裁判要旨：

從工程優(yōu)先權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)、工程優(yōu)先權(quán)不得對抗購房消費(fèi)者的權(quán)利，不能得出購房消費(fèi)者權(quán)利優(yōu)先于抵押權(quán)的結(jié)論。房產(chǎn)商以被抵押房屋已出售且已取得大部分房款為由主張抵押權(quán)無法實(shí)現(xiàn)的，不予支持。（案例標(biāo)題以及上述裁判要旨均來源于：楊興業(yè)、吳學(xué)文：“房屋已出售不構(gòu)成阻卻抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的事由”，載《人民司法·案例》2018年第20期，該文就本案例作了較為詳細(xì)的評析。現(xiàn)將本案例裁判理由中重要裁判觀點(diǎn)摘錄，供學(xué)習(xí)思考。）

中國華融資產(chǎn)管理股份有限公司與貴州睿力房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、貴州睿力集團(tuán)銅仁房地產(chǎn)有限公司、陳林金融不良債權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛案

案例來源

中國裁判文書網(wǎng)

案號

（2017）最高法民申1914號

合議庭法官

楊興業(yè)、李延忱、王丹

裁判日期

（2017）最高法民終959號

簡要事實(shí)

原告：中國華融資產(chǎn)管理股份有限公司貴州省分公司。

被告：貴州睿力房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。

被告：貴州睿力集團(tuán)銅仁房地產(chǎn)有限公司。

被告：陳林。

2013年9月2日，華融資產(chǎn)公司、貴州睿力公司與招商銀行股份有限公司貴陽分行三方簽訂《債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，約定：華融資產(chǎn)公司受讓招商銀行股份有限公司貴陽分行享有的對貴州睿力公司的9000萬元債權(quán)及其項(xiàng)下的相關(guān)權(quán)益。

2013年9月2日，華融資產(chǎn)公司作為甲方與貴州睿力公司作為乙方簽訂《債務(wù)重組協(xié)議》對重組債務(wù)本金、重組期限、重組收益、違約金。

2013年9月2日，華融資產(chǎn)公司與貴州睿力公司簽訂《抵押協(xié)議》，約定貴州睿力公司將“抵押物清單”所列明的財(cái)產(chǎn)作為其提供給華融資產(chǎn)公司的抵押物，抵押擔(dān)保范圍。

2013年9月2日，華融資產(chǎn)公司作為甲方與銅仁睿力公司、陳林作為乙方分別簽訂《保證協(xié)議》，約定銅仁睿力公司、陳林分別為貴州睿力公司《債務(wù)重組協(xié)議》《財(cái)務(wù)顧問協(xié)議》的履行，愿以其自己的財(cái)產(chǎn)為主協(xié)議債務(wù)人依主協(xié)議所形成的債權(quán)提供保證擔(dān)保，甲方同意接受乙方所提供的保證擔(dān)保。被保證的主債權(quán)本金及數(shù)額為9800萬元。保證期限為主協(xié)議項(xiàng)下債務(wù)履行期限屆滿之日起二年，保證方式為連帶保證責(zé)任。

抵押物建成后包含166套住宅與14套商鋪。未經(jīng)華融資產(chǎn)公司同意，在未解封的情況下轉(zhuǎn)賣給其他個(gè)人，大部分已入住房屋，涉及戶數(shù)為166戶。

2017年8月23日，貴州省公安廳機(jī)關(guān)工會代貴州睿力公司向華融資產(chǎn)公司一次性支付2300萬元購房款，用于代貴州睿力公司償還對華融資產(chǎn)公司的債務(wù)。華融資產(chǎn)公司解除了對應(yīng)152套住宅與3套商鋪的抵押登記。剩余25套房產(chǎn)中，住宅14套，商鋪11套。貴州睿力公司稱，上述25套房屋均已出售，且房款已收齊，但25套房屋《商品房買賣合同》均未辦理預(yù)告登記。

