1.關(guān)于專有部分的界定問(wèn)題從《物權(quán)法》第六章的規(guī)定來(lái)看，《物權(quán)法》沒(méi)有規(guī)定建筑區(qū)劃內(nèi)專有部分的范圍是如何界定的。《物權(quán)法》第七十條將專有部分界定為：“建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等”。如此界定既不全面，也未揭示出專有部分的基本屬性，勢(shì)必會(huì)給司法實(shí)踐帶來(lái)具體操作上的困難。這是一個(gè)非常重要的問(wèn)題。專有部分的范圍必須界定，否則法律無(wú)法適用，面對(duì)發(fā)生的建筑物區(qū)分所有權(quán)的糾紛也就沒(méi)有具體的規(guī)則可以遵循。從實(shí)際來(lái)看，專有部分不可能僅限于“住宅、經(jīng)營(yíng)性用房”，還存在其他形態(tài)。《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱《建筑物區(qū)分所有權(quán)解釋》）第二條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的專有部分：（一）具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，能夠明確區(qū)分；（二）具有利用上的獨(dú)立性，可以排他使用；（三）能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。規(guī)劃上專屬于特定房屋，且建設(shè)單位銷售時(shí)已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買(mǎi)賣合同中的露臺(tái)等，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱專有部分的組成部分。本條第一款所稱房屋，包括整棟建筑物。”據(jù)此，對(duì)專有部分的界定要注意專有部分的三個(gè)構(gòu)成要件：一是構(gòu)造上的獨(dú)立性，指專有部分與建筑物的其他部分在建筑構(gòu)造上能客觀地區(qū)分其范圍，可與建筑物其他部分完全隔離，如一排房屋以墻壁間隔成戶，即能夠被各個(gè)住戶獨(dú)立地支配。二是利用上的獨(dú)立性，指建筑物被區(qū)分為各個(gè)部分后，每一部分都可以被獨(dú)立地使用或具有獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)效用，利用上的獨(dú)立性通常表現(xiàn)為不需要借助其他部分輔助即可利用，如區(qū)分的部分可以用來(lái)住人、用作店鋪、辦公室、倉(cāng)庫(kù)、停車場(chǎng)等。三是法律上的獨(dú)立性，即通過(guò)登記能夠使被區(qū)分的各個(gè)部分在法律上成為各個(gè)特定業(yè)主所有權(quán)的客體。歸結(jié)為一句話：專有部分必須能夠與外界隔離而能獨(dú)立使用，凡是開(kāi)放式的建筑空間或不能獨(dú)立使用的部分，都不能構(gòu)成專有部分。比如某一單元中的一個(gè)居室或一個(gè)陽(yáng)臺(tái)等。另外，規(guī)劃上專屬于特定房屋，且建設(shè)單位銷售時(shí)已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買(mǎi)賣合同中的露臺(tái)等，屬于專有部分。與專有部分相對(duì)應(yīng)，建筑區(qū)劃內(nèi)的其他部分即為共有部分。同樣，《物權(quán)法》對(duì)此未予明確。根據(jù)《建筑物區(qū)分所有權(quán)解釋》第三條的規(guī)定，除法律、行政法規(guī)規(guī)定的共有部分外，建筑區(qū)劃內(nèi)的共有部分具體包括以下 個(gè)部分：（1）建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備，避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分；（2）其他不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場(chǎng)所及設(shè)施等；（3）建筑區(qū)劃內(nèi)的土地，依法由業(yè)主共同享有建設(shè)用地使用權(quán)，但屬于業(yè)主專有的整棟建筑物的規(guī)劃占地或者城鎮(zhèn)公共道路、綠地占地除外。2.關(guān)于專有部分的權(quán)利界限問(wèn)題關(guān)于業(yè)主專有部分的專有權(quán)利的界限范圍問(wèn)題，《物權(quán)法》沒(méi)有規(guī)定。從實(shí)踐上看，一般是指商品房買(mǎi)賣合同中確定的套內(nèi)面積。對(duì)此，理論界尚無(wú)定論，主要有四種觀點(diǎn)：第一種 “壁心說(shuō)”。