裁判要旨：

抵押權的設定先于租賃合同成立的時間（“先抵后租”），無論該租賃合同是否合法有效，承租人是否善意，都不能產生阻卻人民法院對案涉標的物予以執行的法律效果。

案情介紹：

一、渤海銀行南京分行與袁宇峰、曹芳金融借款合同糾紛一案，南京中院審理過程中于2014年6月13日輪候查封了袁宇峰、曹芳名下位于無錫市中山路100號房產。南京中院作出（2014）寧商初字第106號民事判決，判決：袁宇峰、曹芳償還渤海銀行南京分行借款本金16806873.9元、利息77365.31元。

二、該民事判決生效后，渤海銀行南京分行向南京中院申請執行，南京中院立案后將該案委托無錫中院執行。無錫中院執行過程中作出（2015）錫執委字第0001號公告，并查封了被執行人的涉案房屋。新特高公司向無錫中院提交租賃權申報申請書，申報稱該公司于2014年3月21日與袁宇峰簽訂房屋租賃合同，對涉案房屋享有租賃權。

三、無錫中院作出（2015）錫執委字第0001號通知書，認為無錫市惠山區人民法院于2014年5月6日首封涉案房屋。依據現有證據材料，袁宇峰將涉案房屋抵押給渤海銀行南京分行在先，租賃協議發生在后，依照《物權法》第一百九十條的規定，對新特高公司要求繼續租賃涉案房屋的請求不予支持。后新特高公司、環亞學校不服該通知書，向無錫中院提出執行異議。

四、無錫中院異議審查過程中，新特高公司提供了落款日期為2014年3月21日其與袁宇峰簽訂的房屋租賃合同。無錫中院認定該租賃合同無效且抵押在先而租賃在后，據此作出（2015）錫執異字第0040號執行裁定：駁回新特高公司、環亞學校的異議申請。

五、新特高公司、環亞學校不服該執行裁定，向江蘇高院申請復議。請求撤銷上述執行裁定，確認2014年3月21日新特高公司與袁宇峰簽訂的房屋租賃合同有效。江蘇高院駁回其復議申請。

裁判要點及思路：

對于本案，江蘇高院認為抵押權設立在先，租賃合同生效在后。原因是承租人主張在先的租賃合同被法院認定為無效合同，認定的理由有三：第一，新特高公司、環亞學校提供的關于租賃合同的相關證據，支付租金證據與租賃合同約定的付款時間、數額不一致，付款人與收款人并非租賃合同上載明的當事人；第二，其支付的250萬元銀行轉賬憑證上載明的付款原因系還款而非支付租金，申請復議人未能就此做出合理解釋；第三，承租人新特高公司未能提供充分證據證明其主張的租賃合同真實有效。

本案申請執行人設定的抵押權早已于2012年8月14日抵押登記，申請復議人知道或者應當知道涉案房產已設立抵押權的事實，此后未經抵押權人同意發生的租賃以及轉租賃，承租人、轉租賃人、次租賃人均不屬于善意第三人。

實務要點總結：

前事不忘，后事之師，我們總結該案的實務要點如下，以供實務參考。同時也提請當事人在租賃合同中需要充分認識到抵押權對于租賃權可能產生的法律風險。結合高院裁定文書，在執行實務中，應重點關注以下內容：

一、承租人在選擇租賃物時，要注意了解租賃物上是否已設定抵押權

根據《物權法》第一百九十條規定“訂立抵押合同前抵押財產已出租的，原租賃關系不受該抵押權的影響。抵押權設立后抵押財產出租的，該租賃關系不得對抗已登記的抵押權?！钡盅簷嘣O立在先，法院對抵押財產采取執行措施時不受標的物上租賃負擔的影響，承租人以不知情且善意為由主張排除執行措施的，法院亦不予支持。

二、法院如何確定租賃合同的真實性

本案中承租人提供的關于租賃合同的相關證據，如支付租金證據與租賃合同約定的付款時間、數額均不一致，付款人與收款人并非租賃合同上載有的當事人?？梢姡ㄔ涸谂袛嘧赓U關系是否成立不僅會從形式要件進行判斷，而且，還會以承租人是否實際占有該租賃物。如果沒有實際占有事實，即便租賃合同成立在先也不容易被認定為可以阻卻執行。

三、承租人作為善意的第三人雖然不能排除執行措施，但可以向出租人主張損失賠償

根據《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第六十六條的規定，抵押人將已抵押的財產出租的，抵押權實現后，租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財產出租時，如果抵押人未書面告知承租人該財產已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任；如果抵押人已書面告知承租人該財產已抵押的，抵押權實現造成承租人的損失，由承租人自己承擔。

四、抵押權人如何保護自身權益

抵押權人在簽訂抵押合同設定抵押時，應重點關注抵押物上是否存在已經簽署的租賃合同且該租賃合同中的承租人已合法占有。租賃關系成立在先，在租賃期內，承租人可以主張“買賣不破租賃”而可能影響抵押物在執行程序中的變現能力。

相關法律：

《中華人民共和國物權法》

第一百九十條 抵押權設立后抵押財產出租的，該租賃關系不得對抗已登記的抵押權。

《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》

第三十一條第一款 承租人請求在租賃期內阻止向受讓人移交占有被執行的不動產，在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面租賃合同并占有使用該不動產的，人民法院應予支持。

《最高人民法院關于人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》

第三十一條第二款 拍賣財產上原有的租賃權及其他用益物權，不因拍賣而消滅，但該權利繼續存在于拍賣財產上，對在先的擔保物權或者其他優先受償權的實現有影響的，人民法院應當依法將其除去后進行拍賣。

《最高人民法院關于適用﹤中華人民共和國擔保法﹥若干問題的解釋》

第六十六條 抵押人將已抵押的財產出租的，抵押權實現后，租賃合同對受讓人不具有約束力。

抵押人將已抵押的財產出租時，如果抵押人未書面告知承租人該財產已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任；如果抵押人已書面告知承租人該財產已抵押的，抵押權實現造成承租人的損失，由承租人自己承擔。

以下為該案在最高法院審理階段關于該事項分析的“本院認為”部分關于“承租人能否以不知情且善意而主張繼續享有涉案標的物的承租權”的詳細論述和分析：

本院認為：申請復議人新特高公司認為其是善意第三人的復議理由不能成立。新特高公司、環亞學校提供的關于租賃合同的相關證據，支付租金證據與租賃合同約定的付款時間、數額不一致，付款人與收款人并非租賃合同上載明的當事人。其支付的250萬元銀行轉賬憑證上載明的付款原因系還款而非支付租金，申請復議人未能就此做出合理解釋。且申請執行人對袁宇峰與新特高公司簽訂房屋租賃合同的時間也持有異議，故申請復議人新特高公司未能提供充分證據證明其主張的租賃合同真實有效。本案申請執行人設定的抵押權早已于2012年8月14日抵押登記，申請復議人知道或者應當知道涉案房產已設立抵押權的事實，此后未經抵押權人同意發生的租賃以及轉租賃，承租人、轉租賃人、次租賃人均不屬于善意第三人。綜上，兩申請復議人認為環亞學校應繼續承租使用涉案房屋的復議主張沒有事實和法律依據，依法應予駁回。

故裁定如下：駁回申請復議人無錫市新特高教育科技有限公司、無錫市環亞國際語言專修學校的復議申請，維持江蘇省無錫市中級人民法院（2015）錫執異字第0040號執行裁定。

來源：網絡