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物業(yè)及建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛14條指引

2023-06-06 13:53發(fā)布

物業(yè)及建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛14條指引

1.關(guān)于專有部分的界定問題從《物權(quán)法》第六章的規(guī)定來看,《物權(quán)法》沒有規(guī)定建筑區(qū)劃內(nèi)專有部分的范圍是如何界定的。《物權(quán)法》第七十條將專有部分界定為:“建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等”。如此界定既不全面,也未揭示出專有部分的基本屬性,勢必會(huì)給司法實(shí)踐帶來具體操作上的困難。這是一個(gè)非常重要的問題。專有部分的范圍必須界定,否則法律無法適用,面對發(fā)生的建筑物區(qū)分所有權(quán)的糾紛也就沒有具體的規(guī)則可以遵循。從實(shí)際來看,專有部分不可能僅限于“住宅、經(jīng)營性用房”,還存在其他形態(tài)。《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《建筑物區(qū)分所有權(quán)解釋》)第二條規(guī)定:“建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋,以及車位、攤位等特定空間,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的專有部分:(一)具有構(gòu)造上的獨(dú)立性,能夠明確區(qū)分;(二)具有利用上的獨(dú)立性,可以排他使用;(三)能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。規(guī)劃上專屬于特定房屋,且建設(shè)單位銷售時(shí)已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺(tái)等,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱專有部分的組成部分。本條第一款所稱房屋,包括整棟建筑物。”據(jù)此,對專有部分的界定要注意專有部分的三個(gè)構(gòu)成要件:一是構(gòu)造上的獨(dú)立性,指專有部分與建筑物的其他部分在建筑構(gòu)造上能客觀地區(qū)分其范圍,可與建筑物其他部分完全隔離,如一排房屋以墻壁間隔成戶,即能夠被各個(gè)住戶獨(dú)立地支配。二是利用上的獨(dú)立性,指建筑物被區(qū)分為各個(gè)部分后,每一部分都可以被獨(dú)立地使用或具有獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)效用,利用上的獨(dú)立性通常表現(xiàn)為不需要借助其他部分輔助即可利用,如區(qū)分的部分可以用來住人、用作店鋪、辦公室、倉庫、停車場等。三是法律上的獨(dú)立性,即通過登記能夠使被區(qū)分的各個(gè)部分在法律上成為各個(gè)特定業(yè)主所有權(quán)的客體。歸結(jié)為一句話:專有部分必須能夠與外界隔離而能獨(dú)立使用,凡是開放式的建筑空間或不能獨(dú)立使用的部分,都不能構(gòu)成專有部分。比如某一單元中的一個(gè)居室或一個(gè)陽臺(tái)等。另外,規(guī)劃上專屬于特定房屋,且建設(shè)單位銷售時(shí)已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺(tái)等,屬于專有部分。與專有部分相對應(yīng),建筑區(qū)劃內(nèi)的其他部分即為共有部分。同樣,《物權(quán)法》對此未予明確。根據(jù)《建筑物區(qū)分所有權(quán)解釋》第三條的規(guī)定,除法律、行政法規(guī)規(guī)定的共有部分外,建筑區(qū)劃內(nèi)的共有部分具體包括以下 個(gè)部分:(1)建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分,通道、樓梯、大堂等公共通行部分,消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備,避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分;(2)其他不屬于業(yè)主專有部分,也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場所及設(shè)施等;(3)建筑區(qū)劃內(nèi)的土地,依法由業(yè)主共同享有建設(shè)用地使用權(quán),但屬于業(yè)主專有的整棟建筑物的規(guī)劃占地或者城鎮(zhèn)公共道路、綠地占地除外。