主張專有部分的權(quán)利界限最形象、最直接的就是到“壁心”，即墻壁的中心、地板和天花板的中心。第二種“空間說(shuō)”。主張專有部分的權(quán)利即建筑空間，空間的邊界到墻壁的表面。第三種“最后粉刷表層說(shuō)”。主張專有部分的權(quán)利界限在最后粉刷表層。“墻皮”也就是最后粉刷表層，是業(yè)主的，“墻骨”是共有的。第四種“壁心說(shuō)”和“最后粉刷表層說(shuō)”結(jié)合起來(lái)，叫做“壁心說(shuō)兼最后粉刷表層說(shuō)”。該觀點(diǎn)為人普遍接受。主張業(yè)主行使權(quán)利的界限是“壁心說(shuō)”；確定權(quán)利的界限則是“最后粉刷表層說(shuō)”。“最后粉刷表層”是享有權(quán)利的“實(shí)像”，實(shí)際權(quán)利就到“最后粉刷表層”；“壁心說(shuō)”則是行使權(quán)利的“虛像”，業(yè)主行使權(quán)利可以超出自己的所有部分，對(duì)不超過(guò)壁心部分的共有墻的墻體可以進(jìn)行使用，但已不是業(yè)主權(quán)利的實(shí)體了。采用這個(gè)學(xué)說(shuō)既能解決業(yè)主對(duì)墻體的實(shí)際使用問(wèn)題，又可以確定其權(quán)利的真實(shí)界限。我們也主張，采“壁心說(shuō)兼最后粉刷表層說(shuō)”解決專有權(quán)的范圍，是比較可行的方法。3.關(guān)于“住改商”問(wèn)題所謂“住改商”，就是把住宅性質(zhì)房屋的用途改變?yōu)椴惋嫛蕵?lè)、超市等商業(yè)用房以及開(kāi)辦公司、事務(wù)所等辦公用房統(tǒng)稱為經(jīng)營(yíng)性用房的行為。“住改商”在實(shí)際中有很多種情況，有的只是改變房屋的性質(zhì)，有的不但改變房屋的使用性質(zhì)，而且改變了房屋的結(jié)構(gòu)狀況，比如“窗改門(mén)”等。《物權(quán)法》對(duì)于業(yè)主的“住改商”行為，原則上是禁止的，這是與我國(guó)長(zhǎng)期以來(lái)實(shí)行的政策和規(guī)章（如建設(shè)部2002年5月1日頒布實(shí)施的《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》第五條的規(guī)定）確定的基本精神相一致的。同時(shí)，《物權(quán)法》從實(shí)際出發(fā)，又規(guī)定了一種例外情況，即業(yè)主在遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，并經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意的情況下，可以實(shí)施“住改商”行為。但是對(duì)于何謂“有利害關(guān)系的業(yè)主”，《物權(quán)法》沒(méi)有明確。一般來(lái)講，凡是因某業(yè)主的“住改商”行為而改變了居住和生活環(huán)境的業(yè)主，都應(yīng)包括在《物權(quán)法》規(guī)定的有利害關(guān)系的業(yè)主范圍之內(nèi)，而不僅僅指居住在同一建筑物內(nèi)的有墻體相連部分的上下左右鄰居，更不僅限于傳統(tǒng)意義上的左鄰右舍。《建筑物區(qū)分所有權(quán)解釋》將有利害關(guān)系的業(yè)主范圍原則上界定為“本棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主”，建筑區(qū)劃內(nèi)的本棟建筑物之外的業(yè)主，若主張與自己有利害關(guān)系的，應(yīng)證明其房屋價(jià)值、生活質(zhì)量受到或者可能受到不利影響。同時(shí)，有利害關(guān)系的業(yè)主的同意應(yīng)當(dāng)是一種明示的意思表示，不適用默示，即所謂的在一定的期限內(nèi)不表示反對(duì)的情形。明示的意思表示必須具備一定的要件，就是要采用書(shū)面形式。審判實(shí)踐中，對(duì)于這類案件，應(yīng)當(dāng)責(zé)令行為人提交書(shū)面同意的證據(jù)，沒(méi)有書(shū)面證據(jù)證明的，不能認(rèn)定為同意。需要注意的是，根據(jù)《建筑物區(qū)分所有權(quán)解釋》第十條第二款“將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的業(yè)主以多數(shù)有利害關(guān)系的業(yè)主同意其行為進(jìn)行抗辯的，人民法院不予支持”的規(guī)定，有利害關(guān)系業(yè)主的同意須全部同意而非多數(shù)同意即可。