1.關于專有部分的界定問題從《物權法》第六章的規定來看，《物權法》沒有規定建筑區劃內專有部分的范圍是如何界定的?！段餀喾ā返谄呤畻l將專有部分界定為：“建筑物內的住宅、經營性用房等”。如此界定既不全面，也未揭示出專有部分的基本屬性，勢必會給司法實踐帶來具體操作上的困難。這是一個非常重要的問題。專有部分的范圍必須界定，否則法律無法適用，面對發生的建筑物區分所有權的糾紛也就沒有具體的規則可以遵循。從實際來看，專有部分不可能僅限于“住宅、經營性用房”，還存在其他形態?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《建筑物區分所有權解釋》）第二條規定：“建筑區劃內符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應當認定為物權法第六章所稱的專有部分：（一）具有構造上的獨立性，能夠明確區分；（二）具有利用上的獨立性，可以排他使用；（三）能夠登記成為特定業主所有權的客體。規劃上專屬于特定房屋，且建設單位銷售時已經根據規劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺等，應當認定為物權法第六章所稱專有部分的組成部分。本條第一款所稱房屋，包括整棟建筑物?！睋耍瑢Ｓ胁糠值慕缍ㄒ⒁鈱Ｓ胁糠值娜齻€構成要件：一是構造上的獨立性，指專有部分與建筑物的其他部分在建筑構造上能客觀地區分其范圍，可與建筑物其他部分完全隔離，如一排房屋以墻壁間隔成戶，即能夠被各個住戶獨立地支配。二是利用上的獨立性，指建筑物被區分為各個部分后，每一部分都可以被獨立地使用或具有獨立的經濟效用，利用上的獨立性通常表現為不需要借助其他部分輔助即可利用，如區分的部分可以用來住人、用作店鋪、辦公室、倉庫、停車場等。三是法律上的獨立性，即通過登記能夠使被區分的各個部分在法律上成為各個特定業主所有權的客體。歸結為一句話：專有部分必須能夠與外界隔離而能獨立使用，凡是開放式的建筑空間或不能獨立使用的部分，都不能構成專有部分。比如某一單元中的一個居室或一個陽臺等。另外，規劃上專屬于特定房屋，且建設單位銷售時已經根據規劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺等，屬于專有部分。與專有部分相對應，建筑區劃內的其他部分即為共有部分。同樣，《物權法》對此未予明確。根據《建筑物區分所有權解釋》第三條的規定，除法律、行政法規規定的共有部分外，建筑區劃內的共有部分具體包括以下 個部分：（1）建筑物的基礎、承重結構、外墻、屋頂等基本結構部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設施、設備，避難層、設備層或者設備間等結構部分；（2）其他不屬于業主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權利人所有的場所及設施等；（3）建筑區劃內的土地，依法由業主共同享有建設用地使用權，但屬于業主專有的整棟建筑物的規劃占地或者城鎮公共道路、綠地占地除外。2.關于專有部分的權利界限問題關于業主專有部分的專有權利的界限范圍問題，《物權法》沒有規定。從實踐上看，一般是指商品房買賣合同中確定的套內面積。對此，理論界尚無定論，主要有四種觀點：第一種 “壁心說”。主張專有部分的權利界限最形象、最直接的就是到“壁心”，即墻壁的中心、地板和天花板的中心。第二種“空間說”。主張專有部分的權利即建筑空間，空間的邊界到墻壁的表面。第三種“最后粉刷表層說”。主張專有部分的權利界限在最后粉刷表層?！皦ζぁ币簿褪亲詈蠓鬯⒈韺?