來源:最高裁判指南【裁判要旨】：施工方以沖抵工程款的方式購買案涉房屋，其實質是通過協商折價抵償實現其就案涉項目房屋所享有的建設工程價款優先受償權。工程款債權優先于所涉普通債權得到受償，案涉房屋系工程款債權的物化載體，本案不適用執行異議和復議規定第二十八條，故本案施工方就案涉房屋享有的權利可排除該債權人的強制執行。判決書全文：

基本信息

案由：申請執行人執行異議之訴案號：（2020）最高法民再352號審理法院：最高人民法院案件類型：民事文書類型：判決書裁判日期：2020-12-23審理程序：再審數據來源：普通案例

當事人信息

再審申請人(一審被告、二審上訴人):四川省建筑機械化工程有限公司。住所地:四川省成都市成華區。法定代表人:曹向東,該公司董事長。委托訴訟代理人:明向陽,四川明炬律師事務所律師。委托訴訟代理人:胡玲,四川明炬律師事務所律師。被申請人(一審原告、二審被上訴人):成都紫杰投資管理有限公司。住所地:四川省成都市錦江區****************。法定代表人:袁海忠,該公司董事長。委托訴訟代理人:劉顯海,四川拓泰律師事務所律師。一審第三人:寧波市銀都房地產開發有限公司。住所地:浙江省慈溪市。法定代表人:孫建生,該公司總經理。一審第三人:大邑銀都房地產開發有限公司。住所地:四川省成都市。法定代表人:孫建生,該公司執行董事兼總經理。 一審第三人:孫建生,男,漢族,1954年3月13日出生,住浙江省慈溪市。一審第三人:徐蘭珍,女,漢族,1956年8月1日出生,住浙江省慈溪市。一審第三人:孫樂添,男,漢族,1985年5月21日出生,住浙江省慈溪市。一審第三人:馬開納,女,漢族,l982年3月10日出生,住浙江省慈溪市。

審理經過

再審申請人四川省建筑機械化工程有限公司(以下簡稱建機工程公司)與被申請人成都紫杰投資管理有限公司(以下簡稱紫杰投資公司)及一審第三人寧波市銀都房地產開發有限公司(以下簡稱寧波銀都公司)、大邑銀都房地產開發有限公司(以下簡稱大邑銀都公司)、孫建生、徐蘭珍、孫樂添、馬開納申請執行人執行異議之訴一案,認為四川省高級人民法院(2019)川民終1009號民事判決存在《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第二項、第四項、第六項規定的情形,向本院申請再審。本院于2020年9月29日作出(2020)最高法民申2888號民事裁定,提審本案,并依法組成合議庭審理了本案。本案現已審理終結。

原告訴稱

建機工程公司再審請求:(1)撤銷成都市中級人民法院(2018)川01民初3248號民事判決及四川省高級人民法院(2019)川民終1009號民事判決;(2)駁回紫杰投資公司的訴訟請求;(3)本案一審、二審訴訟費由紫杰投資公司承擔。主要事實和理由如下:(一)二審中,建機工程公司提交了案涉13套抵償房屋中37棟3單元6層12號、40棟1單元6層12號房屋的《商品房現售合同信息摘要》,二審法院未對該證據組織當事人質證,亦未對該證據作出認定。(二)建機工程公司基于大邑銀都公司拖欠工程款,并在自身享有工程價款優先受償權的基礎上,與大邑銀都公司簽訂以案涉13套房屋折價抵償工程款的《協議書》及《商品房買賣合同》,建機工程公司對案涉13套房屋享有物權期待權,系案涉房屋的真實買受人。雖然《協議書》簽訂之初建機工程公司為避免雙重納稅,未直接辦理案涉房屋的不動產登記,但大邑銀都公司出具的《情況說明》及《關于我司為四川省建筑機械化工程有限公司抵償房屋辦理過戶登記有關情況的說明》足以證明本案系因大邑銀都公司清稅原因未能給建機工程公司辦理案涉房屋的不動產登記。(三)建機工程公司在享有工程價款優先受償權的基礎上,與大邑銀都公司達成以案涉13套房屋折價抵償工程價款的協議,建機工程公司的工程價款優先受償權已經演變為對案涉房屋的物權期待權,根據《中華人民共和國合同法》第二百八十六條規定,建機工程公司有權與大邑銀都公司協商將案涉房屋予以折價抵償,而不必通過拍賣受償。(四)建機工程公司的工程價款優先受償權已通過房屋折價的方式實現,其就案涉折價抵償房屋享有實體權利,該實體權利足以排除人民法院的強制執行。