2.關(guān)于專有部分的權(quán)利界限問題關(guān)于業(yè)主專有部分的專有權(quán)利的界限范圍問題,《物權(quán)法》沒有規(guī)定。從實(shí)踐上看,一般是指商品房買賣合同中確定的套內(nèi)面積。對此,理論界尚無定論,主要有四種觀點(diǎn):第一種 “壁心說”。主張專有部分的權(quán)利界限最形象、最直接的就是到“壁心”,即墻壁的中心、地板和天花板的中心。第二種“空間說”。主張專有部分的權(quán)利即建筑空間,空間的邊界到墻壁的表面。第三種“最后粉刷表層說”。主張專有部分的權(quán)利界限在最后粉刷表層。“墻皮”也就是最后粉刷表層,是業(yè)主的,“墻骨”是共有的。第四種“壁心說”和“最后粉刷表層說”結(jié)合起來,叫做“壁心說兼最后粉刷表層說”。該觀點(diǎn)為人普遍接受。主張業(yè)主行使權(quán)利的界限是“壁心說”;確定權(quán)利的界限則是“最后粉刷表層說”。“最后粉刷表層”是享有權(quán)利的“實(shí)像”,實(shí)際權(quán)利就到“最后粉刷表層”;“壁心說”則是行使權(quán)利的“虛像”,業(yè)主行使權(quán)利可以超出自己的所有部分,對不超過壁心部分的共有墻的墻體可以進(jìn)行使用,但已不是業(yè)主權(quán)利的實(shí)體了。采用這個(gè)學(xué)說既能解決業(yè)主對墻體的實(shí)際使用問題,又可以確定其權(quán)利的真實(shí)界限。我們也主張,采“壁心說兼最后粉刷表層說”解決專有權(quán)的范圍,是比較可行的方法。3.關(guān)于“住改商”問題所謂“住改商”,就是把住宅性質(zhì)房屋的用途改變?yōu)椴惋嫛蕵贰⒊械壬虡I(yè)用房以及開辦公司、事務(wù)所等辦公用房統(tǒng)稱為經(jīng)營性用房的行為。“住改商”在實(shí)際中有很多種情況,有的只是改變房屋的性質(zhì),有的不但改變房屋的使用性質(zhì),而且改變了房屋的結(jié)構(gòu)狀況,比如“窗改門”等。《物權(quán)法》對于業(yè)主的“住改商”行為,原則上是禁止的,這是與我國長期以來實(shí)行的政策和規(guī)章(如建設(shè)部2002年5月1日頒布實(shí)施的《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》第五條的規(guī)定)確定的基本精神相一致的。同時(shí),《物權(quán)法》從實(shí)際出發(fā),又規(guī)定了一種例外情況,即業(yè)主在遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約,并經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意的情況下,可以實(shí)施“住改商”行為。但是對于何謂“有利害關(guān)系的業(yè)主”,《物權(quán)法》沒有明確。一般來講,凡是因某業(yè)主的“住改商”行為而改變了居住和生活環(huán)境的業(yè)主,都應(yīng)包括在《物權(quán)法》規(guī)定的有利害關(guān)系的業(yè)主范圍之內(nèi),而不僅僅指居住在同一建筑物內(nèi)的有墻體相連部分的上下左右鄰居,更不僅限于傳統(tǒng)意義上的左鄰右舍。《建筑物區(qū)分所有權(quán)解釋》將有利害關(guān)系的業(yè)主范圍原則上界定為“本棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主”,建筑區(qū)劃內(nèi)的本棟建筑物之外的業(yè)主,若主張與自己有利害關(guān)系的,應(yīng)證明其房屋價(jià)值、生活質(zhì)量受到或者可能受到不利影響。同時(shí),有利害關(guān)系的業(yè)主的同意應(yīng)當(dāng)是一種明示的意思表示,不適用默示,即所謂的在一定的期限內(nèi)不表示反對的情形。明示的意思表示必須具備一定的要件,就是要采用書面形式。審判實(shí)踐中,對于這類案件,應(yīng)當(dāng)責(zé)令行為人提交書面同意的證據(jù),沒有書面證據(jù)證明的,不能認(rèn)定為同意。需要注意的是,根據(jù)《建筑物區(qū)分所有權(quán)解釋》第十條第二款“將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的業(yè)主以多數(shù)有利害關(guān)系的業(yè)主同意其行為進(jìn)行抗辯的,人民法院不予支持”的規(guī)定,有利害關(guān)系業(yè)主的同意須全部同意而非多數(shù)同意即可。