關(guān)于住改商的司法救濟(jì)問(wèn)題，《建筑物區(qū)分所有權(quán)解釋》第十條第一款規(guī)定：“業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房，未按照物權(quán)法第七十七條的規(guī)定經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，有利害關(guān)系的業(yè)主請(qǐng)求排除妨害、消除危險(xiǎn)、恢復(fù)原狀或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。”另外，建筑物區(qū)分所有還有一種情況是“商改住”如何處理。《物權(quán)法》沒(méi)有規(guī)定“商改住”的問(wèn)題。對(duì)于這種行為的規(guī)范，我們認(rèn)為應(yīng)當(dāng)比照《物權(quán)法》有關(guān)“住改商”的規(guī)定，以體現(xiàn)私法領(lǐng)域中的公平性。4.關(guān)于業(yè)主的范圍問(wèn)題《物權(quán)法》中的“業(yè)主”，是指買(mǎi)房置業(yè)的主人或者說(shuō)不動(dòng)產(chǎn)的所有人，在區(qū)分所有的情況下，業(yè)主即建筑物區(qū)分所有權(quán)人。對(duì)業(yè)主的主體范圍應(yīng)作廣義解釋，既可以是國(guó)家、國(guó)有企事業(yè)單位、集體所有制單位、各種社會(huì)團(tuán)體及其他組織，也可以是中外合資、合作企業(yè)和獨(dú)資企業(yè)，還可以是私營(yíng)企業(yè)和公民。當(dāng)然，上述主體只有取得了對(duì)區(qū)分所有建筑物的專有部分所有權(quán)，才能成為區(qū)分所有建筑物的業(yè)主。因此，僅僅是簽訂了買(mǎi)賣合同，但未實(shí)際交付房屋，則買(mǎi)受人只是取得了債權(quán)，還不能成為業(yè)主。《建筑物區(qū)分所有權(quán)解釋》第一條規(guī)定：“依法登記取得或者根據(jù)物權(quán)法第二章第三節(jié)規(guī)定取得建筑物專有部分所有權(quán)的人，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主。基于與建設(shè)單位之間的商品房買(mǎi)賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主。”可見(jiàn)，確定業(yè)主的范圍，一是以是否依法取得專有部分所有權(quán)為標(biāo)準(zhǔn)；二是以是否訂立房屋買(mǎi)賣合同并合法占有專有部分為標(biāo)準(zhǔn)。依此標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主不應(yīng)當(dāng)包括物業(yè)的承租人、借用人、管理人等，故《建筑物區(qū)分所有權(quán)解釋》第十六條規(guī)定：“建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛涉及專有部分的承租人、借用人等物業(yè)使用人的，參照本解釋處理。專有部分的承租人、借用人等物業(yè)使用人，根據(jù)法律、法規(guī)、管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)依法作出的決定，以及其與業(yè)主的約定，享有相應(yīng)權(quán)利，承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)。”另外，對(duì)于只購(gòu)買(mǎi)了車庫(kù)而沒(méi)有購(gòu)買(mǎi)房屋的人，一般也應(yīng)認(rèn)可其業(yè)主地位，但其表決權(quán)應(yīng)受限制，只能參與有關(guān)車庫(kù)的管理、維護(hù)事務(wù)的表決，而不能對(duì)整個(gè)小區(qū)的物業(yè)管理事務(wù)進(jìn)行表決。當(dāng)然，如果當(dāng)事人有特別約定的，應(yīng)當(dāng)從其約定。5.關(guān)于小區(qū)綠地的歸屬問(wèn)題《物權(quán)法》第七十三條確定的總的規(guī)則是：小區(qū)的綠地屬于全體業(yè)主共有。但小區(qū)的綠地中確有屬于城鎮(zhèn)公共綠地和明示屬于個(gè)人所有的情況，因此，《物權(quán)法》第七十三條又特別規(guī)定，“屬于城鎮(zhèn)公共綠地和明示屬于個(gè)人所有的除外”。這就是說(shuō)，一方面，如果有證據(jù)證明，特定的綠地屬于城鎮(zhèn)公共綠地，就屬于公有物，應(yīng)當(dāng)屬于國(guó)家所有；另一方面，如果明示屬于個(gè)人所有，如在規(guī)劃時(shí)就確定屬于某個(gè)業(yè)主所有的，就應(yīng)當(dāng)歸個(gè)人所有。關(guān)于明示歸個(gè)人所有的綠地，如房屋買(mǎi)賣合同中約定的附贈(zèng)的花園，究竟應(yīng)當(dāng)歸屬于業(yè)主共有還是業(yè)主單獨(dú)所有，存在不同看法。