被告辯稱

紫杰投資公司辯稱:(一)建機工程公司未在法定六個月期限內向大邑銀都公司主張建設工程價款優先受償權。(二)2013年7月11日建機工程公司與大邑銀都公司簽訂的《協議書》并非建設工程價款優先受償權的實現方式。(三)2013年7月11日建機工程公司與大邑銀都公司簽訂的《協議書》不足以排除紫杰投資公司的強制執行。       紫杰投資公司起訴請求:準許執行位于四川省大邑縣晉原鎮大邑大道458號17棟l單元6層11號、12號,17棟2單元6層11號、l2號,l7棟3單元6層ll號,22棟1單元6層9號、l0號,22棟2單元6層10號,22棟3單元6層9號、l0號,22棟4單元6層9號、l0號,40棟1單元6層l2號房屋。

前審經過

一審法院認定:案涉l3套房屋是大邑銀都公司開發的位于四川省大邑縣晉原鎮大邑大道458號“邑都上城”樓盤的商品房。建機工程公司是“邑都上城”樓盤二期、三期土建、水電安裝工程的施工人。因大邑銀都公司拖欠建機工程公司工程款6830778元,雙方于2013年7月11日簽訂《協議書》,約定大邑銀都公司以包括案涉13套房屋在內的15套房屋共2819.53平方米作價7330778元抵償欠付工程款,房款超出的500000元由建機工程公司支付給大邑銀都公司,建機工程公司可以將抵償的房屋出售,大邑銀都公司配合購房人辦理權屬證書;雙方在《協議書》中還約定了其他事項;《協議書》附表明確了15套房屋的房號、面積和價格等事項。協議簽訂后,大邑銀都公司將抵債15套房屋的鑰匙交給建機工程公司。除抵償協議中約定的價值526344元的l7棟3單元6層l2號房屋外,2016年4月28日,建機工程公司與大邑銀都公司簽訂了十四份《商品房買賣合同》,約定建機工程公司購買《協議書》附表中約定的其他l4套房屋,房屋價款與《協議書》附表約定一致。17棟3單元6層12號房屋由大邑銀都公司自行出賣,所得價款由大邑銀都公司收取充抵協議書約定的500000元。《商品房買賣合同》簽訂后,其中37棟3單元6層l2號和40棟1單元6層l2號房屋的買賣合同在登記機關進行了合同備案。2016年4月29日,大邑銀都公司開具了14份《商品房買賣合同》約定房屋的銷售不動產統一發票。       紫杰投資公司在與寧波銀都公司、大邑銀都公司、孫建生、徐蘭珍、孫樂添、馬開納等借款合同糾紛一案中申請訴訟財產保全,成都市中級人民法院于2018年5月21日作出160號裁定,對包括案涉13套房屋在內的房產、股權等財產在30760000元范圍內予以查封,目前借款合同糾紛案件在審理過程中。2018年7月23日,建機工程公司對160號裁定中的案涉l3套房屋提出執行異議,成都市中級人民法院審查后認為建機工程公司的異議成立,于2018年8月20日作出804號裁定,裁定中止對案涉13套房屋的執行。紫杰投資公司不服裁定,提起本案訴訟。