關(guān)于住改商的司法救濟(jì)問題,《建筑物區(qū)分所有權(quán)解釋》第十條第一款規(guī)定:“業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房,未按照物權(quán)法第七十七條的規(guī)定經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意,有利害關(guān)系的業(yè)主請求排除妨害、消除危險(xiǎn)、恢復(fù)原狀或者賠償損失的,人民法院應(yīng)予支持。”另外,建筑物區(qū)分所有還有一種情況是“商改住”如何處理。《物權(quán)法》沒有規(guī)定“商改住”的問題。對于這種行為的規(guī)范,我們認(rèn)為應(yīng)當(dāng)比照《物權(quán)法》有關(guān)“住改商”的規(guī)定,以體現(xiàn)私法領(lǐng)域中的公平性。4.關(guān)于業(yè)主的范圍問題《物權(quán)法》中的“業(yè)主”,是指買房置業(yè)的主人或者說不動(dòng)產(chǎn)的所有人,在區(qū)分所有的情況下,業(yè)主即建筑物區(qū)分所有權(quán)人。對業(yè)主的主體范圍應(yīng)作廣義解釋,既可以是國家、國有企事業(yè)單位、集體所有制單位、各種社會(huì)團(tuán)體及其他組織,也可以是中外合資、合作企業(yè)和獨(dú)資企業(yè),還可以是私營企業(yè)和公民。當(dāng)然,上述主體只有取得了對區(qū)分所有建筑物的專有部分所有權(quán),才能成為區(qū)分所有建筑物的業(yè)主。因此,僅僅是簽訂了買賣合同,但未實(shí)際交付房屋,則買受人只是取得了債權(quán),還不能成為業(yè)主。《建筑物區(qū)分所有權(quán)解釋》第一條規(guī)定:“依法登記取得或者根據(jù)物權(quán)法第二章第三節(jié)規(guī)定取得建筑物專有部分所有權(quán)的人,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主。基于與建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為,已經(jīng)合法占有建筑物專有部分,但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人,可以認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主。”可見,確定業(yè)主的范圍,一是以是否依法取得專有部分所有權(quán)為標(biāo)準(zhǔn);二是以是否訂立房屋買賣合同并合法占有專有部分為標(biāo)準(zhǔn)。依此標(biāo)準(zhǔn),業(yè)主不應(yīng)當(dāng)包括物業(yè)的承租人、借用人、管理人等,故《建筑物區(qū)分所有權(quán)解釋》第十六條規(guī)定:“建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛涉及專有部分的承租人、借用人等物業(yè)使用人的,參照本解釋處理。專有部分的承租人、借用人等物業(yè)使用人,根據(jù)法律、法規(guī)、管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)依法作出的決定,以及其與業(yè)主的約定,享有相應(yīng)權(quán)利,承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)。”另外,對于只購買了車庫而沒有購買房屋的人,一般也應(yīng)認(rèn)可其業(yè)主地位,但其表決權(quán)應(yīng)受限制,只能參與有關(guān)車庫的管理、維護(hù)事務(wù)的表決,而不能對整個(gè)小區(qū)的物業(yè)管理事務(wù)進(jìn)行表決。當(dāng)然,如果當(dāng)事人有特別約定的,應(yīng)當(dāng)從其約定。5.關(guān)于小區(qū)綠地的歸屬問題《物權(quán)法》第七十三條確定的總的規(guī)則是:小區(qū)的綠地屬于全體業(yè)主共有。但小區(qū)的綠地中確有屬于城鎮(zhèn)公共綠地和明示屬于個(gè)人所有的情況,因此,《物權(quán)法》第七十三條又特別規(guī)定,“屬于城鎮(zhèn)公共綠地和明示屬于個(gè)人所有的除外”。這就是說,一方面,如果有證據(jù)證明,特定的綠地屬于城鎮(zhèn)公共綠地,就屬于公有物,應(yīng)當(dāng)屬于國家所有;另一方面,如果明示屬于個(gè)人所有,如在規(guī)劃時(shí)就確定屬于某個(gè)業(yè)主所有的,就應(yīng)當(dāng)歸個(gè)人所有。