最高人民法院的傾向性意見(jiàn)認(rèn)為，既然這些綠地根據(jù)合同已經(jīng)約定歸個(gè)人所有，且其為此支付了對(duì)價(jià)，應(yīng)當(dāng)將其作為《物權(quán)法》第七十三條規(guī)定的“明示屬于個(gè)人”所有的綠地。尤其是這些綠地往往是個(gè)別業(yè)主專用的，如果歸業(yè)主共有，還要由全體業(yè)主為其承擔(dān)維修的義務(wù)，這也極不合理。因此，這些綠地應(yīng)當(dāng)按照約定歸業(yè)主個(gè)人所有。因此，我們認(rèn)為，所謂“明示屬于個(gè)人”所有，既包括規(guī)劃確定為個(gè)人所有，也包括合同確定為個(gè)人所有。但規(guī)劃確定為業(yè)主共有的，不能根據(jù)合同確定為某個(gè)人所有。需要明確的是，雖然綠地屬業(yè)主個(gè)人所有，但業(yè)主也不能隨意改變這些綠地的規(guī)劃，不能私蓋建筑物等。否則，小區(qū)的其他業(yè)主可以按照相鄰關(guān)系或地役權(quán)的有關(guān)規(guī)定處理。6.關(guān)于物業(yè)服務(wù)用房的權(quán)屬界定問(wèn)題所謂物業(yè)服務(wù)用房，是指物業(yè)管理公司為管理整個(gè)小區(qū)內(nèi)的物業(yè)而使用的房屋。《物權(quán)法》第七十三條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)用房一律歸全體業(yè)主所有。當(dāng)然，《物權(quán)法》強(qiáng)調(diào)物業(yè)服務(wù)用房必須用于物業(yè)服務(wù)，否則就不能界定為物業(yè)服務(wù)用房，也就不屬于業(yè)主共有。因此，對(duì)于實(shí)踐中開(kāi)發(fā)商移交給自己控制的物業(yè)管理公司使用、經(jīng)營(yíng)的房產(chǎn)權(quán)屬確定問(wèn)題，要具體情況具體分析：如果是以經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)移交，并且也是以此性質(zhì)實(shí)際使用的，則不能確定為物業(yè)服務(wù)用房，也就不屬于業(yè)主共有；如果是作為物業(yè)服務(wù)用房移交或者雖未明確但一直是作為物業(yè)服務(wù)用房在使用的，則應(yīng)確定為物業(yè)服務(wù)用房，即使該房產(chǎn)未計(jì)入購(gòu)房成本也應(yīng)為業(yè)主共有。此種情況下，可參照建設(shè)部規(guī)章的相應(yīng)界定標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)實(shí)際情況考慮對(duì)開(kāi)發(fā)商予以補(bǔ)償。另外，物業(yè)服務(wù)用房一般都是由物業(yè)服務(wù)企業(yè)占有、使用，但這種占有、使用是基于物業(yè)管理服務(wù)合同的約定，因此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)該房的占有、使用必須符合合同的約定，不得擅自改變房屋用途，如需改變用途，必須經(jīng)過(guò)業(yè)主大會(huì)的同意。7.關(guān)于會(huì)所的權(quán)屬確定問(wèn)題會(huì)所就是小區(qū)內(nèi)提供健身、娛樂(lè)等服務(wù)的場(chǎng)所。原來(lái)的《物權(quán)法》草案中，對(duì)會(huì)所的歸屬有所規(guī)定，但是，《物權(quán)法》對(duì)此沒(méi)有做出規(guī)定。關(guān)于會(huì)所的歸屬，目前有兩種觀點(diǎn)，一種是取決于合同的具體約定，如果合同沒(méi)有約定，則會(huì)所的所有權(quán)屬于開(kāi)發(fā)商；另一種是如果合同沒(méi)有約定，則會(huì)所屬于業(yè)主共有。我國(guó)民法學(xué)者王利明教授認(rèn)為，關(guān)于會(huì)所的歸屬，應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人雙方約定，如果沒(méi)有約定，則應(yīng)當(dāng)推定歸業(yè)主共有。這里要明確的是，會(huì)所不屬于《物權(quán)法》第七十三條規(guī)定的“建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施”，理由是會(huì)所不僅僅服務(wù)于業(yè)主，還向社會(huì)開(kāi)放，而且會(huì)所還是具有一定營(yíng)利性的場(chǎng)所，不符合《物權(quán)法》第七十三條規(guī)定的公益性特征。8.