法院在某民事案件執(zhí)行過程中于2004年依法查封了被執(zhí)行人甲房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱甲公司）名下的一處樓盤，2006年，該樓盤經(jīng)法院拍賣，由乙公司買受，乙公司與法院辦理交接時(shí)，發(fā)現(xiàn)甲公司于2005年將法院查封的若干間房屋分別租賃給幾位不知情的第三人，租期有的長(zhǎng)達(dá)十年之久。雖經(jīng)法院公告公示乙公司為現(xiàn)房屋所有權(quán)人，但各租戶均不配合與乙公司重新簽訂租賃合同或騰退房屋，導(dǎo)致乙公司不能實(shí)現(xiàn)對(duì)房屋的實(shí)際占有和控制權(quán)。現(xiàn)乙公司申請(qǐng)法院將租房人予以騰退，在法院張貼出限期騰退房屋的公告后，租房人提出執(zhí)行異議，認(rèn)為其已簽訂合同并交納房租，法院應(yīng)維護(hù)其租賃使用房屋的權(quán)益。 　　執(zhí)行結(jié)果： 　　經(jīng)法院查明，甲公司是在未經(jīng)法院許可的情況下私自將法院查封的房屋予以租賃，該租賃合同不受法律保護(hù)，租房人提出的異議不成立。在公平、公正、維護(hù)穩(wěn)定的主導(dǎo)思想下，法院經(jīng)過與乙公司和各承租人溝通，針對(duì)承租人的不同情況分別予以解決：對(duì)希望繼續(xù)租賃的租戶，敦促其與乙公司重新簽訂租賃合同并交納租金，乙公司適當(dāng)給予優(yōu)惠；對(duì)同意自行騰退的租戶，乙公司支付部分裝修補(bǔ)償金；對(duì)既不交租金又無理拒不騰退的占房人，法院進(jìn)行強(qiáng)制執(zhí)行。 　　法官評(píng)析： 　　法院依法采取查封、扣押、凍結(jié)等強(qiáng)制措施的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以公示，公示后在采取強(qiáng)制措施期間，任何人未經(jīng)法院允許，不得對(duì)該財(cái)產(chǎn)作出轉(zhuǎn)移、設(shè)定權(quán)利負(fù)擔(dān)或者其他有礙執(zhí)行的行為。《最高人民法院關(guān)于民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第二十六條規(guī)定，被執(zhí)行人就已經(jīng)查封、扣押、凍結(jié)的財(cái)產(chǎn)所作的轉(zhuǎn)移、設(shè)定權(quán)利負(fù)擔(dān)或者其他有礙執(zhí)行的行為，不得對(duì)抗申請(qǐng)執(zhí)行人。第三人未經(jīng)人民法院準(zhǔn)許占有查封、扣押、凍結(jié)的財(cái)產(chǎn)或者實(shí)施其他有礙執(zhí)行的行為的，人民法院可以依據(jù)申請(qǐng)執(zhí)行人的申請(qǐng)或者依職權(quán)解除其占有或者排除其妨害。 　　從合同效力上看，本案中法院依法查封的房屋，在房屋管理部門予以登記備案，并張貼公告，通過這些形式進(jìn)行公示，該房屋屬限制流通物，被執(zhí)行人未經(jīng)法院允許無權(quán)處置。被執(zhí)行人私自將房屋進(jìn)行出租，所簽訂的租賃合同無效，承租人如在簽訂合同時(shí)為善意，不了解房屋真實(shí)狀況，可通過法律程序追究被執(zhí)行人合同無效導(dǎo)致的損失，但法院有權(quán)依據(jù)申請(qǐng)執(zhí)行人的申請(qǐng)或者依職權(quán)解除其占有或者排除其妨害。 　　因此，經(jīng)法院拍賣，乙公司為合法買受人，擁有房屋產(chǎn)權(quán)，有權(quán)向法院主張排除妨害，法院也應(yīng)當(dāng)維護(hù)強(qiáng)制查封的效力和買受人的合法權(quán)利，在調(diào)解無效的情況下，對(duì)非法占房人予以強(qiáng)制騰退。 　　一般情況下，買賣房屋大家都會(huì)比較謹(jǐn)慎，而且涉及到產(chǎn)權(quán)是否能夠辦理過戶，購(gòu)房人都會(huì)事先了解所購(gòu)房屋的產(chǎn)權(quán)情況，但租賃房屋時(shí)人們往往會(huì)忽略這一問題。從本案可以得出教訓(xùn)，想要租賃房屋，承租人應(yīng)當(dāng)通過正當(dāng)?shù)闹薪榍溃薪楣緯?huì)事先查明房屋的權(quán)屬和狀況，保證合同的有效性。如果自己直接向出租人租賃，也應(yīng)去房屋管理部門查詢清楚，即使出租人確是房屋所有人，如該房屋屬司法機(jī)關(guān)采取強(qiáng)制措施的財(cái)產(chǎn)，也不得承租，避免因合同無效導(dǎo)致其權(quán)益受到侵害。 　　（作者單位： 北京鐵路運(yùn)輸中級(jí)人民法院）

