裁判要旨：

從工程優先權優先于抵押權、工程優先權不得對抗購房消費者的權利，不能得出購房消費者權利優先于抵押權的結論。房產商以被抵押房屋已出售且已取得大部分房款為由主張抵押權無法實現的，不予支持。（案例標題以及上述裁判要旨均來源于：楊興業、吳學文：“房屋已出售不構成阻卻抵押權實現的事由”，載《人民司法·案例》2018年第20期，該文就本案例作了較為詳細的評析。現將本案例裁判理由中重要裁判觀點摘錄，供學習思考。）

中國華融資產管理股份有限公司與貴州睿力房地產開發有限公司、貴州睿力集團銅仁房地產有限公司、陳林金融不良債權轉讓合同糾紛案

案例來源

中國裁判文書網

案號

（2017）最高法民申1914號

合議庭法官

楊興業、李延忱、王丹

裁判日期

（2017）最高法民終959號

簡要事實

原告：中國華融資產管理股份有限公司貴州省分公司。

被告：貴州睿力房地產開發有限公司。

被告：貴州睿力集團銅仁房地產有限公司。

被告：陳林。

2013年9月2日，華融資產公司、貴州睿力公司與招商銀行股份有限公司貴陽分行三方簽訂《債權轉讓協議》，約定：華融資產公司受讓招商銀行股份有限公司貴陽分行享有的對貴州睿力公司的9000萬元債權及其項下的相關權益。

2013年9月2日，華融資產公司作為甲方與貴州睿力公司作為乙方簽訂《債務重組協議》對重組債務本金、重組期限、重組收益、違約金。

2013年9月2日，華融資產公司與貴州睿力公司簽訂《抵押協議》，約定貴州睿力公司將“抵押物清單”所列明的財產作為其提供給華融資產公司的抵押物，抵押擔保范圍。

2013年9月2日，華融資產公司作為甲方與銅仁睿力公司、陳林作為乙方分別簽訂《保證協議》，約定銅仁睿力公司、陳林分別為貴州睿力公司《債務重組協議》《財務顧問協議》的履行，愿以其自己的財產為主協議債務人依主協議所形成的債權提供保證擔保，甲方同意接受乙方所提供的保證擔保。被保證的主債權本金及數額為9800萬元。保證期限為主協議項下債務履行期限屆滿之日起二年，保證方式為連帶保證責任。

抵押物建成后包含166套住宅與14套商鋪。未經華融資產公司同意，在未解封的情況下轉賣給其他個人，大部分已入住房屋，涉及戶數為166戶。

2017年8月23日，貴州省公安廳機關工會代貴州睿力公司向華融資產公司一次性支付2300萬元購房款，用于代貴州睿力公司償還對華融資產公司的債務。華融資產公司解除了對應152套住宅與3套商鋪的抵押登記。剩余25套房產中，住宅14套，商鋪11套。貴州睿力公司稱，上述25套房屋均已出售，且房款已收齊，但25套房屋《商品房買賣合同》均未辦理預告登記。

華融資產公司向貴州省高級人民法院提起訴訟，請求：1、判令貴州睿力公司向原告支付重組債務本金55070000元、重組債務收益、違約金；2、判令貴州睿力公司承擔抵押擔保責任并以其抵押財產變現所得優先清償原告重組債務本金、重組債務收益及重組債務違約金；3、判令銅仁睿力公司、陳林對1、2項訴訟請求承擔連帶保證責任；4、本案的訴訟費、保全費由三被告承擔。

法院有關抵押權應否支持的裁判觀點：

貴州省高級人民法院一審認為，華融資產公司與貴州睿力公司簽訂了抵押協議，約定將坐落于貴陽市觀山湖區金陽大道南段的在建工程抵押給華融資產公司，并到貴陽市房屋產權監理處辦理了他項權證。該抵押合同符合《中華人民共和國擔保法》和《中華人民共和國物權法》的規定，依法需要登記的也做了登記，內容合法有效，貴州省高級人民法院予以確認。

但在建工程建成后，貴州睿力公司未經華融資產公司同意，私自將未解封的抵押物賣給不知情的第三人，且第三人大部分已經入住。

根據《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復》第一條：“人民法院在審理房地產糾紛案件和辦理執行案件中，應當按照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規定，認定建筑工程的承包人的優先受償權優于抵押權和其他債權”、第二條：“消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權不得對抗買受人”的規定，可認定華融資產公司享有的優先權不得對抗已交付商品房全部或者大部分款項的買受人。因此，華融資產公司的抵押權已無法實現，其要求以抵押財產變現所得優先清償其債權的訴請一審法院不予支持。

一審判決駁回華融資產公司有關抵押權的訴訟請求。

華融資產公司不服一審判決，向最高人民法院提起上訴。

最高人民法院認為：《中華人民共和國物權法》第一百七十九條第一款規定：“為擔保債務的履行，債務人或者第三人不轉移財產的占有，將該財產抵押給債權人的，債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，債權人有權就該財產優先受償。”本案中，貴州睿力公司抵押給華融資產公司的在建工程已辦理在建工程抵押登記。

抵押物建成后，包含166套住宅與14套商鋪。現華融資產公司已取得其中152套住宅與3套商鋪的房款2300萬元，本院對該部分房款已在應付款中予以扣除。

剩余25套房屋，也已辦理抵押登記，故在貴州睿力公司不履行到期債務的情況下，華融資產公司有權就上述抵押房屋享有優先受償權。

雖然貴州睿力公司提出剩余25套房屋均已出售且購房人已支付全部價款。但首先，尚未有購房者就本案所涉抵押權提出異議。其次，貴州睿力公司二審中亦認可，因2011年在建工程已辦理抵押登記，相關的商品房買賣合同無法辦理預告登記。貴州睿力公司主張華融資產公司的抵押權因案涉房屋已出售而無法實現，無事實及法律依據。

《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復》第一條規定建筑工程承包人優先受償權優于抵押權和其他債權，第二條規定承包人就商品房享有的工程價款優先受償權不得對抗已支付大部分或全部房款的購房消費者。兩條文中“優于”與“不得對抗”的含義不同，不能從上述兩條文推導出購房消費者權利處于“最優”地位的結論。

最高人民法院判決支持華融資產公司有關抵押權的訴訟請求。

來源：網絡