關(guān)于屋頂平臺(tái)的權(quán)屬確定問(wèn)題屋頂平臺(tái)的情況比較復(fù)雜，有的是開(kāi)發(fā)商在售房時(shí)附贈(zèng)給業(yè)主的，而且，只能由某個(gè)業(yè)主使用，其他人不能進(jìn)入，此種情況，應(yīng)該可以看作是業(yè)主專有部分所有權(quán)的客體。還有一些屋頂平臺(tái)是由業(yè)主共同使用的，對(duì)此種情況，可以認(rèn)為屬于《物權(quán)法》第七十三條所規(guī)定的公共場(chǎng)所，應(yīng)當(dāng)認(rèn)為是屬于全體業(yè)主共有，而不能由開(kāi)發(fā)商保留所有權(quán)。如果開(kāi)發(fā)商保留屋頂平臺(tái)的所有權(quán)，禁止他人特別是業(yè)主上屋頂平臺(tái)，甚至改變?cè)O(shè)計(jì)用途，在屋頂平臺(tái)上加蓋房屋，就會(huì)損害業(yè)主的權(quán)利。所以不能允許開(kāi)發(fā)商保留對(duì)這些屋頂平臺(tái)的權(quán)利，在法律上應(yīng)當(dāng)確認(rèn)此種類型的屋頂平臺(tái)屬于全體業(yè)主共有。關(guān)于業(yè)主對(duì)屋頂平臺(tái)的利用，根據(jù)《建筑物區(qū)分所有權(quán)解釋》第四條的規(guī)定，須同時(shí)符合下列情形：一是基于對(duì)住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分特定使用功能的合理需要；二是無(wú)償利用，不得用為盈利；三是不違反法律、法規(guī)、管理規(guī)約；四是不損害他人合法權(quán)益。符合以上情形的利用，不認(rèn)定為侵權(quán)。9.關(guān)于接入小區(qū)的水、電、氣、暖等設(shè)施設(shè)備的權(quán)屬確定問(wèn)題對(duì)于配電箱，各種供電、熱、水、氣管線等公用設(shè)施，除按規(guī)定已經(jīng)確定為歸供水、電、氣、暖公司所有的之外，也應(yīng)當(dāng)歸業(yè)主共有。需要指出的是，即使歸業(yè)主共有，也不能免除有關(guān)公司和物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)的維修責(zé)任。因?yàn)檫@些設(shè)施鋪設(shè)、運(yùn)營(yíng)的技術(shù)性很強(qiáng)，業(yè)主本身是無(wú)法運(yùn)營(yíng)和維護(hù)的，即使由業(yè)主承擔(dān)有關(guān)維修費(fèi)用，也并沒(méi)有排除相關(guān)公司的義務(wù)。因?yàn)橐环矫妫鶕?jù)相關(guān)合同，有關(guān)公司也負(fù)有相關(guān)義務(wù)。例如，電話不通，通訊公司顯然要進(jìn)行維修。另一方面，如果這些設(shè)施造成損害，也不能認(rèn)為都是業(yè)主的責(zé)任。例如配電箱漏電造成損害，固然業(yè)主應(yīng)當(dāng)依據(jù)《民法通則》第一百二十三條承擔(dān)責(zé)任，而供電公司在未盡義務(wù)的情況下也要負(fù)責(zé)。10.關(guān)于小區(qū)內(nèi)未納入建筑區(qū)劃的其它場(chǎng)地的權(quán)屬確定問(wèn)題根據(jù)《物權(quán)法》第七十四條第三款的規(guī)定：“占用業(yè)主共有的道路或者其它場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。”此處實(shí)際上規(guī)定了其它場(chǎng)地應(yīng)當(dāng)歸業(yè)主共有。那么如何理解其它場(chǎng)地？結(jié)合《物權(quán)法》第七十三條和第七十四條的規(guī)定，可以認(rèn)為此處所說(shuō)的其它場(chǎng)地，是指未納入建筑區(qū)劃內(nèi)的其它場(chǎng)地，主要是指未納入建筑區(qū)劃的空地。這些空地究竟應(yīng)歸誰(shuí)所有，在實(shí)踐中經(jīng)常發(fā)生爭(zhēng)議。我們認(rèn)為，根據(jù)《物權(quán)法》第七十四條的規(guī)定，盡管空地沒(méi)有納入到規(guī)劃的范圍內(nèi)，也應(yīng)當(dāng)作為其它場(chǎng)地，歸業(yè)主共有。11.關(guān)于基地的建設(shè)用地使用權(quán)的權(quán)屬確定問(wèn)題從我國(guó)現(xiàn)行立法的規(guī)定來(lái)看，歷來(lái)將土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)視為不可分割的整體。從法律上講，各個(gè)業(yè)主都應(yīng)當(dāng)對(duì)基地使用權(quán)享有權(quán)利。任何一個(gè)區(qū)分所有人通過(guò)購(gòu)買(mǎi)等方式取得對(duì)建筑物某一部分的專用權(quán)，就應(yīng)自然享有對(duì)基地建設(shè)用地使用權(quán)的權(quán)利。