關(guān)于明示歸個(gè)人所有的綠地,如房屋買賣合同中約定的附贈(zèng)的花園,究竟應(yīng)當(dāng)歸屬于業(yè)主共有還是業(yè)主單獨(dú)所有,存在不同看法。最高人民法院的傾向性意見認(rèn)為,既然這些綠地根據(jù)合同已經(jīng)約定歸個(gè)人所有,且其為此支付了對價(jià),應(yīng)當(dāng)將其作為《物權(quán)法》第七十三條規(guī)定的“明示屬于個(gè)人”所有的綠地。尤其是這些綠地往往是個(gè)別業(yè)主專用的,如果歸業(yè)主共有,還要由全體業(yè)主為其承擔(dān)維修的義務(wù),這也極不合理。因此,這些綠地應(yīng)當(dāng)按照約定歸業(yè)主個(gè)人所有。因此,我們認(rèn)為,所謂“明示屬于個(gè)人”所有,既包括規(guī)劃確定為個(gè)人所有,也包括合同確定為個(gè)人所有。但規(guī)劃確定為業(yè)主共有的,不能根據(jù)合同確定為某個(gè)人所有。需要明確的是,雖然綠地屬業(yè)主個(gè)人所有,但業(yè)主也不能隨意改變這些綠地的規(guī)劃,不能私蓋建筑物等。否則,小區(qū)的其他業(yè)主可以按照相鄰關(guān)系或地役權(quán)的有關(guān)規(guī)定處理。6.關(guān)于物業(yè)服務(wù)用房的權(quán)屬界定問題所謂物業(yè)服務(wù)用房,是指物業(yè)管理公司為管理整個(gè)小區(qū)內(nèi)的物業(yè)而使用的房屋。《物權(quán)法》第七十三條規(guī)定,物業(yè)服務(wù)用房一律歸全體業(yè)主所有。當(dāng)然,《物權(quán)法》強(qiáng)調(diào)物業(yè)服務(wù)用房必須用于物業(yè)服務(wù),否則就不能界定為物業(yè)服務(wù)用房,也就不屬于業(yè)主共有。因此,對于實(shí)踐中開發(fā)商移交給自己控制的物業(yè)管理公司使用、經(jīng)營的房產(chǎn)權(quán)屬確定問題,要具體情況具體分析:如果是以經(jīng)營性房產(chǎn)移交,并且也是以此性質(zhì)實(shí)際使用的,則不能確定為物業(yè)服務(wù)用房,也就不屬于業(yè)主共有;如果是作為物業(yè)服務(wù)用房移交或者雖未明確但一直是作為物業(yè)服務(wù)用房在使用的,則應(yīng)確定為物業(yè)服務(wù)用房,即使該房產(chǎn)未計(jì)入購房成本也應(yīng)為業(yè)主共有。此種情況下,可參照建設(shè)部規(guī)章的相應(yīng)界定標(biāo)準(zhǔn),根據(jù)實(shí)際情況考慮對開發(fā)商予以補(bǔ)償。另外,物業(yè)服務(wù)用房一般都是由物業(yè)服務(wù)企業(yè)占有、使用,但這種占有、使用是基于物業(yè)管理服務(wù)合同的約定,因此,物業(yè)服務(wù)企業(yè)對該房的占有、使用必須符合合同的約定,不得擅自改變房屋用途,如需改變用途,必須經(jīng)過業(yè)主大會(huì)的同意。7.關(guān)于會(huì)所的權(quán)屬確定問題會(huì)所就是小區(qū)內(nèi)提供健身、娛樂等服務(wù)的場所。原來的《物權(quán)法》草案中,對會(huì)所的歸屬有所規(guī)定,但是,《物權(quán)法》對此沒有做出規(guī)定。關(guān)于會(huì)所的歸屬,目前有兩種觀點(diǎn),一種是取決于合同的具體約定,如果合同沒有約定,則會(huì)所的所有權(quán)屬于開發(fā)商;另一種是如果合同沒有約定,則會(huì)所屬于業(yè)主共有。我國民法學(xué)者王利明教授認(rèn)為,關(guān)于會(huì)所的歸屬,應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人雙方約定,如果沒有約定,則應(yīng)當(dāng)推定歸業(yè)主共有。這里要明確的是,會(huì)所不屬于《物權(quán)法》第七十三條規(guī)定的“建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施”,理由是會(huì)所不僅僅服務(wù)于業(yè)主,還向社會(huì)開放,而且會(huì)所還是具有一定營利性的場所,不符合《物權(quán)法》第七十三條規(guī)定的公益性特征。8.關(guān)于屋頂平臺(tái)的權(quán)屬確定問題屋頂平臺(tái)的情況比較復(fù)雜,有的是開發(fā)商在售房時(shí)附贈(zèng)給業(yè)主的,而且,只能由某個(gè)業(yè)主使用,其他人不能進(jìn)入,此種情況,應(yīng)該可以看作是業(yè)主專有部分所有權(quán)的客體。還有一些屋頂平臺(tái)是由業(yè)主共同使用的,對此種情況,可以認(rèn)為屬于《物權(quán)法》第七十三條所規(guī)定的公共場所,應(yīng)當(dāng)認(rèn)為是屬于全體業(yè)主共有,而不能由開發(fā)商保留所有權(quán)。