前審經過

       一審法院認為:  民事強制執行中對無過錯買受人的物權期待權進行保護,通過賦予其優于普通債權的權利層級保護方式給予優先保護,其價值取向在于:在同是債權的情況下,購房人的債權因為是先履行的債權而應當得到優先保護。無過錯的買受人對物權的期待權應當特殊保護。在執行異議之訴中,《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》(以下簡稱執行異議和復議規定)有參照適用的價值。參照執行異議和復議規定第二十八條規定:“金錢債權執行中,買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議,符合下列情形且其權利能夠排除執行的,人民法院應予支持:(一)在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有該不動產;(三)已支付全部價款,或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執行;(四)非因買受人自身原因未辦理過戶登記。”建機工程公司因與大邑銀都公司因先存在的建筑工程施工合同關系,大邑銀都公司拖欠工程款未支付,雙方通過協商一致采用以物抵債的方式消滅拖欠工程款的合同之債,由此訂立《商品房買賣合同》,并按照合同約定的價款以金錢債權抵償合同價款,可作為履行付款義務的一種方式,不違反法律規定,也不影響國家、集體和他人的合法權益,法律上應予以認可。作為依法成立的合同,對雙方均發生約束力,雙方只需按照合同約定履行則可最終完成以物抵債的約定并實現物權變動。但建機工程公司在雙方商品房買賣合同成立后,并未主動行使合同權利和履行買受人的義務,這一點從建機工程公司一直沒有交納物業服務費可以看出,再結合建機工程公司與大邑銀都公司簽訂的《協議書》看,明確約定了物管費從建機工程公司將房屋轉讓給第三方后才計收,且第三方購房后大邑銀都公司需無條件配合辦理權屬證書,說明建機工程公司最根本的目的還是處置約定的抵償房屋以實現債權,這才是導致在《商品房買賣合同》簽訂后仍遲遲未辦理權屬登記的根本原因,拖延兩年以上后又因其他案件的執行被查封,屬于建機工程公司自身的原因所致。建機工程公司于房屋的合同權利是真實的,但因自身的原因造成權利的不完整,不足以排除人民法院強制執行。       一審法院判決: “準許執行位于四川省大邑縣晉原鎮大邑大道458號17棟1單元6層11號、l7棟l單元6層l2號、l7棟2單元6層ll號、17棟2單元6層12號、l7棟3單元6層ll號、22棟1單元6層9號、22棟1單元6層10號、22棟2單元6層l0號、22棟3單元6層9號、22棟3單元6層l0號、22棟4單元6層9號、22棟4單元6層10號、40棟1單元6層12號房屋。“案件受理費55807.24元,由四川省建筑機械化工程公司負擔。”       建機工程公司上訴請求:(1)撤銷一審判決,依法改判駁回紫杰投資公司的訴訟請求;(2)本案一、二審訴訟費用由紫杰投資公司承擔。       二審法院認定的事實與一審一致。       二審法院認為，建機工程公司排除執行的主張不能成立,理由如下:  首先,本案不能參照執行異議和復議規定第二十八條的規定進行處理。對于申請執行人執行異議之訴案件,案涉房屋應否繼續執行、案外人對不動產的權利能否阻卻執行,應參照法律、司法解釋關于執行程序的有關規定加以判斷。