導(dǎo)讀：實踐中，常有當(dāng)事人借房屋買賣合同之名，掩蓋非法目的和意圖，實施規(guī)避法律的行為。本文整理了各類以合法形式掩蓋非法目的的房屋買賣合同被認(rèn)定無效的典型案例，供讀者參考。

1.以商品房買賣合同的合法形式掩蓋高息借貸的非法目的，該商品房買賣合同無效——何開勇訴重慶市釣魚城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、重慶市釣魚城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司酉陽分公司房屋買賣合同糾紛案

【案例要旨】

以商品房買賣合同的合法形式掩蓋高息借貸的非法目的，屬于以合法形式掩蓋非法目的的民事行為，是規(guī)避法律行為，因高息借貸行為本身不合法，故商品房買賣的行為為無效民事行為，商品房買賣合同應(yīng)認(rèn)定為無效合同。

案例來源：《最新民事法律文件解讀》2015年第6輯 總第90輯

2.以房屋買賣合同形式進(jìn)行的民間借貸行為應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為民間借貸關(guān)系——呂某訴張家港某公司商品房買賣合同糾紛案

【案例要旨】

以房屋作為民間借貸的擔(dān)保，擔(dān)保形式采用商品房買賣合同，在借款人無法還款的情況下直接以房屋過戶的方式將房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)歸出借人所有。此種方式對于出借人而言，不僅可以獲得借款的高額利息，還可以獲得房屋價格上漲的超額利潤，由此導(dǎo)致雙方當(dāng)事人利益嚴(yán)重失衡。法院審理此類案件，應(yīng)按照雙方當(dāng)事人的真實意思表示確定其法律關(guān)系的實質(zhì)。若屬于名為房屋買賣實為借貸的民事法律關(guān)系，應(yīng)當(dāng)按當(dāng)事人的真實意思表示履行，應(yīng)依法認(rèn)定為民間借貸關(guān)系，房屋買賣合同無效。

案例來源：江蘇法院網(wǎng) 2012年3月1日

3.以借貸之名簽訂的經(jīng)濟適用房買賣合同應(yīng)認(rèn)定為無效——吳某訴余某房屋買賣合同糾紛案

【案例要旨】

雙方當(dāng)事人為規(guī)避國家經(jīng)濟適用房管理制度，以借貸之名簽訂的經(jīng)濟適用房買賣合同，破壞經(jīng)濟適用房管理秩序，進(jìn)而損害了國家和社會公共利益，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。

案例來源：人民法院報

4.以簽訂合作建廠房協(xié)議的形式掩蓋買賣廠房的真實意圖的合同無效——深圳俊寶首飾制造廠訴深圳市福田區(qū)賀嶺實業(yè)公司廠房買賣合同糾紛案

【案例要旨】

一方當(dāng)事人不具有房地產(chǎn)經(jīng)營的權(quán)利能力，另一方當(dāng)事人與其以簽訂合作興建廠房協(xié)議的形式掩蓋買賣廠房的真實意圖，該行為屬于規(guī)避法律的行為，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》第五十八條第一款第七項規(guī)定，以合法形式掩蓋非法目的的民事行為是無效的民事行為，自始至終沒有法律效力，由此取得的財產(chǎn)應(yīng)相互返還。雙方當(dāng)事人的其他損失，應(yīng)按過錯責(zé)任原則各自承擔(dān)。

案例來源：中國審判案例要覽

案號：(1991)粵法經(jīng)上字第254號

5.以倒房為目的簽訂的房屋買賣合同非買方真實意思表示，該買賣合同不成立——吳某某與尤某某房屋買賣合同糾紛案

【案例要旨】

買方利用其具有的房源信息優(yōu)勢及熟悉房屋交易流程優(yōu)勢，而與賣方簽訂房屋買賣合同，但其真實的目的是將房屋轉(zhuǎn)售第三人，并非要購買房屋，其簽訂買賣合同并非真實意思表示，故該買賣合同不成立。

【法官說法】

濱海新區(qū)法院塘沽民二庭副庭長李桂華表示，此類案件多為房地產(chǎn)中介人員，利用具有的房源信息優(yōu)勢及熟悉房屋交易流程優(yōu)勢，與賣房人簽訂房屋買賣合同，再加價轉(zhuǎn)賣給他人從中牟利。為了保證其順利實施倒房行為，此類合同一般都約定交付定金后便騰空并移交房屋，此舉是為方便讓實際買房人看房。同時還會約定允許過戶給第三方，是為保證賣房人與實際買房人辦理過戶。當(dāng)賣方人陷入了倒房人的圈套，拒絕履行合同時就會被以違約為由起訴，并索要高額違約金。

濱海新區(qū)法院塘沽審判區(qū)認(rèn)為，此類案件中簽訂買賣合同只是先占房屋的購買機會，同時另尋買主，將房屋轉(zhuǎn)售他人從中牟利。而并非真要購買該房屋，其簽訂買賣合同并非真實意思表示，故該買賣合同不成立。此外，倒房人的行為既會造成實際買賣雙方互不了解，影響實際買賣雙方的締約選擇權(quán)，也會造成房屋交易的環(huán)節(jié)增多而增加實際買賣雙方的交易成本和違約風(fēng)險，實際上已經(jīng)影響了實際買賣雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益，有違誠實信用原則，干擾了正常的市場交易秩序，故依法不予保護。

案例來源：法信精選