案情回放

不同觀點

　法官回應

　　夫妻一方擅自抵押自己名下的共有房屋 他人可善意取得抵押權

　　本案的情形在司法實踐中經常出現，各地法院的判決結果尚不統一。本案事實基本清楚，難點在于如何適用法律。妥善處理本案，首先需要厘清本案所涉及的幾個關鍵法律問題。筆者認為，本案涉及的法律問題主要有四個：一是夫妻一方的所有權利益與他人的抵押權利益發生沖突時，應優先保護哪一方;二是夫妻一方擅自將共有房屋抵押給他人，該抵押合同的效力應如何認定;三是善意取得制度中善意的認定標準;四是如何理解物權法第一百零六條規定的“以合理的價格轉讓”。筆者將結合案情進行解答。

　　1.王某和某擔保公司均善意的情形下應保護誰的利益

　　本案中，王某對房屋的所有權享有合法利益，某擔保公司對房屋的抵押權也享有合法利益，兩者均無惡意，僅是丈夫李某存在惡意，到底優先保護誰的利益。保護王某的利益屬于保護靜的財產安全，保護某擔保公司的利益則屬于保護交易安全，靜的財產安全與交易安全發生沖突時，理應保護交易安全，這是理論界和實務界的共識。另，本案中王某有較為便捷的方式防止其房屋被丈夫李某擅自處分。涉案房屋屬于夫妻共有財產，只要王某在房產管理部門予以登記公示，就可有效保護自己的權益，在一定意義上講，其不作為，放任了本案結果的發生，其理應承擔不利的法律后果。

　　2.關于抵押合同的效力

　　依據合同法第五十一條及《擔保法解釋》第五十四條，似乎能得出結論：無權處分人簽訂的合同無效。無權處分人簽訂的合同必然無效的觀點與當前法學理論界及實務界形成的共識明顯相悖，該共識為：合同是否有效應當依據合同法第五十二條的規定予以判斷，當事人對標的物是否具有所有權，并不影響合同的效力，僅關乎合同的履行，物權能否變動不影響物權合同的效力。上述共識已經體現在合同法和《擔保法解釋》之后新頒布的法律及司法解釋中，比如物權法第十五條規定：“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權登記的，不影響合同效力?！痹撘幎ㄔ诜蓪用娲_立了物權變動的原因及基礎合同的效力獨立于無權變動的結果行為即是否登記。又如《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條規定：“當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持。出賣人因未取得所有權或者處分權致使標的物所有權不能轉移，買受人要求出賣人承擔違約責任或者要求解除合同并主張損害賠償的，人民法院應予支持。”該規定在司法解釋層面確立了無權處分的合同有效，是否能夠履行則涉及違約責任的問題。

　　由于合同法第五十一條和《擔保法解釋》第五十四條均為現行有效的規定，為了消融法律規定之間的沖突，有學者對上述兩條規定作出了以下解釋：合同法第五十一條僅規定經追認合同有效，并未明確規定未經追認合同無效，反向推定并無充分的依據，且物權法第十五條規定在后，應當優先適用后頒布的法律;而且，廣義上的處分包括合同負擔行為和物權變動行為，《擔保法解釋》第五十四條規定的“抵押無效”并非指抵押合同無效，而是抵押權無效。本案中，李某將登記在自己名下的房屋抵押他人，并簽訂抵押合同，該合同并無合同法第五十二條規定的情形，應當認定有效。

　　3.關于善意的認定標準

　　抵押權適用善意取得制度當無爭議，問題是善意的標準如何認定。依據《最高人民法院關于適用中華人民共和國物權法若干問題的解釋(一)》第十五條至第十八條的規定，真實權利人應當舉證證明受讓人在取得物權時，知道登記簿上記載的權利主體錯誤，或者應當知道轉讓人無處分權，否則不能認定受讓人不善意。本案中，某擔保公司取得涉案房屋抵押權時，涉案房屋產權證登記的所有權人僅為李某一人，某擔保公司亦要求李某提供單身承諾，還審查了其戶口登記簿，未顯示其已婚，在此情形下應當認定某擔保公司系善意。

　　關于王某辯稱的某擔保公司未要求李某提供民政局出具的單身證明故不構成善意，筆者認為對某擔保公司作此要求既不符合當前實際，影響交易效率，也無法律依據，對某擔保公司顯然過苛。當前的婚姻登記情況并未完全實現全國聯網，民政局亦未對此類查詢作出明確規定，取得該證明存在現實困難，即使抵押權人取得抵押人出具的單身證明，該證明的真實性風險由誰承擔，亦會引發爭議。

　　本案還衍生出另一個問題：如果某擔保公司未讓李某出具單身承諾及未審查李某的戶口簿，則其是否構成不善意。有觀點認為，不動產登記簿有很強的公信力，其記載的所有權人理應推定為真實權利人，為了保護交易安全，在相關法律、司法解釋及行業自律組織未對受讓人課以該種義務的情形下，法院亦不應將該種義務強加于受讓人。

　　4.物權法第一百零六條規定的“以合理的價格轉讓”的理解

　　本案中，王某以某擔保公司未向李某支付價款為由，主張涉案抵押權不適用善意取得制度。筆者認為，首先物權法第一百零六條規定的“以合理的價格轉讓”系針對善意取得不動產或動產而作出，并非針對善意取得抵押權的情形，該條亦規定取得其他物權參照該條前兩款規定，故“以合理的價格轉讓”并不當然適用于善意取得抵押權的情形。其次，在抵押權善意取得的情形中，“以合理價格轉讓”應當理解為抵押權人支付了對價。具體到本案中，某擔保公司為某文化公司的借款提供了連帶責任保證，該行為即為其取得對李某所提供的反擔保物的抵押權的對價。最后，這種對價并非僅指向抵押人付出對價。如果認為僅指向抵押人付出對價，在抵押人為第三人債務提供擔保的情形下，抵押權人實際付出了對價，但不能取得抵押權，顯然與公平原則相悖，抵押權善意取得制度的適用空間也會變得極其狹窄，僅僅限于抵押人與債務人系同一人的情形，這顯然不符合該制度設立的初衷。

　　轉自 | 法務之家

　　來源 | 人民法院報