從執行異議和復議規定第二十八條規范的目的來看,該條意欲保護的權益,均是真實的買受人基于購買不動產之目的而成立的合法有效的買賣關系所形成的針對該不動產交付及權屬變動的債權,保護的是真實不動產買受人對該不動產享有的物權期待權。而本案中,建機工程公司和大邑銀都公司簽訂的《協議書》第四條和第五條約定:“物管費用從乙方將房屋轉讓給第三方后才計收,并由第三方向物管繳納;第三方購房后甲方無條件給予配合辦理權屬證,并各自承擔相應的費用”。建機工程公司和大邑銀都公司簽訂的《商品房買賣合同》第二十二條第三款物業管理企業按照第一種方式收取物業服務費中也未對物業服務費收取的時間進行約定。《商品房買賣合同》簽訂后至本案起訴前,建機工程公司也未繳納各種契稅和物業管理費。由此可見,建機工程公司的根本目的是處置抵償的房屋以實現其工程款債權,其本意并非購買案涉房屋,與前述法律規定的保護對象范圍不相符,故本案不能參照執行異議和復議規定第二十八條的規定進行處理。       其次,建機工程公司關于建設工程價款優先受償權可排除執行的主張不能成立。案外人執行異議之訴的標的是案外人是否有權請求排除對執行標的采取的強制措施,這一訴訟標的的基礎是案外人與被執行人誰對該執行標的享有實體權利。根據《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉執行程序若干問題的解釋》第十五條規定,足以排除強制執行的權益范圍,應當為所有權或者有其他足以阻止執行標的轉讓、交付的實體權利。建設工程價款優先受償權來源于《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規定,即“發包人未按照約定支付價款的,承包人可以催告發包人在合理期限內支付價款。發包人逾期不支付的,除按照建設工程的性質不宜折價、拍賣的以外,承包人可以與發包人協議將該工程折價,也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優先受償”。按照該條規定,建設工程價款優先受償權是承包人就建設工程折價或者拍賣的價款優先受償的權利,這種優先權僅是債權實現的順位優先權利,而非所有權等實體權利,不能阻止執行標的的轉讓、交付,不屬于“足以排除強制執行”的民事權益。而本案建機工程公司與大邑銀都公司選擇直接用房屋抵償來償還建機工程公司的工程款,這種方式也與法律規定的建設工程價款優先受償權行使的方式不符。因此,建機工程公司關于可基于建設工程價款優先受償權排除本案執行的理由不能成立。       綜上,建機工程公司的上訴請求不成立,判決:“駁回上訴,維持原判。”       2020年11月6日,本院組織各方當事人召開庭前會議,建機工程公司,紫杰投資公司參加會議,并就本案爭議的問題進行了充分協商,達成爭點協議。本案的訴訟爭點是:(1)建機工程公司是否在法定六個月期限內向大邑銀都公司就案涉建設工程價款主張了工程價款優先受償權;(2)建機工程公司與大邑銀都公司簽訂的以房抵債《協議書》是否屬于實現建設工程價款優先受償權的方式;(3)建機工程公司與大邑銀都公司于2013年7月11日簽訂的案涉《協議書》是否能排除紫杰投資公司的強制執行。除上列協議爭點外,到會當事人對原審判決認定的事實和適用的法律不持異議。本院查明，到會當事人的上述訴訟行為合法有效,本院予以確認。

