《最高人民法院關于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》(以下簡稱民間借貸解釋)第二十四條第一款規(guī)定：“當事人以簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔保，借款到期后借款人不能還款，出借人請求履行買賣合同的，人民法院應當按照民間借貸法律關系審理，并向當事人釋明變更訴訟請求。當事人拒絕變更的，人民法院裁定駁回起訴。”該條解決了實務中大量存在并且一段時間以來充滿困惑的問題，即以簽訂買賣合同尤其是以簽訂房屋(商品房)買賣合同的方式為民間借貸擔保，在出借人的民間借貸債權未獲清償時，主張要求履行房屋買賣合同應如何處理的問題。民間借貸解釋施行以后，就該條文如何適用，實務認識尚未完全一致。有鑒于此，本文擬就此類案件的裁判思路略陳管見。

一、審查啟動

《最高人民法院關于適用中華人民共和國民事訴訟法的解釋》第二百二十六條規(guī)定：“人民法院應當根據(jù)當事人的訴訟請求、答辯意見以及證據(jù)交換的情況，歸納爭議焦點，并就歸納的爭議焦點征求當事人的意見。”該法第二百二十八條規(guī)定：“法庭審理應當圍繞當事人爭議的事實、證據(jù)和法律適用等焦點問題進行。” 根據(jù)上述規(guī)定，法庭審查的范圍限定在雙方當事人爭議的事實、證據(jù)和法律適用。因此，存在下列情形時，應審查當事人是否存在以簽訂房屋買賣合同作為民間借貸擔保的事實：

　　其一，對方當事人提出明確的抗辯。此時雙方當事人對房屋買賣合同的性質產生了爭議，法院應予以審理查明。當然，主張房屋買賣合同系為民間借貸擔保的一方，對此負有舉證義務。

　　其二，對方當事人雖未提出明確抗辯或者未到庭參加訴訟，但原告(主張履行房屋買賣合同一方)提交的證據(jù)可以證實雙方之間的房屋買賣合同是民間借貸的擔保。此時，法院審查的是原告提交的證據(jù)，亦即原告的訴訟主張是否成立。

　　其三，對方當事人雖未提出明確的抗辯或者未到庭參加訴訟，原告提交的證據(jù)也尚不足以完全證實雙方之間的買賣合同系為民間借貸擔保，但存在上述可能，而如果認定房屋買賣合同有效，則可能損害國家、集體或第三人利益，以及可能存在“手拉手”虛假訴訟的情形的。例如，雙方當事人之間存在賭債等非法債務，而房屋買賣合同的認定足以使該非法債權獲得清償?shù)摹?/p>

　　實務中還有一些案件，雖然法官心存懷疑，但沒有證據(jù)支撐，亦不存在可能損害國家、集體、第三人利益的情形，此時從審理技巧上而言，不妨參照上述司法解釋的規(guī)定進行假設性釋明，如果原告變更訴訟請求，當然可以按照民間借貸的法律關系進行審理;但其本質上仍是當事人提出了審查的要求(變更后的訴訟請求)，因此，如果原告不變更訴訟請求，也不宜輕率駁回起訴

　　二、認定標準

　　嚴格言之，此類案件中，除了少數(shù)案件存在直接證據(jù)(如通話錄音等)外，確實存在舉證困難的問題，但并非未無規(guī)律可循，從以簽訂買賣合同作為民間借貸擔保的目的著手，可作為衡量的因素有：

　　首先，提出房屋買賣合同系為民間借貸擔保的一方(通常是合同的出賣人)舉證證明其存在需要借貸的情形。具體而言可能包括企業(yè)或個人資金周轉困難的證據(jù)、向金融機構借款未被審批的證據(jù)材料以及資金的流向等，這是雙方之間存在民間借貸關系的合理性基礎。

　　其次，房屋買賣合同中存在可由出賣人控制的解除條件，如合同中存在出賣人可在一定時期內回購等約定，該條件的存在即在一定程度上否定了房屋買賣合同性質中轉移所有權的特征。

　　最后，存在其他有悖于一般房屋買賣合同的情形。如價格明顯低于市場價格、某些關鍵的條件(如交房時間、付款方式等)未作約定，或者約定的期限內并未履行，而雙方均無要求對方履行的意思表示。這類情形個案各異，應在具體案件中斟酌。

　　當然，上述因素只是審理中可以衡量的要點，并非每個案件中均悉數(shù)存在。所要說明的是，當具備上述因素中的全部或部分構成一個比較嚴密的證據(jù)鏈條，從而達到高度蓋然性的標準，足堪法官心證時，可以認定簽訂房屋買賣合同系為民間借貸擔保的行為。

　　三、適用范圍

　　民間借貸解釋第二十四條系對以簽訂買賣合同為民間借貸擔保如何規(guī)制的規(guī)定，其適用應具備三個條件，一是雙方訂立有買賣合同，二是雙方之間存在借貸關系，三是買賣合同和民間借貸合同具有重合性和牽連性。基于上述，對下列兩種情形，不應適用：

　　一種情形是，房屋買賣合同不是雙方當事人的真實意思，但現(xiàn)有證據(jù)不足以證實雙方存在民間借貸關系，對方當事人亦未提出該項抗辯。此情形下，否定房屋買賣合同系雙方當事人的真意，邏輯上而言不能據(jù)此直接認定雙方之間即存在民間借貸關系，故而不能適用上述民間借貸解釋的規(guī)定，而只能依據(jù)民法通則第五十五條之規(guī)定，認為雙方之間不存在建立房屋買賣合同的真實意思，從而駁回原告的訴訟請求。

　　另一種情形是，雙方存在民間借貸關系，但在債務已屆清償期而未能清償時，債務人以房產抵債。此情形下，以房抵債的行為發(fā)生在民間借貸履行期限屆滿之后，屬于債務的清償，不屬于擔保行為，因此不能適用上述民間借貸解釋的規(guī)定。至于以房抵債行為的效力如何認定，系屬另一個問題，超出本文討論的范圍，茲不贅。