華融資產(chǎn)公司向貴州省高級人民法院提起訴訟，請求：1、判令貴州睿力公司向原告支付重組債務(wù)本金55070000元、重組債務(wù)收益、違約金；2、判令貴州睿力公司承擔(dān)抵押擔(dān)保責(zé)任并以其抵押財(cái)產(chǎn)變現(xiàn)所得優(yōu)先清償原告重組債務(wù)本金、重組債務(wù)收益及重組債務(wù)違約金；3、判令銅仁睿力公司、陳林對1、2項(xiàng)訴訟請求承擔(dān)連帶保證責(zé)任；4、本案的訴訟費(fèi)、保全費(fèi)由三被告承擔(dān)。

法院有關(guān)抵押權(quán)應(yīng)否支持的裁判觀點(diǎn)：

貴州省高級人民法院一審認(rèn)為，華融資產(chǎn)公司與貴州睿力公司簽訂了抵押協(xié)議，約定將坐落于貴陽市觀山湖區(qū)金陽大道南段的在建工程抵押給華融資產(chǎn)公司，并到貴陽市房屋產(chǎn)權(quán)監(jiān)理處辦理了他項(xiàng)權(quán)證。該抵押合同符合《中華人民共和國擔(dān)保法》和《中華人民共和國物權(quán)法》的規(guī)定，依法需要登記的也做了登記，內(nèi)容合法有效，貴州省高級人民法院予以確認(rèn)。

但在建工程建成后，貴州睿力公司未經(jīng)華融資產(chǎn)公司同意，私自將未解封的抵押物賣給不知情的第三人，且第三人大部分已經(jīng)入住。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》第一條：“人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規(guī)定，認(rèn)定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)”、第二條：“消費(fèi)者交付購買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人”的規(guī)定，可認(rèn)定華融資產(chǎn)公司享有的優(yōu)先權(quán)不得對抗已交付商品房全部或者大部分款項(xiàng)的買受人。因此，華融資產(chǎn)公司的抵押權(quán)已無法實(shí)現(xiàn)，其要求以抵押財(cái)產(chǎn)變現(xiàn)所得優(yōu)先清償其債權(quán)的訴請一審法院不予支持。

一審判決駁回華融資產(chǎn)公司有關(guān)抵押權(quán)的訴訟請求。

華融資產(chǎn)公司不服一審判決，向最高人民法院提起上訴。

最高人民法院認(rèn)為：《中華人民共和國物權(quán)法》第一百七十九條第一款規(guī)定：“為擔(dān)保債務(wù)的履行，債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)的占有，將該財(cái)產(chǎn)抵押給債權(quán)人的，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，債權(quán)人有權(quán)就該財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償。”本案中，貴州睿力公司抵押給華融資產(chǎn)公司的在建工程已辦理在建工程抵押登記。

抵押物建成后，包含166套住宅與14套商鋪。現(xiàn)華融資產(chǎn)公司已取得其中152套住宅與3套商鋪的房款2300萬元，本院對該部分房款已在應(yīng)付款中予以扣除。

剩余25套房屋，也已辦理抵押登記，故在貴州睿力公司不履行到期債務(wù)的情況下，華融資產(chǎn)公司有權(quán)就上述抵押房屋享有優(yōu)先受償權(quán)。

雖然貴州睿力公司提出剩余25套房屋均已出售且購房人已支付全部價(jià)款。但首先，尚未有購房者就本案所涉抵押權(quán)提出異議。其次，貴州睿力公司二審中亦認(rèn)可，因2011年在建工程已辦理抵押登記，相關(guān)的商品房買賣合同無法辦理預(yù)告登記。貴州睿力公司主張華融資產(chǎn)公司的抵押權(quán)因案涉房屋已出售而無法實(shí)現(xiàn)，無事實(shí)及法律依據(jù)。

《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》第一條規(guī)定建筑工程承包人優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)，第二條規(guī)定承包人就商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗已支付大部分或全部房款的購房消費(fèi)者。兩條文中“優(yōu)于”與“不得對抗”的含義不同，不能從上述兩條文推導(dǎo)出購房消費(fèi)者權(quán)利處于“最優(yōu)”地位的結(jié)論。

最高人民法院判決支持華融資產(chǎn)公司有關(guān)抵押權(quán)的訴訟請求。

來源：網(wǎng)絡(luò)