房屋登記案中如何適用善意取得

案情

陳某（女）與劉某（男）于2009年9月登記結婚。劉某于2010年9月取得40套房產的所有權登記，房產證中注明是“單獨所有”。2013年3月，劉某向甲、乙兩家銀行申請貸款560萬元，以上述40套房產提供擔保，擔保期限5年。劉某為向銀行證明上述房產歸其個人所有，除提供了房產證外，另向銀行提供了與陳某的離婚證、約定案涉房產歸劉某所有的離婚協議等婚姻狀況證明材料（后均被證明是偽造的）。銀行與劉某向該市房管局申請辦理上述房產的抵押登記，房管局經審查，認為申請人提供的材料齊全，符合房屋登記的法律規定，遂為銀行辦理了抵押權登記，并出具了房屋他項權證書。

2013年12月，陳某以抵押房產系其與劉某夫妻共同財產，劉某在辦理房產抵押登記時使用了虛假材料為由，向法院提起行政訴訟，請求撤銷案涉房屋抵押登記。訴訟期間，陳某向法院提供了結婚登記證書、婚姻狀況證明等證據，以證明其與劉某還處于婚姻狀況存續期間。劉某向法院提起民事訴訟，要求確認案涉40套房產歸其個人所有，但經一、二審均被判決駁回訴訟請求。

分歧

本案在審理過程中產生了兩種處理意見。

一種意見認為，銀行雖主張對房屋抵押權構成善意取得，但因其對劉某提供的虛假婚姻證明材料未盡到審慎注意義務，故其主張不能成立。

另一種意見認為本案應判決駁回陳某的訴訟請求。

評析

劉某在申請辦理房屋抵押權登記時，未經共有人陳某的同意，構成無權處分。房屋登記辦法第八十一條規定：“司法機關、行政機關、仲裁委員會發生法律效力的文件證明當事人以隱瞞真實情況、提交虛假材料等非法手段獲取房屋登記的，房屋登記機構可以撤銷原房屋登記，收回房屋權屬證書、登記證明或者公告作廢，但房屋權利為他人善意取得的除外。”根據該條規定，登記機構在發現當事人以非法手段獲取房屋抵押登記的情況下，并不必然發生撤銷原房屋抵押登記的結果，而應審查是否存在房屋抵押權“為他人善意取得”的情形，在此基礎上再決定是否予以撤銷。相應地，由于在行政行為的審查中，法院須審查房屋登記機關是否履行了法定職責、是否有相應的事實和法律依據，所以在法院審查房屋登記行政行為的司法過程中，善意取得能夠構成對撤銷抵押登記的法定阻卻事由。

《最高人民法院關于審理房屋登記案件若干問題的規定》第十一條第三款規定：“被訴房屋登記行為違法，但判決撤銷將給公共利益造成重大損失或者房屋已為第三人善意取得的，判決確認被訴行為違法，不撤銷登記行為。”因此，依據上述法律規定，本案應判決確認房屋抵押權登記行為違法，但不撤銷登記行為。

來源：小軍家事