【基本案情】

【法院判決】

【律師看法】

　　本案是一起典型的公房承租人變更所引發的糾紛,依據北京市公有住房管理的相關規定,若公房承租人健在,原則上變更承租人需要經過原承租人的同意或者授權。王女士的表姐劉某沒有得到授權,依法應屬于無權代理。

　　本案訴爭房屋系王女士向單位承租的,原來的承租人是王女士,1986年王女士出國留學,基于親情關系考慮其將房屋借給表姐居住。表姐卻在1995年瞞著王女士,在沒有任何授權的情況下,到單位代王女士辦理了退房及變更承租人的相關手續。王女士調出的材料顯示,退房手續上的簽名是“劉某代簽”,并非王女士本人申請退房。

　　另外,原產權單位及表姐劉某自始至終未提交王女士委托劉某辦理退房手續的相關授權,現在王女士已明確表示其對表姐的退房及變更行為不予追認。

　　依據我國《合同法》的相關規定,劉某未經王女士的授權和同意,便代其辦理退房及變更租賃關系的手續屬于無權代理,其行為已經侵害了王女士合法的承租權。因原產權單位明知劉某沒有提交相關的授權委托手續,卻仍舊為其辦理王女士承租公房的退房及變更承租人的手續,顯然,劉某與原產權單位的上述行為不能認定為善意,且該行為已經嚴重侵害了王女士的利益。

　　王女士原系訴爭房屋的合法承租人,其承租權應當受到法律的保護。從單位調出的退房手續顯示是由王女士的表姐劉某代其辦理的,但單位及劉某均沒有王女士委托劉某辦理退房手續的相關證明,王女士對此行為亦不認可也不知情。因此,單位與劉某在未經王女士授權和同意的情況下,辦理了退房及變更承租人的相關手續,已經違反了《合同法》第52條第2項之規定:“惡意串通,損害第三人利益”,因而合同無效。

　　另外,依據我國《合同法》第58條之規定,合同無效后,因該合同取得的財產,應當予以返還;不能返還或沒有必要返還的,應當折價補償。據此,王女士在退房及變更承租人被確認無效后,可以依法要求表姐劉某返還房屋。

　　在此,需要特別指出的是,本案爭議的另外一個核心點是訴訟時效的問題,因退房及變更承租人的行為發生在1995年,很多讀者誤以為已經超過了法律規定的訴訟時效。實則不然,雖然退房及變更承租人的行為是發生在十幾年前,但是,王女士系在2012年才得知這一情況,在知道權利受到侵害之日起兩年內起訴,便沒有超過法律規定的訴訟時效。

　　另外,如果王女士請求確認表姐劉某與單位簽訂的租賃合同無效,則不受訴訟時效的限制。首先,我國法律關于訴訟時效的規定是適用于請求權的,請求確認合同無效并不是向相對人提出的請求權,而是請求法院對于合同的效力進行確認,從這個意義上講,其不適用訴訟時效的規定。其次,合同無效是因違反了國家法律、行政法規的強制性規定,無效合同自始無效,即便不經過法院確認,也不會改變合同無效的事實。因此,確認合同無效不受訴訟時效的限制。