(2014)寧民申字第92號】
(3)【案例裁判觀點:由于抵押人的原因,導致抵押無法登記,根據有關法律及司法解釋的規定,抵押合同成立但未生效。】
申請人王冰與被申請人遼寧同利融資擔保股份有限公司、撫順市樂欣蠟制品經銷處、敬東巖、敬東杰、孫穎擔保責任糾紛一案,法院認為:“《中華人民共和國擔保法》第四十一條規定:‘當事人以本法第四十二條規定的財產抵押的,應當辦理抵押物登記,抵押合同自登記之日起生效。’第四十二條規定:‘辦理抵押物登記的部門如下:……(二)以城市房地產或者鄉(鎮)、村企業的廠房等建筑物抵押的,為縣級以上地方人民政府規定的部門;……’《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國擔保法若干問題的解釋》第四十九條規定:‘以尚未辦理權屬證書的財產抵押的,在第一審法庭辯論終結前能夠提供權利證書或者補辦登記手續的,可以認定抵押有效。’雙方簽訂的《抵(質)押協議》中載明,王冰用于抵押的房產已用作貸款抵押物,由于暫時不能到相關部門辦理抵押登記手續,樂欣蠟制品經銷處與王冰將盡快解決此問題,在可辦理抵押登記手續時,主動協助同利公司將抵押手續辦理完畢。但在合同簽訂后直至本案一、二審期間,王冰的房屋始終沒有能夠辦理抵押登記手續。根據上述法律及司法解釋的規定,雙方之間的抵押合同成立但未生效。”【遼寧省高級人民法院(2017)遼民再285號】
導讀本文主要是對司法實踐中小產權房合同效力問題、小產權房抵押問題、離婚時小產權房處理問題等主要情形進行分類及法院對這幾種情形處理的裁判觀點進行歸納總結,幫助大家更加清晰的了解法院在審理小產權房糾紛案件中的裁判規則。小產權房買賣合同效力問題1...
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裁判要旨:從工程優先權優先于抵押權、工程優先權不得對抗購房消費者的權利,不能得出購房消費者權利優先于抵押權的結論。房產商以被抵押房屋已出售且已取得大部分房款為由主張抵押權無法實現的,不予支持。(案例標題以及上述裁判要旨均來源于:楊興業、吳學...