而區(qū)分所有人轉(zhuǎn)讓其專有部分，其對(duì)基地建設(shè)用地使用權(quán)的權(quán)利也自然發(fā)生轉(zhuǎn)移，任何區(qū)分所有人不得在轉(zhuǎn)讓其專有部分時(shí)保留對(duì)基地建設(shè)用地使用權(quán)的權(quán)利，也不得僅轉(zhuǎn)讓對(duì)基地建設(shè)用地使用權(quán)的權(quán)利而保留其對(duì)該建筑物的區(qū)分所有權(quán)。如果整個(gè)建筑物發(fā)生毀損需要重建或拆除，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)各區(qū)分所有人都對(duì)基地建設(shè)用地使用權(quán)享有權(quán)利。也就是說(shuō)，一方面，各業(yè)主都對(duì)基地使用權(quán)享有共有權(quán)；另一方面，任何業(yè)主以外的人都不應(yīng)對(duì)基地享有權(quán)利。當(dāng)然，屬于業(yè)主專有的整棟建筑物的規(guī)劃占地，應(yīng)為該業(yè)主專享土地使用權(quán)。12.關(guān)于車位、車庫(kù)的歸屬問(wèn)題《物權(quán)法》第七十四條專門(mén)規(guī)定了車位、車庫(kù)的歸屬問(wèn)題。即：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。”對(duì)于該條的理解應(yīng)注意以下問(wèn)題：第一，如何理解“首先滿足業(yè)主的需要”？我們認(rèn)為，“首先滿足業(yè)主的需要”，就是指開(kāi)發(fā)商在修建了車位、車庫(kù)之后應(yīng)當(dāng)首先將其出租、出售給業(yè)主，而不能高價(jià)賣給第三人。如果業(yè)主有能力購(gòu)買(mǎi)，則應(yīng)當(dāng)予以出售；如果業(yè)主沒(méi)有能力購(gòu)買(mǎi)，則應(yīng)當(dāng)予以出租。這里的“首先”不等于“優(yōu)先”，不能將“首先滿足業(yè)主的需要”理解為業(yè)主對(duì)于車庫(kù)和車位享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。因?yàn)槿绻麡I(yè)主享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，那么其他不是業(yè)主的人就可以支付更高的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)，但是根據(jù)《物權(quán)法》第七十四條的規(guī)定，車庫(kù)、車位應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要，不管其他人是否提出了比業(yè)主更高的條件，都不能首先賣給其他人。否則，對(duì)業(yè)主權(quán)益的保護(hù)是不利的。第二，滿足業(yè)主的需要，滿足到何種程度才符合《物權(quán)法》第七十四條規(guī)定的要求？這是一個(gè)爭(zhēng)議比較大的問(wèn)題。一種觀點(diǎn)認(rèn)為，滿足需要應(yīng)當(dāng)是無(wú)限制地滿足，業(yè)主愿意買(mǎi)多少就買(mǎi)多少，想何時(shí)買(mǎi)就何時(shí)買(mǎi)；另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，滿足業(yè)主的需要只是滿足業(yè)主相對(duì)的需要，即只能是業(yè)主在特定時(shí)間內(nèi)的需要，而且買(mǎi)車位的數(shù)量也要有所限制。王利明教授認(rèn)為，滿足業(yè)主的需要只能是合理的需要，只要滿足業(yè)主基本的停車需要，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)為已經(jīng)滿足。對(duì)此，《建筑物區(qū)分所有權(quán)解釋》第五條規(guī)定：“建設(shè)單位按照配置比例將車位、車庫(kù)，以出售、附贈(zèng)或者出租等方式處分給業(yè)主的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其行為符合物權(quán)法第七十四條第一款有關(guān)‘應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要’的規(guī)定。前款所稱配置比例是指規(guī)劃確定的建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)與房屋套數(shù)的比例。”第三，如果沒(méi)有滿足業(yè)主的需要，開(kāi)發(fā)商將車位、車庫(kù)轉(zhuǎn)讓給業(yè)主以外的其他人，業(yè)主可否請(qǐng)求確認(rèn)出賣車位、車庫(kù)的合同無(wú)效？