破房屋買賣中介的合同套路.jpg)
目前,城市二手房交易行為日漸活躍。房屋中介機(jī)構(gòu)在城市的“陌生人”社會(huì),具有信息集散的資源優(yōu)勢(shì),因此委托房屋中介購(gòu)房售房,成為人們?cè)诜课葙I賣時(shí)的普遍選擇。
房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)在買賣雙方達(dá)成初步交易意向后,一般會(huì)要求買賣雙方簽訂由其提供的房屋買賣居間合同。該合同實(shí)際包含買賣雙方的合同與買賣雙方分別與房屋中介的居間合同,屬于房屋中介行業(yè)的格式合同,注重保護(hù)房屋中介的利益,合同條款繁冗,普通人閱讀后根本不明就里,有些人就房屋買賣與相對(duì)方還未達(dá)成一致,以為反正沒(méi)收到錢,不會(huì)承擔(dān)責(zé)任,就被“忽悠”簽字了。
這類合同一般包含以下幾項(xiàng)內(nèi)容,可能導(dǎo)致委托方承擔(dān)不利后果。一是居間報(bào)酬。房屋中介與委托方存在居間合同關(guān)系。居間合同屬于合同法明確規(guī)定了內(nèi)容的有名合同,居間方促成委托方達(dá)成交易后,即有權(quán)收取居間報(bào)酬。“達(dá)成交易”不是指合同的實(shí)際履行,比如賣方已經(jīng)將房屋過(guò)戶給買方、買方已經(jīng)付清房款。按照民法的原理,買賣雙方簽訂合同即“達(dá)成交易”。此時(shí),房屋中介就有權(quán)向委托方收取居間報(bào)酬。二是定金罰則。此類合同中一般存在定金條款,約定合同簽訂后,由買方先支付定金,如收取定金一方違約,則雙倍返還定金,反之定金則不予退還。但在實(shí)際交易中,定金并未直接交付賣方,而是交給房屋中介,扣除賣方應(yīng)當(dāng)支付的居間報(bào)酬。在此過(guò)程中,房屋中介會(huì)要求賣方簽署傭金確認(rèn)書、定金收條(未扣除居間報(bào)酬前的金額)。最終,賣方向買方出具了全款的定金收條,收到的卻是房屋中介扣除居間報(bào)酬后的定金,僅為買方交付定金的一小部分。
案例回顧
王某委托某房屋中介機(jī)構(gòu)掛牌出售房屋,李某看到房屋中介機(jī)構(gòu)掛出的售房信息,在該機(jī)構(gòu)的居間介紹下,與王某及房屋中介機(jī)構(gòu)簽訂《房屋買賣居間合同》,約定賣方傭金為18400元,買方為9200元。以及其他房屋買賣事宜。買方支付20000元定金,但通過(guò)POS機(jī)直接刷給了房屋中介機(jī)構(gòu)。王某向該機(jī)構(gòu)出具18400元的傭金確認(rèn)書,向原告出具了20000元的定金收條(房屋中介支付王某剩余1600元定金)。后王某的丈夫吳某得知此事后,認(rèn)為房屋售價(jià)太低,不同意履行合同。李某得知后起訴至法院,要求王某雙倍返還定金40000元。王某抗辯,她在中介提供的合同上簽字時(shí)對(duì)合同內(nèi)容不了解,以為自己沒(méi)有收到房款,不可能支付中介報(bào)酬。再者,自己只實(shí)際收到1600元定金,按照定金罰則,只應(yīng)返還李某3200元。
法院審理
新疆烏魯木齊市新市區(qū)法院裁判認(rèn)為,定金合同自定金交付時(shí)生效,但交付方式不限于現(xiàn)實(shí)交付,觀念交付亦可。以理性謹(jǐn)慎的受領(lǐng)人盡到交易上合理注意后有理由信賴的內(nèi)容理解,王某出具的定金收條以及傭金確認(rèn)書的行為所表示的真實(shí)意思是,其指示李某將定金直接交付房屋中介機(jī)構(gòu),由該機(jī)構(gòu)扣除18400元傭金后,給付其剩余的1600元。居間方促成委托方達(dá)成交易后即有權(quán)收取居間報(bào)酬,王某支付18400元居間報(bào)酬也具有正當(dāng)性。據(jù)此,雙方定金合同成立,王某應(yīng)雙倍返還李某定金40000元。
評(píng)析
需要說(shuō)明的是,房屋中介機(jī)構(gòu)向買賣雙方提供的此類格式合同,實(shí)際上對(duì)三方都是公平的,并未加重或減輕任何一方責(zé)任。簽訂房屋買賣居間合同后,房屋中介機(jī)構(gòu)已經(jīng)履行促成交易的義務(wù),在三方的關(guān)系中退出,其要求買方將定金直接支付給自己,據(jù)以扣除賣方應(yīng)付的居間報(bào)酬,可以防止買賣雙方在簽訂合同后“跳單”,屬于合理規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。此時(shí),賣方支付居間報(bào)酬的條件已經(jīng)成就,對(duì)房屋中介機(jī)構(gòu)負(fù)有居間報(bào)酬的債務(wù)。它實(shí)際收到的是全額的定金,只是其中一大部分是本來(lái)就應(yīng)付給房屋中介的居間報(bào)酬而已。如違約,適用定金罰則,其損失即定金加居間報(bào)酬。同樣,如買方違約,定金不予返還,也還須向房屋中介機(jī)構(gòu)支付居間報(bào)酬。
綜上,通過(guò)房屋中介買賣房屋,在簽訂合同時(shí)一定要理性、謹(jǐn)慎,否則不但需要支付居間報(bào)酬,還可能損失定金,代價(jià)實(shí)在高昂。
來(lái)源:鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)
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