，是業主的，“墻骨”是共有的。第四種“壁心說”和“最后粉刷表層說”結合起來，叫做“壁心說兼最后粉刷表層說”。該觀點為人普遍接受。主張業主行使權利的界限是“壁心說”；確定權利的界限則是“最后粉刷表層說”?！白詈蠓鬯⒈韺印笔窍碛袡嗬摹皩嵪瘛?，實際權利就到“最后粉刷表層”；“壁心說”則是行使權利的“虛像”，業主行使權利可以超出自己的所有部分，對不超過壁心部分的共有墻的墻體可以進行使用，但已不是業主權利的實體了。采用這個學說既能解決業主對墻體的實際使用問題，又可以確定其權利的真實界限。我們也主張，采“壁心說兼最后粉刷表層說”解決專有權的范圍，是比較可行的方法。3.關于“住改商”問題所謂“住改商”，就是把住宅性質房屋的用途改變為餐飲、娛樂、超市等商業用房以及開辦公司、事務所等辦公用房統稱為經營性用房的行為。“住改商”在實際中有很多種情況，有的只是改變房屋的性質，有的不但改變房屋的使用性質，而且改變了房屋的結構狀況，比如“窗改門”等?！段餀喾ā穼τ跇I主的“住改商”行為，原則上是禁止的，這是與我國長期以來實行的政策和規章（如建設部2002年5月1日頒布實施的《住宅室內裝飾裝修管理辦法》第五條的規定）確定的基本精神相一致的。同時，《物權法》從實際出發，又規定了一種例外情況，即業主在遵守法律、法規以及管理規約，并經有利害關系的業主同意的情況下，可以實施“住改商”行為。但是對于何謂“有利害關系的業主”，《物權法》沒有明確。一般來講，凡是因某業主的“住改商”行為而改變了居住和生活環境的業主，都應包括在《物權法》規定的有利害關系的業主范圍之內，而不僅僅指居住在同一建筑物內的有墻體相連部分的上下左右鄰居，更不僅限于傳統意義上的左鄰右舍?！督ㄖ飬^分所有權解釋》將有利害關系的業主范圍原則上界定為“本棟建筑物內的其他業主”，建筑區劃內的本棟建筑物之外的業主，若主張與自己有利害關系的，應證明其房屋價值、生活質量受到或者可能受到不利影響。同時，有利害關系的業主的同意應當是一種明示的意思表示，不適用默示，即所謂的在一定的期限內不表示反對的情形。明示的意思表示必須具備一定的要件，就是要采用書面形式。審判實踐中，對于這類案件，應當責令行為人提交書面同意的證據，沒有書面證據證明的，不能認定為同意。需要注意的是，根據《建筑物區分所有權解釋》第十條第二款“將住宅改變為經營性用房的業主以多數有利害關系的業主同意其行為進行抗辯的，人民法院不予支持”的規定，有利害關系業主的同意須全部同意而非多數同意即可。關于住改商的司法救濟問題，《建筑物區分所有權解釋》第十條第一款規定：“業主將住宅改變為經營性用房，未按照物權法第七十七條的規定經有利害關系的業主同意，有利害關系的業主請求排除妨害、消除危險、恢復原狀或者賠償損失的，人民法院應予支持。”另外，建筑物區分所有還有一種情況是“商改住”如何處理。《物權法》沒有規定“商改住”的問題。對于這種行為的規范，我們認為應當比照《物權法》有關“住改商”的規定，以體現私法領域中的公平性。4.關于業主的范圍問題《物權法》中的“業主”，是指買房置業的主人或者說不動產的所有人，在區分所有的情況下，業主即建筑物區分所有權人。對業主的主體范圍應作廣義解釋，既可以是國家、國有企事業單位、集體所有制單位、各種社會團體及其他組織，也可以是中外合資、合作企業和獨資企業，還可以是私營企業和公民。當然，上述主體只有取得了對區分所有建筑物的專有部分所有權，才能成為區分所有建筑物的業主。因此，僅僅是簽訂了買賣合同，但未實際交付房屋，則買受人只是取得了債權，還不能成為業主?！督ㄖ飬^分所有權解釋》第一條規定：“依法登記取得或者根據物權法第二章第三節規定取得建筑物專有部分所有權的人，應當認定為物權法第六章所稱的業主?