如果開發(fā)商保留屋頂平臺(tái)的所有權(quán),禁止他人特別是業(yè)主上屋頂平臺(tái),甚至改變設(shè)計(jì)用途,在屋頂平臺(tái)上加蓋房屋,就會(huì)損害業(yè)主的權(quán)利。所以不能允許開發(fā)商保留對這些屋頂平臺(tái)的權(quán)利,在法律上應(yīng)當(dāng)確認(rèn)此種類型的屋頂平臺(tái)屬于全體業(yè)主共有。關(guān)于業(yè)主對屋頂平臺(tái)的利用,根據(jù)《建筑物區(qū)分所有權(quán)解釋》第四條的規(guī)定,須同時(shí)符合下列情形:一是基于對住宅、經(jīng)營性用房等專有部分特定使用功能的合理需要;二是無償利用,不得用為盈利;三是不違反法律、法規(guī)、管理規(guī)約;四是不損害他人合法權(quán)益。符合以上情形的利用,不認(rèn)定為侵權(quán)。9.關(guān)于接入小區(qū)的水、電、氣、暖等設(shè)施設(shè)備的權(quán)屬確定問題對于配電箱,各種供電、熱、水、氣管線等公用設(shè)施,除按規(guī)定已經(jīng)確定為歸供水、電、氣、暖公司所有的之外,也應(yīng)當(dāng)歸業(yè)主共有。需要指出的是,即使歸業(yè)主共有,也不能免除有關(guān)公司和物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)的維修責(zé)任。因?yàn)檫@些設(shè)施鋪設(shè)、運(yùn)營的技術(shù)性很強(qiáng),業(yè)主本身是無法運(yùn)營和維護(hù)的,即使由業(yè)主承擔(dān)有關(guān)維修費(fèi)用,也并沒有排除相關(guān)公司的義務(wù)。因?yàn)橐环矫妫鶕?jù)相關(guān)合同,有關(guān)公司也負(fù)有相關(guān)義務(wù)。例如,電話不通,通訊公司顯然要進(jìn)行維修。另一方面,如果這些設(shè)施造成損害,也不能認(rèn)為都是業(yè)主的責(zé)任。例如配電箱漏電造成損害,固然業(yè)主應(yīng)當(dāng)依據(jù)《民法通則》第一百二十三條承擔(dān)責(zé)任,而供電公司在未盡義務(wù)的情況下也要負(fù)責(zé)。10.關(guān)于小區(qū)內(nèi)未納入建筑區(qū)劃的其它場地的權(quán)屬確定問題根據(jù)《物權(quán)法》第七十四條第三款的規(guī)定:“占用業(yè)主共有的道路或者其它場地用于停放汽車的車位,屬于業(yè)主共有。”此處實(shí)際上規(guī)定了其它場地應(yīng)當(dāng)歸業(yè)主共有。那么如何理解其它場地?結(jié)合《物權(quán)法》第七十三條和第七十四條的規(guī)定,可以認(rèn)為此處所說的其它場地,是指未納入建筑區(qū)劃內(nèi)的其它場地,主要是指未納入建筑區(qū)劃的空地。這些空地究竟應(yīng)歸誰所有,在實(shí)踐中經(jīng)常發(fā)生爭議。我們認(rèn)為,根據(jù)《物權(quán)法》第七十四條的規(guī)定,盡管空地沒有納入到規(guī)劃的范圍內(nèi),也應(yīng)當(dāng)作為其它場地,歸業(yè)主共有。11.關(guān)于基地的建設(shè)用地使用權(quán)的權(quán)屬確定問題從我國現(xiàn)行立法的規(guī)定來看,歷來將土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)視為不可分割的整體。從法律上講,各個(gè)業(yè)主都應(yīng)當(dāng)對基地使用權(quán)享有權(quán)利。任何一個(gè)區(qū)分所有人通過購買等方式取得對建筑物某一部分的專用權(quán),就應(yīng)自然享有對基地建設(shè)用地使用權(quán)的權(quán)利。而區(qū)分所有人轉(zhuǎn)讓其專有部分,其對基地建設(shè)用地使用權(quán)的權(quán)利也自然發(fā)生轉(zhuǎn)移,任何區(qū)分所有人不得在轉(zhuǎn)讓其專有部分時(shí)保留對基地建設(shè)用地使用權(quán)的權(quán)利,也不得僅轉(zhuǎn)讓對基地建設(shè)用地使用權(quán)的權(quán)利而保留其對該建筑物的區(qū)分所有權(quán)。如果整個(gè)建筑物發(fā)生毀損需要重建或拆除,應(yīng)當(dāng)確認(rèn)各區(qū)分所有人都對基地建設(shè)用地使用權(quán)享有權(quán)利。也就是說,一方面,各業(yè)主都對基地使用權(quán)享有共有權(quán);另一方面,任何業(yè)主以外的人都不應(yīng)對基地享有權(quán)利。