本院認為

       一、建機工程公司在法定期限內向大邑銀都公司就案涉建設工程價款主張了工程價款優先受償權。       建機工程公司再審中提交了第一組證據:《協議書》《工程造價結算書》《竣工驗收報告》。擬證明:(1)2006年5月31日,建機工程公司與大邑銀都公司簽訂協議書,約定由建機工程公司承包邑都上城二期的土建施工水電安裝工程。(2)建機工程公司按約施工后,雙方于2009年4月25日辦理了邑都上城二期A1B1區工程竣工驗收,2009年9月29日對上述工程辦理了結算。第二組證據:《建設工程施工合同》《補充協議》《竣工驗收報告》《工程造價結算書》。擬證明:(1)2009年9月2日建機工程公司與大邑銀都公司簽訂建設工程施工合同,約定由建機工程公司承包邑都上城三期A-2區工程的土建、水電及裝飾工程。(2)2009年12月15日建機工程公司與大邑銀都公司簽訂了補充協議,約定由建機工程公司承包邑都上城三期B-2區工程的土建、水電及裝飾工程。(3)2011年1月8日、2011年2月28日建機工程公司與大邑銀都公司分別辦理了邑都上城二期A2、B2區工程的竣工驗收。(4)建機工程公司按約施工后,2011年3月28日,雙方辦理了邑都上城三期A2、B2區工程的結算。第三組證據:2020年9月4日向最高院出具的《關于我司向大邑銀都房地產開發有限公司交付工程有關情況的說明》。擬證明:(1)2009年4月25日建機工程公司向大邑銀都公司交付了邑都上城二期工程。(2)2011年1月8日省建機公司向大邑銀都公司交付了邑都上城三期A2區工程。(3)2011年3月28日建機工程公司向大邑銀都公司交付了邑都上城三期B2區工程。第四組證據:《詢問筆錄》、四川省大邑縣人民法院(2020)川0129破申3號民事裁定書。擬證明:上述兩份證據中載明的200戶左右房屋未過戶,原因與大邑銀都公司在本案一審中出具的情況說明以及二審中出具的《四川省建筑機械化工程有限公司抵償房屋辦理過戶登記有關情況的說明》,以及大邑銀都公司在一審、二審庭審中關于未能過戶的原因說法是相一致的。       紫杰投資公司質證稱:對第一組證據、第二組證據的真實性、合法性無異議,對關聯性有異議;《建設工程造價結算書》的出具時間是2011年3月28日,證明建機工程公司超過了六個月的優先權行使期限。對第三組證據的真實性、合法性不予認可。對第四組證據大邑法院《詢問筆錄》的真實性、合法性無異議,對證明內容與關聯性有異議。       本院認定: 2006年5月31日,大邑銀都公司(發包人)與建機工程公司(承包人)簽訂《協議書》,約定由建機工程公司承包大邑銀都公司位于大邑縣晉原鎮斜江村的“大邑‘邑都上城’二期工程”,工程內容為:土建及安裝工程、總平工程(綠化除外)建筑面積約12萬平方米,合同價款7200萬元。還對工程承保范圍、合同工期、組成合同文件等作了約定       2009年4月25日,大邑銀都公司、建機工程公司以及勘查單位、設計單位、監理單位等五方主體分別對邑都上城二期工程2-1#樓、2-2#樓、2-3#樓、2-4#樓、2-5#樓、2-6#樓、2-7#樓、2-8#樓、2-9#樓作出9份《竣工驗收報告》,質量驗收均為合格       2009年9月29日,大邑銀都公司與建機工程公司簽訂《建設工程造價結算書》,對“大邑‘邑都上城’二期工程B1區(13#-14#、11#-12#、21#-22#、26#-27#樓)”進行結算,工程造價為30498538.22元。同日,大邑銀都公司與建機工程公司簽訂《建設工程造價結算書》,對“大邑‘邑都上城’二期工程A1區(1#-9#樓)部分進行結算,工程造價為34468223.65元       2009年9月2日,大邑銀都公司與建機工程公司簽訂《建設工程施工合同》,大邑銀都公司將其位于大邑縣大邑大道458#的“邑都上城”住宅小區三期A-2工程承包給建機工程公司,工程內容為“施工圖內的土建、安裝、裝飾”。還對承包范圍、工期、質量標準、價款等進行了約定。       2011年1月8日,大邑銀都公司、建機工程公司以及勘查單位、設計單位、監理單位等五方主體分別對邑都上城二期工程2-10#樓、2-19#樓、2-20#樓、2-25#樓作出4份《竣工驗收報告》,質量驗收均為合格。2011年2月28日,大邑銀都公司、建機工程公司以及勘查單位、設計單位、監理單位等五方主體分別對邑都上城二期工程2-15#樓(29#樓)、2-16#樓(30#樓)、2-28#樓(38#樓)、2-30#樓(40#樓)、2-17#樓(31#樓)、2-18#樓(32#樓)、2-31#樓(42#樓)作出7份《竣工驗收報告》,質量驗收均為合格。       