；谂c建設單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，可以認定為物權法第六章所稱的業主。”可見，確定業主的范圍，一是以是否依法取得專有部分所有權為標準；二是以是否訂立房屋買賣合同并合法占有專有部分為標準。依此標準，業主不應當包括物業的承租人、借用人、管理人等，故《建筑物區分所有權解釋》第十六條規定：“建筑物區分所有權糾紛涉及專有部分的承租人、借用人等物業使用人的，參照本解釋處理。專有部分的承租人、借用人等物業使用人，根據法律、法規、管理規約、業主大會或者業主委員會依法作出的決定，以及其與業主的約定，享有相應權利，承擔相應義務?！绷硗?，對于只購買了車庫而沒有購買房屋的人，一般也應認可其業主地位，但其表決權應受限制，只能參與有關車庫的管理、維護事務的表決，而不能對整個小區的物業管理事務進行表決。當然，如果當事人有特別約定的，應當從其約定。5.關于小區綠地的歸屬問題《物權法》第七十三條確定的總的規則是：小區的綠地屬于全體業主共有。但小區的綠地中確有屬于城鎮公共綠地和明示屬于個人所有的情況，因此，《物權法》第七十三條又特別規定，“屬于城鎮公共綠地和明示屬于個人所有的除外”。這就是說，一方面，如果有證據證明，特定的綠地屬于城鎮公共綠地，就屬于公有物，應當屬于國家所有；另一方面，如果明示屬于個人所有，如在規劃時就確定屬于某個業主所有的，就應當歸個人所有。關于明示歸個人所有的綠地，如房屋買賣合同中約定的附贈的花園，究竟應當歸屬于業主共有還是業主單獨所有，存在不同看法。最高人民法院的傾向性意見認為，既然這些綠地根據合同已經約定歸個人所有，且其為此支付了對價，應當將其作為《物權法》第七十三條規定的“明示屬于個人”所有的綠地。尤其是這些綠地往往是個別業主專用的，如果歸業主共有，還要由全體業主為其承擔維修的義務，這也極不合理。因此，這些綠地應當按照約定歸業主個人所有。因此，我們認為，所謂“明示屬于個人”所有，既包括規劃確定為個人所有，也包括合同確定為個人所有。但規劃確定為業主共有的，不能根據合同確定為某個人所有。需要明確的是，雖然綠地屬業主個人所有，但業主也不能隨意改變這些綠地的規劃，不能私蓋建筑物等。否則，小區的其他業主可以按照相鄰關系或地役權的有關規定處理。6.關于物業服務用房的權屬界定問題所謂物業服務用房，是指物業管理公司為管理整個小區內的物業而使用的房屋?！段餀喾ā返谄呤龡l規定，物業服務用房一律歸全體業主所有。當然，《物權法》強調物業服務用房必須用于物業服務，否則就不能界定為物業服務用房，也就不屬于業主共有。因此，對于實踐中開發商移交給自己控制的物業管理公司使用、經營的房產權屬確定問題，要具體情況具體分析：如果是以經營性房產移交，并且也是以此性質實際使用的，則不能確定為物業服務用房，也就不屬于業主共有；如果是作為物業服務用房移交或者雖未明確但一直是作為物業服務用房在使用的，則應確定為物業服務用房，即使該房產未計入購房成本也應為業主共有。此種情況下，可參照建設部規章的相應界定標準，根據實際情況考慮對開發商予以補償。另外，物業服務用房一般都是由物業服務企業占有、使用，但這種占有、使用是基于物業管理服務合同的約定，因此，物業服務企業對該房的占有、使用必須符合合同的約定，不得擅自改變房屋用途，如需改變用途，必須經過業主大會的同意。7.關于會所的權屬確定問題會所就是小區內提供健身、娛樂等服務的場所。原來的《物權法》草案中，對會所的歸屬有所規定，但是，《物權法》對此沒有做出規定。關于會所的歸屬，目前有兩種觀點，一種是取決于合同的具體約定，如果合同沒有約定，則會所的所有權屬于開發商；另一種是如果合同沒有約定，則會所屬于業主共有。