當(dāng)然,屬于業(yè)主專有的整棟建筑物的規(guī)劃占地,應(yīng)為該業(yè)主專享土地使用權(quán)。12.關(guān)于車位、車庫的歸屬問題《物權(quán)法》第七十四條專門規(guī)定了車位、車庫的歸屬問題。即:“建筑區(qū)劃內(nèi),規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi),規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬,由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位,屬于業(yè)主共有。”對于該條的理解應(yīng)注意以下問題:第一,如何理解“首先滿足業(yè)主的需要”?我們認(rèn)為,“首先滿足業(yè)主的需要”,就是指開發(fā)商在修建了車位、車庫之后應(yīng)當(dāng)首先將其出租、出售給業(yè)主,而不能高價(jià)賣給第三人。如果業(yè)主有能力購買,則應(yīng)當(dāng)予以出售;如果業(yè)主沒有能力購買,則應(yīng)當(dāng)予以出租。這里的“首先”不等于“優(yōu)先”,不能將“首先滿足業(yè)主的需要”理解為業(yè)主對于車庫和車位享有優(yōu)先購買權(quán)。因?yàn)槿绻麡I(yè)主享有優(yōu)先購買權(quán),那么其他不是業(yè)主的人就可以支付更高的價(jià)格購買,但是根據(jù)《物權(quán)法》第七十四條的規(guī)定,車庫、車位應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要,不管其他人是否提出了比業(yè)主更高的條件,都不能首先賣給其他人。否則,對業(yè)主權(quán)益的保護(hù)是不利的。第二,滿足業(yè)主的需要,滿足到何種程度才符合《物權(quán)法》第七十四條規(guī)定的要求?這是一個(gè)爭議比較大的問題。一種觀點(diǎn)認(rèn)為,滿足需要應(yīng)當(dāng)是無限制地滿足,業(yè)主愿意買多少就買多少,想何時(shí)買就何時(shí)買;另一種觀點(diǎn)認(rèn)為,滿足業(yè)主的需要只是滿足業(yè)主相對的需要,即只能是業(yè)主在特定時(shí)間內(nèi)的需要,而且買車位的數(shù)量也要有所限制。王利明教授認(rèn)為,滿足業(yè)主的需要只能是合理的需要,只要滿足業(yè)主基本的停車需要,就應(yīng)當(dāng)認(rèn)為已經(jīng)滿足。對此,《建筑物區(qū)分所有權(quán)解釋》第五條規(guī)定:“建設(shè)單位按照配置比例將車位、車庫,以出售、附贈(zèng)或者出租等方式處分給業(yè)主的,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其行為符合物權(quán)法第七十四條第一款有關(guān)‘應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要’的規(guī)定。前款所稱配置比例是指規(guī)劃確定的建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫與房屋套數(shù)的比例。”第三,如果沒有滿足業(yè)主的需要,開發(fā)商將車位、車庫轉(zhuǎn)讓給業(yè)主以外的其他人,業(yè)主可否請求確認(rèn)出賣車位、車庫的合同無效?對此,《建筑物區(qū)分所有權(quán)解釋》征求意見稿曾規(guī)定“不能首先滿足業(yè)主需要的,業(yè)主享有撤銷權(quán),可以請求法院確認(rèn)賣給(租給)非業(yè)主的合同無效,以及其他業(yè)主超出其配置比例購買車庫車位,未能按照配置比例買或租到車庫車位的業(yè)主,可以請求合同的超出部分無效”。但《建筑物區(qū)分所有權(quán)解釋》正式文本刪除了以上規(guī)定,沒有規(guī)定不能首先滿足業(yè)主需要的法律后果問題。我們認(rèn)為,在沒有滿足業(yè)主合理需要的情況下,就損害了業(yè)主依法應(yīng)當(dāng)享有的權(quán)益,如果業(yè)主不能主張合同無效,相應(yīng)的立法目的將無法實(shí)現(xiàn)。所以,《物權(quán)法》第七十四條的規(guī)定在性質(zhì)上屬于強(qiáng)制性規(guī)定,違反該規(guī)定而訂立的合同,都應(yīng)當(dāng)被宣告無效。在未有新規(guī)出臺(tái)的情況下,可以參考《建筑物區(qū)分所有權(quán)解釋》征求意見稿的上述規(guī)定處理相關(guān)糾紛。第四,車位、車庫的歸屬是否需要辦理物權(quán)登記?所謂車庫,指隸屬于整個(gè)小區(qū),具有獨(dú)立的空間、以存放車輛為目的的附屬建筑物。