居住權(quán)可以對(duì)抗法院拍賣嗎(土地租賃權(quán)可對(duì)抗法院拍賣嗎)

這個(gè)比較貓爪。因?yàn)樽柚惯@種東西的就是不能善意取得，但是居住權(quán)的話可以相當(dāng)于贈(zèng)與一樣的，沒有對(duì)價(jià)的呀。這就給主張，不能善意，取得帶來困難了，因?yàn)樯朴谌〉靡髮?duì)價(jià)，但是如果是贈(zèng)予的話就可以繞過善意取得這個(gè)對(duì)價(jià)的要求。但有一點(diǎn)是可以做到的，居住權(quán)的設(shè)立要求登記啊。所以你得馬上申請(qǐng)執(zhí)行。或者申請(qǐng)保全。另一種方法就是行使債權(quán)的撤銷權(quán)，對(duì)于不當(dāng)處分行為進(jìn)行撤銷，但這里。關(guān)于居住權(quán)是否是導(dǎo)致財(cái)產(chǎn)減少的行為，可能法院會(huì)有點(diǎn)爭(zhēng)議吧。但事實(shí)上它確實(shí)會(huì)導(dǎo)致財(cái)產(chǎn)價(jià)值相對(duì)于第3人的減少。...

租賃可以對(duì)抗法院拍賣嗎(租賃的房屋被拍賣租賃合同還有效嗎)

如果是惡性財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移，肯定是不可以的，還有法院查封房子了，你在有租約是不認(rèn)可的，即使之前有租約，也需要提供相關(guān)的租賃證明，包括合同和轉(zhuǎn)賬記錄，根據(jù)你說的，要拍賣了你再搞租約，是抵抗不了的...

租賃土地法院可以查封嗎(土地租賃權(quán)可對(duì)抗法院拍賣嗎)

債務(wù)債權(quán)人的借款合同原則上只約束雙方，如果債務(wù)人租賃他人土地的行為并沒有危害到債權(quán)人行使他的債權(quán)，債權(quán)人是沒有權(quán)利干涉?zhèn)鶆?wù)人其他的民事法律行為的...

買賣不破租賃可以對(duì)抗法院查封嗎(拍賣房屋是否使用買賣不破租賃)

最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行＜民法通則＞若干問題的意見》第一百一十九條第二款規(guī)定：私有房屋在租賃期間，因買賣、贈(zèng)與或者繼承發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，原租賃合同對(duì)承租人和新房主繼續(xù)有效。《合同法》第二百二十九條規(guī)定租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。《城市房屋租賃管理辦法》第十一條規(guī)定：租賃期限內(nèi)，房屋出租人轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的，房屋受讓人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原租賃合同的規(guī)定。以上即是買賣不破租賃的原則在各法律條文中的具體體現(xiàn)，但是本案是否適用于買賣不破租賃原則呢？從民法理論上說，買賣不破租賃原則......