我國民法學者王利明教授認為，關于會所的歸屬，應當由當事人雙方約定，如果沒有約定，則應當推定歸業主共有。這里要明確的是，會所不屬于《物權法》第七十三條規定的“建筑區劃內的其他公共場所、公用設施”，理由是會所不僅僅服務于業主，還向社會開放，而且會所還是具有一定營利性的場所，不符合《物權法》第七十三條規定的公益性特征。8.關于屋頂平臺的權屬確定問題屋頂平臺的情況比較復雜，有的是開發商在售房時附贈給業主的，而且，只能由某個業主使用，其他人不能進入，此種情況，應該可以看作是業主專有部分所有權的客體。還有一些屋頂平臺是由業主共同使用的，對此種情況，可以認為屬于《物權法》第七十三條所規定的公共場所，應當認為是屬于全體業主共有，而不能由開發商保留所有權。如果開發商保留屋頂平臺的所有權，禁止他人特別是業主上屋頂平臺，甚至改變設計用途，在屋頂平臺上加蓋房屋，就會損害業主的權利。所以不能允許開發商保留對這些屋頂平臺的權利，在法律上應當確認此種類型的屋頂平臺屬于全體業主共有。關于業主對屋頂平臺的利用，根據《建筑物區分所有權解釋》第四條的規定，須同時符合下列情形：一是基于對住宅、經營性用房等專有部分特定使用功能的合理需要；二是無償利用，不得用為盈利；三是不違反法律、法規、管理規約；四是不損害他人合法權益。符合以上情形的利用，不認定為侵權。9.關于接入小區的水、電、氣、暖等設施設備的權屬確定問題對于配電箱，各種供電、熱、水、氣管線等公用設施，除按規定已經確定為歸供水、電、氣、暖公司所有的之外，也應當歸業主共有。需要指出的是，即使歸業主共有，也不能免除有關公司和物業服務機構的維修責任。因為這些設施鋪設、運營的技術性很強，業主本身是無法運營和維護的，即使由業主承擔有關維修費用，也并沒有排除相關公司的義務。因為一方面，根據相關合同，有關公司也負有相關義務。例如，電話不通，通訊公司顯然要進行維修。另一方面，如果這些設施造成損害，也不能認為都是業主的責任。例如配電箱漏電造成損害，固然業主應當依據《民法通則》第一百二十三條承擔責任，而供電公司在未盡義務的情況下也要負責。10.關于小區內未納入建筑區劃的其它場地的權屬確定問題根據《物權法》第七十四條第三款的規定：“占用業主共有的道路或者其它場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有?！贝颂帉嶋H上規定了其它場地應當歸業主共有。那么如何理解其它場地？結合《物權法》第七十三條和第七十四條的規定，可以認為此處所說的其它場地，是指未納入建筑區劃內的其它場地，主要是指未納入建筑區劃的空地。這些空地究竟應歸誰所有，在實踐中經常發生爭議。我們認為，根據《物權法》第七十四條的規定，盡管空地沒有納入到規劃的范圍內，也應當作為其它場地，歸業主共有。11.關于基地的建設用地使用權的權屬確定問題從我國現行立法的規定來看，歷來將土地使用權和房屋所有權視為不可分割的整體。從法律上講，各個業主都應當對基地使用權享有權利。任何一個區分所有人通過購買等方式取得對建筑物某一部分的專用權，就應自然享有對基地建設用地使用權的權利。而區分所有人轉讓其專有部分，其對基地建設用地使用權的權利也自然發生轉移，任何區分所有人不得在轉讓其專有部分時保留對基地建設用地使用權的權利，也不得僅轉讓對基地建設用地使用權的權利而保留其對該建筑物的區分所有權。如果整個建筑物發生毀損需要重建或拆除，應當確認各區分所有人都對基地建設用地使用權享有權利。也就是說，一方面，各業主都對基地使用權享有共有權；另一方面，任何業主以外的人都不應對基地享有權利。當然，屬于業主專有的整棟建筑物的規劃占地，應為該業主專享土地使用權。12.關于車位、車庫的歸屬問題《物權法》第七十四條專門規定了車位、車庫的歸屬問題。