車庫本身四周是封閉的,其可以進(jìn)行登記。所謂車位,是指車庫中的停車位,以及規(guī)劃用于停車的具體地點(diǎn)。由于車位是利用土地使用權(quán)的地表興建的,也是利用地表劃定的,因此車位所在的土地使用權(quán)可以進(jìn)行登記。基于此,如果確定了出售和附贈(zèng)的車庫、車位的所有權(quán)屬于業(yè)主,那么,這個(gè)所有權(quán)和土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行物權(quán)登記,在轉(zhuǎn)移專有權(quán)的時(shí)候,這個(gè)所有權(quán)和土地使用權(quán)并不必然跟隨建筑物的權(quán)屬一并轉(zhuǎn)移,不適用《物權(quán)法》第七十二條第二款“業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房,其對共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓”的規(guī)定。第五,如果開發(fā)商與業(yè)主之間就車位、車庫的歸屬?zèng)]有約定或者約定不明,車位、車庫的歸屬應(yīng)當(dāng)如何確定?對此,《物權(quán)法》第七十四條未作明確規(guī)定,分析“出售、附贈(zèng)或者出租”這種立法用語及這三種約定方式的性質(zhì),可以看出,《物權(quán)法》第七十四條的規(guī)定實(shí)際上是以開發(fā)商享有車位、車庫所有權(quán)為前提的,因此,如果沒有約定或者約定不明,車位、車庫應(yīng)當(dāng)歸開發(fā)商所有。這一點(diǎn)可以從《物權(quán)法》第三十條關(guān)于因事實(shí)行為引起物權(quán)變動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵循的基本規(guī)則的規(guī)定中,找到其成立的法律依據(jù)。即依據(jù)《物權(quán)法》第三十條的規(guī)定,開發(fā)商自建成車位、車庫之日起即取得了其所有權(quán)。所以,在法律沒有特別規(guī)定的情況下,凡是沒有約定轉(zhuǎn)移給業(yè)主的部分房屋及其附屬設(shè)施,可以理解為由開發(fā)商保留所有權(quán)。當(dāng)然,對此還有待于法律、法規(guī)及司法解釋具體明確。另外,關(guān)于車庫、車位的歸屬問題,還要注意《物權(quán)法》只規(guī)范“建筑區(qū)劃內(nèi),規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫”,那種不屬于整個(gè)小區(qū)的地下停車場、地面有償車位及違反規(guī)劃要求所建的車位、車庫不屬于《物權(quán)法》的調(diào)整范圍。13.關(guān)于共有部分收益如何分配問題對此,《物權(quán)法》第八十條有明確規(guī)定,即有約定的從約定,沒有約定或約定不明確的,按持分比例決定,即計(jì)算各業(yè)主專有部分在整個(gè)建筑物總面積中的比例,計(jì)算其所分享的份額。此處所說的專有部分,包括套內(nèi)使用面積加上公攤部分,實(shí)際上指的是售房合同中的建筑面積。此處所說的總面積,應(yīng)當(dāng)區(qū)分兩種情況:一是一棟建筑物內(nèi)的建筑物總面積;二是指整個(gè)小區(qū)的總面積。如果要確定建筑物內(nèi)的共有部分的持分比例,應(yīng)當(dāng)以前者為準(zhǔn);如果要確定小區(qū)內(nèi)共有部分的持分比例,則以后者為標(biāo)準(zhǔn)。這里有一個(gè)問題需要明確,例如,一個(gè)小區(qū)有好幾棟房子,有的小區(qū)甚至有幾十棟房子,如果某一個(gè)房間外面做了廣告,取得的收益是歸這棟樓的全體業(yè)主呢還是歸小區(qū)的全體業(yè)主?這就涉及一個(gè)理論問題,就是“一部共用部分”與“全體共用部分”的區(qū)分問題。從實(shí)際來看,區(qū)分所有建筑物的共用部分,有供全體業(yè)主使用部分,有供部分業(yè)主使用部分,如建筑物頂層業(yè)主共用的一部分屋頂平臺(tái)等。學(xué)理上將前者推定為全體業(yè)主共有,稱為“全體共用部分”,后者推定為相關(guān)業(yè)主共有,稱為“一部共用部分”。對于全部共有部分如何分配收益,《物權(quán)法》第八十條已經(jīng)明確予以規(guī)定。而對于“一部共用部分”的收益分配應(yīng)按何種標(biāo)準(zhǔn)確定,《物權(quán)法》并無規(guī)定。對此,最高法院的傾向性意見認(rèn)為:第一,如果小區(qū)內(nèi)只有一棟樓房,則其收益分配按照《物權(quán)法》第八十條的規(guī)定處理。