業主共有權不是傳統民法上單一的所有權形式，而是一種特殊的所有權，及建筑物區分所有權項下的內容。

因此，業主不能單獨對這些共有部分進行占有、使用、收益和處分，而是按照建筑物區分所有權的規則來行使基于共有而產生的權利。

民法典規定第271條

業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，其專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。 民法典規定第274條

建筑區劃內的道路，屬于業主共有，但是屬于城鎮公共道路的除外。建筑區劃內的綠地，屬于業主共有，但是屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于業主共有。

從上述規定可以看出，我國對業主共有部分范圍的劃分，采用的是排除加列舉的方式。

關于業主對建筑物內的住宅、經營性用房享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有權，用的是排除方式來確定業主共有部分。

對建筑物區劃內的道路、綠地屬于業主共有，則采用的是列舉的方式。

業主共有部分一般包括：

（1）維護建筑物安全所必須的建筑物主體結構除專有部分以外的其他部分，如基礎、外墻、承重墻、支柱、屋頂等；

（2）供區分所有權人共同使用的建筑物的附屬物部分，如公用大門、樓梯、電梯、走廊、車庫、地下室、冷暖氣設備、消防設備、緊急出口、公共照明設備、公共衛生間、溝管、垃圾道、化糞池等；

（3）地基，即建筑物占用范圍內的土地及其附屬的院庭，以及圍繞建筑物的空地等國有土地使用權；

（4）全體所有權人約定，供全體或部分區分所有權人共同使用的部分。

需要注意的是，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位，對物業區域內。