即：“建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有?！睂τ谠摋l的理解應注意以下問題：第一，如何理解“首先滿足業主的需要”？我們認為，“首先滿足業主的需要”，就是指開發商在修建了車位、車庫之后應當首先將其出租、出售給業主，而不能高價賣給第三人。如果業主有能力購買，則應當予以出售；如果業主沒有能力購買，則應當予以出租。這里的“首先”不等于“優先”，不能將“首先滿足業主的需要”理解為業主對于車庫和車位享有優先購買權。因為如果業主享有優先購買權，那么其他不是業主的人就可以支付更高的價格購買，但是根據《物權法》第七十四條的規定，車庫、車位應當首先滿足業主的需要，不管其他人是否提出了比業主更高的條件，都不能首先賣給其他人。否則，對業主權益的保護是不利的。第二，滿足業主的需要，滿足到何種程度才符合《物權法》第七十四條規定的要求？這是一個爭議比較大的問題。一種觀點認為，滿足需要應當是無限制地滿足，業主愿意買多少就買多少，想何時買就何時買；另一種觀點認為，滿足業主的需要只是滿足業主相對的需要，即只能是業主在特定時間內的需要，而且買車位的數量也要有所限制。王利明教授認為，滿足業主的需要只能是合理的需要，只要滿足業主基本的停車需要，就應當認為已經滿足。對此，《建筑物區分所有權解釋》第五條規定：“建設單位按照配置比例將車位、車庫，以出售、附贈或者出租等方式處分給業主的，應當認定其行為符合物權法第七十四條第一款有關‘應當首先滿足業主的需要’的規定。前款所稱配置比例是指規劃確定的建筑區劃內規劃用于停放汽車的車位、車庫與房屋套數的比例?！钡谌?，如果沒有滿足業主的需要，開發商將車位、車庫轉讓給業主以外的其他人，業主可否請求確認出賣車位、車庫的合同無效？對此，《建筑物區分所有權解釋》征求意見稿曾規定“不能首先滿足業主需要的，業主享有撤銷權，可以請求法院確認賣給（租給）非業主的合同無效，以及其他業主超出其配置比例購買車庫車位，未能按照配置比例買或租到車庫車位的業主，可以請求合同的超出部分無效”。但《建筑物區分所有權解釋》正式文本刪除了以上規定，沒有規定不能首先滿足業主需要的法律后果問題。我們認為，在沒有滿足業主合理需要的情況下，就損害了業主依法應當享有的權益，如果業主不能主張合同無效，相應的立法目的將無法實現。所以，《物權法》第七十四條的規定在性質上屬于強制性規定，違反該規定而訂立的合同，都應當被宣告無效。在未有新規出臺的情況下，可以參考《建筑物區分所有權解釋》征求意見稿的上述規定處理相關糾紛。第四，車位、車庫的歸屬是否需要辦理物權登記？所謂車庫，指隸屬于整個小區，具有獨立的空間、以存放車輛為目的的附屬建筑物。車庫本身四周是封閉的，其可以進行登記。所謂車位，是指車庫中的停車位，以及規劃用于停車的具體地點。由于車位是利用土地使用權的地表興建的，也是利用地表劃定的，因此車位所在的土地使用權可以進行登記。基于此，如果確定了出售和附贈的車庫、車位的所有權屬于業主，那么，這個所有權和土地使用權應當進行物權登記，在轉移專有權的時候，這個所有權和土地使用權并不必然跟隨建筑物的權屬一并轉移，不適用《物權法》第七十二條第二款“業主轉讓建筑物內的住宅、經營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權利一并轉讓”的規定。第五，如果開發商與業主之間就車位、車庫的歸屬沒有約定或者約定不明，車位、車庫的歸屬應當如何確定？對此，《物權法》第七十四條未作明確規定，分析“出售、附贈或者出租”這種立法用語及這三種約定方式的性質，可以看出，《物權法》第七十四條的規定實際上是以開發商享有車位、車庫所有權為前提的，因此，如果沒有約定或者約定不明，車位、車庫應當歸開發商所有。