第二,對于規(guī)模化的小區(qū)而言,其中一棟樓房共有部分產(chǎn)生的收益,應(yīng)當(dāng)由小區(qū)內(nèi)的全體業(yè)主共享。理由是小區(qū)的土地使用權(quán)歸小區(qū)內(nèi)全體業(yè)主共同享有,小區(qū)內(nèi)的各個(gè)建筑物與小區(qū)的綠地、道路等各種設(shè)施是不可分割的,業(yè)主的區(qū)分所有權(quán)不是僅僅限于對其所在的建筑物的權(quán)利,還應(yīng)當(dāng)包括小區(qū)內(nèi)的土地等財(cái)產(chǎn)權(quán)利,因此,小區(qū)內(nèi)各棟樓房的共用部分及其附屬設(shè)施及小區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)的共用部分,均應(yīng)當(dāng)屬于全體業(yè)主共有,相應(yīng)的收益也應(yīng)當(dāng)由全體業(yè)主分享。在收益分配上,應(yīng)當(dāng)考慮到扣除經(jīng)營成本,給物業(yè)公司適當(dāng)?shù)氖找妫溆嗟亩紤?yīng)當(dāng)歸屬于全體業(yè)主。14.關(guān)于共有部分的費(fèi)用分擔(dān)問題

根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定,業(yè)主應(yīng)當(dāng)分擔(dān)共有部分修繕、管理、維護(hù)等發(fā)生的正常費(fèi)用,其中的道理與上述共有部分的收益分配處理原則是一樣的。共同費(fèi)用包括:日常維修費(fèi)用,更新土地或樓房的共同部分及公共設(shè)備的費(fèi)用,管理事務(wù)的費(fèi)用,稅收,等等。分擔(dān)的辦法,應(yīng)當(dāng)按照《物權(quán)法》第八十條的規(guī)定執(zhí)行,即有約定的從約定,沒有約定或約定不明確的,按持分比例決定,即計(jì)算各業(yè)主專有部分在全部建筑面積中的比例,計(jì)算其所分擔(dān)的份額。另外,《物權(quán)法》第七十二條第一款后段規(guī)定:“不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)”,也就是說,對共有部分,業(yè)主可以放棄權(quán)利,但不得以此為由不履行義務(wù)。例如,業(yè)主對外墻面、小區(qū)內(nèi)的管道等共有財(cái)產(chǎn)享有權(quán)利,同時(shí)也要承擔(dān)維修的義務(wù),共有人不得拋棄對外墻面的共有權(quán)而拒絕承擔(dān)維修義務(wù)。當(dāng)然,對未用于維護(hù)共有部分的費(fèi)用,業(yè)主有權(quán)要求予以返還。

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    我國是成文法國家,法律法規(guī)由國家機(jī)關(guān)依照一定的程序制定和頒布,表現(xiàn)為條文形式,如《民法典》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》等。 而法律法規(guī)的制定很難追上社會(huì)發(fā)展的速度,沒法窮盡所有的情形,因此經(jīng)常在法條中出現(xiàn)等其他情形...

    福州物業(yè)法律法規(guī)條例(福建省物業(yè)管理?xiàng)l例的修改決定)

    來源:其它 時(shí)間:2022-04-20 14:49

    1.福建省物業(yè)管理?xiàng)l例的修改決定 福建省人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于修改部分地方性法規(guī)的決定(2012年3月29日福建省第十一屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第29次會(huì)議通過)為保障《中華人民共和國行政強(qiáng)制法》在我省的正確有效實(shí)施,維護(hù)國家法制統(tǒng)一,...

    業(yè)主應(yīng)當(dāng)繳納專項(xiàng)維修資金,且不受訴訟時(shí)效限制

    來源:行政訴訟 時(shí)間:2022-04-20 11:41

      【導(dǎo)讀】  專項(xiàng)維修資金的繳納并非源于特別的交易或法律關(guān)系,而是為了準(zhǔn)備應(yīng)急性地維修、更新或改造區(qū)分所有建筑物的共有部分。由于共有部分的維護(hù)關(guān)乎全體業(yè)主的共同或公共利益,所以維修資金具有公共性、公益性。繳納專項(xiàng)維修資金的義務(wù)是一種旨在維...

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