一、案情簡介

李某3與祁某系夫妻關(guān)系，婚后育有兒女李某1、李某4、李某。張某與李某4系夫妻關(guān)系，婚后育有李某2。1998年11月李某3與祁某立遺囑載明其二人共有房屋歸李某4所有，并在公證處進(jìn)行了公正。

李某3于2003年去世。2012年祁某與李某4簽訂了《存量房屋買賣合同》（以下簡稱“購房合同”），約定祁某將其與李某3的共有房屋出售給李某4，房屋成交價(jià)格為1214600元，但并未對(duì)房屋交付時(shí)間、違約責(zé)任、付款方式及期限等合同主要內(nèi)容進(jìn)行約定，且李某4在合同簽訂后未向祁某支付購房款。祁某于2015年1月去世，李某4于2015年8月去世。

李某1、李某向法院提起訴訟，向法院主張李某4不盡贍養(yǎng)義務(wù)，在取得李某3遺囑繼承權(quán)后，又與祁某簽訂房屋買賣合同并且不支付相應(yīng)的價(jià)款，應(yīng)視為放棄了對(duì)父親遺產(chǎn)的繼承權(quán)。其二人作為李某3與祁某的繼承人，請(qǐng)求法院判令李某4的妻子張某、兒子李某2支付房屋價(jià)款1214600元。

二、法院裁判

案件爭議焦點(diǎn)問題是祁某與李某4簽訂的《存量房屋買賣合同》屬于買賣合同還是贈(zèng)與合同。北京市朝陽區(qū)人民法院認(rèn)定《存量房買賣合同》名為買賣，但實(shí)際上是一種贈(zèng)與關(guān)系，主要從《存量房買賣合同》的內(nèi)容、祁某作為出賣人的主體身份以及祁某生前的行為三方面進(jìn)行了論述。

一、從《存量房屋買賣合同》的內(nèi)容上看，該合同僅約定了出售房屋的價(jià)格，但對(duì)于房屋的交付時(shí)間、違約責(zé)任、付款方式及期限等合同主要內(nèi)容均未進(jìn)行約定，與常理相悖。且從合同的履行上看，祁某在未收到李某4給付的任何房款的情況下，就將房屋過戶到李某4名下，也與通常的房屋買賣交易習(xí)慣不符。

二、從祁某作為出賣人的主體身份上看，其并不具有房屋進(jìn)行出售的處分權(quán)。因?yàn)樵摲课菰灯钅撑c李某3的夫妻共同財(cái)產(chǎn)，在李某3去世后，根據(jù)李某3的遺囑，屬于李某3的50％的份額應(yīng)由李某4繼承。因此，祁某在與李某4簽訂房屋買賣合同時(shí)，兩人實(shí)為房屋的共有人，祁某并無將房屋進(jìn)行全部處分的權(quán)利。至于李某、李某1關(guān)于李某4與祁某簽訂房屋買賣合同應(yīng)視為放棄對(duì)李某3遺產(chǎn)的繼承權(quán)的主張，我國繼承法及繼承法司法解釋規(guī)定，繼承開始后，繼承人放棄繼承的，應(yīng)當(dāng)在遺產(chǎn)處理前作出放棄繼承的表示，沒有表示的，視為接受繼承；繼承人放棄繼承應(yīng)當(dāng)以書面形式向其他繼承人表示，而本案中，李某、李某1不能證明李某4曾以書面形式或以其他形式向其他繼承人表示過放棄對(duì)李某3遺產(chǎn)的繼承，反而是李某4與祁某辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記的行為能夠說明李某4有接受李某3遺產(chǎn)的意思表示，因此，對(duì)于李某、李某1上述主張，法院不予認(rèn)可。

三、從祁某生前的行為看，祁某就房屋于2012年8月10日與李某4簽訂《存量房屋買賣合同》后至其于2015年1月29日去世，并沒有證據(jù)證明其曾向李某4主張過購房款，且祁某長期與李某4共同居住在一起，上述行為可以推定祁某并無要求李某4支付購房款的意思表示，同時(shí)結(jié)合祁某生前所訂立的將房屋中屬于我的份額遺留給李某4的遺囑內(nèi)容，可以推定祁某具有將房屋中屬于其的份額贈(zèng)予李某4的意思表示。

綜上，法院認(rèn)定，李某4雖與祁某就401號(hào)房屋簽訂了《存量房屋買賣合同》，但祁某實(shí)質(zhì)上將該房屋中屬于其的份額贈(zèng)與給了李某4，且雙方已經(jīng)辦理了房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記，贈(zèng)與合同已經(jīng)履行完畢。因此，李某、李某1主張李某4與祁某存在房屋買賣合同關(guān)系并請(qǐng)求張某、李某2支付購房款1214600元，缺乏事實(shí)依據(jù)和法律依據(jù)，法院不予支持。

依據(jù)《中華人民共和國合同法》第八條、第一百八十五條、第一百八十七條，《中華人民共和國繼承法》第二十五條第一款，《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國繼承法〉若干問題的意見》第47條之規(guī)定，判決如下：駁回李某、李某1的訴訟請(qǐng)求。

該案初審判決后原告不服，又提出了上訴與再審，結(jié)果均為維持原判。

三、律師點(diǎn)評(píng)

該裁判的指導(dǎo)意義在于，對(duì)名為房屋買賣、實(shí)為贈(zèng)與的法律行為的定性提供了充分的論述，明確了認(rèn)定條件。在該案中，承辦法官從遺囑內(nèi)容、房屋所有權(quán)屬性、居住情況、合同條款以及交易習(xí)慣等方面進(jìn)行了綜合判斷，認(rèn)定祁某與李某4之間的行為不符合買賣合同的典型特征，符合贈(zèng)與合同的構(gòu)成要件，應(yīng)當(dāng)依據(jù)贈(zèng)與合同相關(guān)規(guī)定對(duì)其效力進(jìn)行處理。

來源：網(wǎng)絡(luò)

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