對(duì)此，《建筑物區(qū)分所有權(quán)解釋》征求意見(jiàn)稿曾規(guī)定“不能首先滿足業(yè)主需要的，業(yè)主享有撤銷權(quán)，可以請(qǐng)求法院確認(rèn)賣給（租給）非業(yè)主的合同無(wú)效，以及其他業(yè)主超出其配置比例購(gòu)買(mǎi)車庫(kù)車位，未能按照配置比例買(mǎi)或租到車庫(kù)車位的業(yè)主，可以請(qǐng)求合同的超出部分無(wú)效”。但《建筑物區(qū)分所有權(quán)解釋》正式文本刪除了以上規(guī)定，沒(méi)有規(guī)定不能首先滿足業(yè)主需要的法律后果問(wèn)題。我們認(rèn)為，在沒(méi)有滿足業(yè)主合理需要的情況下，就損害了業(yè)主依法應(yīng)當(dāng)享有的權(quán)益，如果業(yè)主不能主張合同無(wú)效，相應(yīng)的立法目的將無(wú)法實(shí)現(xiàn)。所以，《物權(quán)法》第七十四條的規(guī)定在性質(zhì)上屬于強(qiáng)制性規(guī)定，違反該規(guī)定而訂立的合同，都應(yīng)當(dāng)被宣告無(wú)效。在未有新規(guī)出臺(tái)的情況下，可以參考《建筑物區(qū)分所有權(quán)解釋》征求意見(jiàn)稿的上述規(guī)定處理相關(guān)糾紛。第四，車位、車庫(kù)的歸屬是否需要辦理物權(quán)登記？所謂車庫(kù)，指隸屬于整個(gè)小區(qū)，具有獨(dú)立的空間、以存放車輛為目的的附屬建筑物。車庫(kù)本身四周是封閉的，其可以進(jìn)行登記。所謂車位，是指車庫(kù)中的停車位，以及規(guī)劃用于停車的具體地點(diǎn)。由于車位是利用土地使用權(quán)的地表興建的，也是利用地表劃定的，因此車位所在的土地使用權(quán)可以進(jìn)行登記。基于此，如果確定了出售和附贈(zèng)的車庫(kù)、車位的所有權(quán)屬于業(yè)主，那么，這個(gè)所有權(quán)和土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行物權(quán)登記，在轉(zhuǎn)移專有權(quán)的時(shí)候，這個(gè)所有權(quán)和土地使用權(quán)并不必然跟隨建筑物的權(quán)屬一并轉(zhuǎn)移，不適用《物權(quán)法》第七十二條第二款“業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房，其對(duì)共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓”的規(guī)定。第五，如果開(kāi)發(fā)商與業(yè)主之間就車位、車庫(kù)的歸屬?zèng)]有約定或者約定不明，車位、車庫(kù)的歸屬應(yīng)當(dāng)如何確定？對(duì)此，《物權(quán)法》第七十四條未作明確規(guī)定，分析“出售、附贈(zèng)或者出租”這種立法用語(yǔ)及這三種約定方式的性質(zhì)，可以看出，《物權(quán)法》第七十四條的規(guī)定實(shí)際上是以開(kāi)發(fā)商享有車位、車庫(kù)所有權(quán)為前提的，因此，如果沒(méi)有約定或者約定不明，車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)歸開(kāi)發(fā)商所有。這一點(diǎn)可以從《物權(quán)法》第三十條關(guān)于因事實(shí)行為引起物權(quán)變動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵循的基本規(guī)則的規(guī)定中，找到其成立的法律依據(jù)。即依據(jù)《物權(quán)法》第三十條的規(guī)定，開(kāi)發(fā)商自建成車位、車庫(kù)之日起即取得了其所有權(quán)。所以，在法律沒(méi)有特別規(guī)定的情況下，凡是沒(méi)有約定轉(zhuǎn)移給業(yè)主的部分房屋及其附屬設(shè)施，可以理解為由開(kāi)發(fā)商保留所有權(quán)。當(dāng)然，對(duì)此還有待于法律、法規(guī)及司法解釋具體明確。另外，關(guān)于車庫(kù)、車位的歸屬問(wèn)題，還要注意《物權(quán)法》只規(guī)范“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)”，那種不屬于整個(gè)小區(qū)的地下停車場(chǎng)、地面有償車位及違反規(guī)劃要求所建的車位、車庫(kù)不屬于《物權(quán)法》的調(diào)整范圍。13.