2011年3月28日,大邑銀都公司與建機工程公司簽訂《建設工程造價結算書》載明:“工程名稱:邑都上城二期A2、B2區工程。工程規模:56301.47㎡。工程造價:61692938.71元。”       本院認為,承包人享有的建設工程價款優先受償權系法定權利,承包人行使優先受償權的形式包括且不限于通知、協商、訴訟、仲裁等方式,承包人在除斥期間內以上述形式主張過建設工程價款優先受償權的,應當認定其主張未超過優先受償權行使的法定期限。建機工程公司再審中舉示的《關于我司向大邑銀都房地產開發有限公司交付工程有關情況的說明》明確載明案涉工程竣工驗收并交付的時間分別為2009年4月25日、2011年1月8日、2011年2月28日。而建機工程公司再審中提交的大邑銀都公司與建機工程公司分別簽訂結算書的時間為2009年9月29日、2011年3月28日。大邑銀都公司出具的《關于我司為四川省建筑機械化工程有限公司抵償房屋辦理過戶登記有關情況的說明》載明:“鑒于我司因位于大邑縣大邑大道458#邑都上城項目欠付省建機公司工程款6830778元,且省建機公司享有該工程價款優先受償權,經多次磋商,我司于2013年7月11日與省建機公司簽訂《協議書》,約定將我司房源中價值7330778元的15套房屋用以抵扣欠付建機公司的工程款6830778元……。”原審中建機工程公司已將該份說明作為證據提交,大邑銀都公司原審代理人對該份說明的真實性無異議,故該份說明可以證明建機工程公司在案涉工程價款優先受償權行使的六個月法定期限內通過磋商的方式向大邑銀都公司主張過工程價款優先受償權,故建機工程公司與大邑銀都公司于2013年7月11日簽訂案涉《協議書》時并未超過建設工程價款優先受償權行使的法定期限。       二、建機工程公司以與大邑銀都公司簽訂的以房抵債《協議書》方式行使建設工程價款優先受償權。       根據《中華人民共和國合同法》第二百八十六條規定,在發包人逾期不支付工程價款的情形下,承包人既可以通過法院拍賣程序就建設工程拍賣價款優先受償,也可以通過與發包人協商的方式將建設工程折價抵償。建機工程公司承建了大邑銀都公司開發的“邑都上城”項目土建、水電安裝工程。大邑銀都公司欠付建機工程公司該工程項目的工程款6830778元。雙方于2013年7月11日簽訂《協議書》,約定以案涉位于“邑都上城”項目的13套房屋在內的共15套房屋作價7330778元抵償大邑銀都公司欠付建機工程公司的工程款,后建機工程公司與大邑銀都公司就案涉房屋簽訂《商品房買賣合同》,建機工程公司以沖抵工程款的方式購買案涉房屋,其實質是通過協商折價抵償實現建機工程公司就案涉項目房屋所享有的建設工程價款優先受償權,建機工程公司與大邑銀都公司以案涉房屋折價抵償欠付工程款,符合《中華人民共和國合同法》第二百八十六條規定的工程價款優先受償權實現方式。       三、建機工程公司享有的工程價款優先受償權足以排除紫杰投資公司的強制執行。       本院《關于建設工程價款優先受償權問題的批復》第一條規定:“人民法院在審理房地產糾紛案件和辦理執行案件中,應當依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規定,認定建筑工程的承包人的優先受償權優于抵押權和其他債權。”紫杰投資公司對大邑銀都公司享有的是普通借貸債權,而建機工程公司作為案涉工程項目的承包人對案涉房屋享有建設工程價款優先受償權,建機工程公司工程款債權優先于紫杰投資公司的普通債權得到受償,案涉房屋系工程款債權的物化載體,本案不適用執行異議和復議規定第二十八條,建機工程公司就案涉房屋享有的權利足以排除紫杰投資公司的強制執行。       綜上所述,建機工程公司的再審理由成立,其再審請求應予支持。原審判決認定事實不清,適用法律不當,應予糾正。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十四條第一款第三項規定,判決如下:       一、撤銷四川省高級人民法院(2019)川民終1009號民事判決和四川省成都市中級人民法院(2018)川01民初3248號民事判決;       二、駁回成都紫杰投資管理有限公司的訴訟請求。       一審案件受理費55807.24元,由成都紫杰投資管理有限公司負擔。       二審案件受理費55807.24元,由成都紫杰投資管理有限公司負擔。       本判決為終審判決。審判人員審判長 馮文生審判員葉歡審判員葉陽二〇二〇年十二月二十三日法官助理陳銳書記員胡青青