這一點可以從《物權法》第三十條關于因事實行為引起物權變動應當遵循的基本規則的規定中，找到其成立的法律依據。即依據《物權法》第三十條的規定，開發商自建成車位、車庫之日起即取得了其所有權。所以，在法律沒有特別規定的情況下，凡是沒有約定轉移給業主的部分房屋及其附屬設施，可以理解為由開發商保留所有權。當然，對此還有待于法律、法規及司法解釋具體明確。另外，關于車庫、車位的歸屬問題，還要注意《物權法》只規范“建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫”，那種不屬于整個小區的地下停車場、地面有償車位及違反規劃要求所建的車位、車庫不屬于《物權法》的調整范圍。13.關于共有部分收益如何分配問題對此，《物權法》第八十條有明確規定，即有約定的從約定，沒有約定或約定不明確的，按持分比例決定，即計算各業主專有部分在整個建筑物總面積中的比例，計算其所分享的份額。此處所說的專有部分，包括套內使用面積加上公攤部分，實際上指的是售房合同中的建筑面積。此處所說的總面積，應當區分兩種情況：一是一棟建筑物內的建筑物總面積；二是指整個小區的總面積。如果要確定建筑物內的共有部分的持分比例，應當以前者為準；如果要確定小區內共有部分的持分比例，則以后者為標準。這里有一個問題需要明確，例如，一個小區有好幾棟房子，有的小區甚至有幾十棟房子，如果某一個房間外面做了廣告，取得的收益是歸這棟樓的全體業主呢還是歸小區的全體業主？這就涉及一個理論問題，就是“一部共用部分”與“全體共用部分”的區分問題。從實際來看，區分所有建筑物的共用部分，有供全體業主使用部分，有供部分業主使用部分，如建筑物頂層業主共用的一部分屋頂平臺等。學理上將前者推定為全體業主共有，稱為“全體共用部分”，后者推定為相關業主共有，稱為“一部共用部分”。對于全部共有部分如何分配收益，《物權法》第八十條已經明確予以規定。而對于“一部共用部分”的收益分配應按何種標準確定，《物權法》并無規定。對此，最高法院的傾向性意見認為：第一，如果小區內只有一棟樓房，則其收益分配按照《物權法》第八十條的規定處理。第二，對于規?；男^而言，其中一棟樓房共有部分產生的收益，應當由小區內的全體業主共享。理由是小區的土地使用權歸小區內全體業主共同享有，小區內的各個建筑物與小區的綠地、道路等各種設施是不可分割的，業主的區分所有權不是僅僅限于對其所在的建筑物的權利，還應當包括小區內的土地等財產權利，因此，小區內各棟樓房的共用部分及其附屬設施及小區規劃范圍內的共用部分，均應當屬于全體業主共有，相應的收益也應當由全體業主分享。在收益分配上，應當考慮到扣除經營成本，給物業公司適當的收益，其余的都應當歸屬于全體業主。14.關于共有部分的費用分擔問題

根據《物權法》的規定，業主應當分擔共有部分修繕、管理、維護等發生的正常費用，其中的道理與上述共有部分的收益分配處理原則是一樣的。共同費用包括：日常維修費用，更新土地或樓房的共同部分及公共設備的費用，管理事務的費用，稅收，等等。分擔的辦法，應當按照《物權法》第八十條的規定執行，即有約定的從約定，沒有約定或約定不明確的，按持分比例決定，即計算各業主專有部分在全部建筑面積中的比例，計算其所分擔的份額。另外，《物權法》第七十二條第一款后段規定：“不得以放棄權利不履行義務”，也就是說，對共有部分，業主可以放棄權利，但不得以此為由不履行義務。例如，業主對外墻面、小區內的管道等共有財產享有權利，同時也要承擔維修的義務，共有人不得拋棄對外墻面的共有權而拒絕承擔維修義務。當然，對未用于維護共有部分的費用，業主有權要求予以返還。

來源：網絡