關(guān)于共有部分收益如何分配問(wèn)題對(duì)此，《物權(quán)法》第八十條有明確規(guī)定，即有約定的從約定，沒(méi)有約定或約定不明確的，按持分比例決定，即計(jì)算各業(yè)主專有部分在整個(gè)建筑物總面積中的比例，計(jì)算其所分享的份額。此處所說(shuō)的專有部分，包括套內(nèi)使用面積加上公攤部分，實(shí)際上指的是售房合同中的建筑面積。此處所說(shuō)的總面積，應(yīng)當(dāng)區(qū)分兩種情況：一是一棟建筑物內(nèi)的建筑物總面積；二是指整個(gè)小區(qū)的總面積。如果要確定建筑物內(nèi)的共有部分的持分比例，應(yīng)當(dāng)以前者為準(zhǔn)；如果要確定小區(qū)內(nèi)共有部分的持分比例，則以后者為標(biāo)準(zhǔn)。這里有一個(gè)問(wèn)題需要明確，例如，一個(gè)小區(qū)有好幾棟房子，有的小區(qū)甚至有幾十棟房子，如果某一個(gè)房間外面做了廣告，取得的收益是歸這棟樓的全體業(yè)主呢還是歸小區(qū)的全體業(yè)主？這就涉及一個(gè)理論問(wèn)題，就是“一部共用部分”與“全體共用部分”的區(qū)分問(wèn)題。從實(shí)際來(lái)看，區(qū)分所有建筑物的共用部分，有供全體業(yè)主使用部分，有供部分業(yè)主使用部分，如建筑物頂層業(yè)主共用的一部分屋頂平臺(tái)等。學(xué)理上將前者推定為全體業(yè)主共有，稱為“全體共用部分”，后者推定為相關(guān)業(yè)主共有，稱為“一部共用部分”。對(duì)于全部共有部分如何分配收益，《物權(quán)法》第八十條已經(jīng)明確予以規(guī)定。而對(duì)于“一部共用部分”的收益分配應(yīng)按何種標(biāo)準(zhǔn)確定，《物權(quán)法》并無(wú)規(guī)定。對(duì)此，最高法院的傾向性意見(jiàn)認(rèn)為：第一，如果小區(qū)內(nèi)只有一棟樓房，則其收益分配按照《物權(quán)法》第八十條的規(guī)定處理。第二，對(duì)于規(guī)模化的小區(qū)而言，其中一棟樓房共有部分產(chǎn)生的收益，應(yīng)當(dāng)由小區(qū)內(nèi)的全體業(yè)主共享。理由是小區(qū)的土地使用權(quán)歸小區(qū)內(nèi)全體業(yè)主共同享有，小區(qū)內(nèi)的各個(gè)建筑物與小區(qū)的綠地、道路等各種設(shè)施是不可分割的，業(yè)主的區(qū)分所有權(quán)不是僅僅限于對(duì)其所在的建筑物的權(quán)利，還應(yīng)當(dāng)包括小區(qū)內(nèi)的土地等財(cái)產(chǎn)權(quán)利，因此，小區(qū)內(nèi)各棟樓房的共用部分及其附屬設(shè)施及小區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)的共用部分，均應(yīng)當(dāng)屬于全體業(yè)主共有，相應(yīng)的收益也應(yīng)當(dāng)由全體業(yè)主分享。在收益分配上，應(yīng)當(dāng)考慮到扣除經(jīng)營(yíng)成本，給物業(yè)公司適當(dāng)?shù)氖找妫溆嗟亩紤?yīng)當(dāng)歸屬于全體業(yè)主。14.關(guān)于共有部分的費(fèi)用分擔(dān)問(wèn)題

根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，業(yè)主應(yīng)當(dāng)分擔(dān)共有部分修繕、管理、維護(hù)等發(fā)生的正常費(fèi)用，其中的道理與上述共有部分的收益分配處理原則是一樣的。共同費(fèi)用包括：日常維修費(fèi)用，更新土地或樓房的共同部分及公共設(shè)備的費(fèi)用，管理事務(wù)的費(fèi)用，稅收，等等。分擔(dān)的辦法，應(yīng)當(dāng)按照《物權(quán)法》第八十條的規(guī)定執(zhí)行，即有約定的從約定，沒(méi)有約定或約定不明確的，按持分比例決定，即計(jì)算各業(yè)主專有部分在全部建筑面積中的比例，計(jì)算其所分擔(dān)的份額。另外，《物權(quán)法》第七十二條第一款后段規(guī)定：“不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)”，也就是說(shuō)，對(duì)共有部分，業(yè)主可以放棄權(quán)利，但不得以此為由不履行義務(wù)。例如，業(yè)主對(duì)外墻面、小區(qū)內(nèi)的管道等共有財(cái)產(chǎn)享有權(quán)利，同時(shí)也要承擔(dān)維修的義務(wù)，共有人不得拋棄對(duì)外墻面的共有權(quán)而拒絕承擔(dān)維修義務(wù)。當(dāng)然，對(duì)未用于維護(hù)共有部分的費(fèi)用，業(yè)主有權(quán)要求予以返還。

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