隨著執(zhí)行力度的加大，各省根據(jù)自省的現(xiàn)狀，及依據(jù)《關(guān)于無證房產(chǎn)依據(jù)協(xié)助執(zhí)行文書辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)問題》的通知、《關(guān)于無證房產(chǎn)依據(jù)協(xié)助執(zhí)行文書辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)問題的函》等相關(guān)法律紛紛出臺相應的解決方案。依江蘇省為例，為解決執(zhí)行工作中較為突出的疑難問題，統(tǒng)一全省執(zhí)行尺度，根據(jù)相關(guān)法律、司法解釋的規(guī)定及精神，結(jié)合執(zhí)行工作實際，制定了《關(guān)于執(zhí)行疑難問題的解答蘇高法[2018]86號》的解答，供參考。

在集體土地上建造的房屋，是否可以處置?

(一)在集體土地上未經(jīng)批準建造的房屋，是否可以處置?

參照《最高人民法院關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)住房與城鄉(xiāng)建設部<關(guān)于無證房產(chǎn)依據(jù)協(xié)助執(zhí)行文書辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)問題的函>的通知》(法[2012]151號)，可以進行“現(xiàn)狀處置”。處置時應在拍賣公告中披露房屋不具備登記條件的現(xiàn)狀及土地性質(zhì)，買受人或承受人按照房屋現(xiàn)狀取得房屋，后續(xù)的產(chǎn)權(quán)登記事項及將來可能面臨的拆除、拆遷及補償不能等風險由買受人或承受人自行負責。變價不成的，債權(quán)人可以接受該房屋抵債。變價或抵債裁定中應載明上述內(nèi)容和風險。

(二)在租賃的集體土地上建造的廠房及廠區(qū)內(nèi)的辦公樓、宿舍、倉庫等，是否可以處置?

在不改變租賃合同前提下，可不征得集體經(jīng)濟組織同意進行“現(xiàn)狀處置”，但處置前應告知集體經(jīng)濟組織。處置時應當充分披露租賃合同內(nèi)容，特別是公告租賃剩余期限、租金標準及支付等情況。

確定保留價需考慮租金支付情況。成交或抵債后，被執(zhí)行人作為承租人的權(quán)利義務由受讓人繼受。

拍賣前租賃期限已屆滿，租賃合同對于房屋歸屬及補償有約定的，尊重租賃合同的約定。如約定房屋收歸集體組織但給予承租人(被執(zhí)行人)補償?shù)模瑘?zhí)行補償款。沒有約定收歸集體組織的，被執(zhí)行人繼續(xù)使用租賃土地，集體組織沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期，執(zhí)行法院可以對房屋進行處置。租金標準及支付方式由執(zhí)行法院與集體組織協(xié)商確定。不能協(xié)商確定的，執(zhí)行法院可以參照市價標準確定。

在國有建設用地上建造的無證房屋，是否可以處置?

依據(jù)《最高人民法院關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)住房與城鄉(xiāng)建設部<關(guān)于無證房產(chǎn)依據(jù)協(xié)助執(zhí)行文書辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)問題的函>的通知》(法[2012]151號)，對于國有建設用地上建造的無證房屋可以處置。執(zhí)行法院應就該房屋是否可轉(zhuǎn)化為有證房屋征求行政機關(guān)意見，并作為確定無證房屋價值的參考。

處置未辦理初始登記的房屋，具備初始登記條件的，執(zhí)行法院處置后應當向房屋登記機構(gòu)發(fā)出《協(xié)助執(zhí)行通知書》;暫時不具備初始登記條件的，執(zhí)行法院處置后應當向房屋登記機構(gòu)發(fā)出《協(xié)助執(zhí)行通知書》，并載明待房屋買受人或承受人完善相關(guān)手續(xù)具備初始登記條件后，由房屋登記機構(gòu)按照《協(xié)助執(zhí)行通知書》予以登記;不具備初始登記條件的，原則上進行“現(xiàn)狀處置”，即處置前披露房屋不具備初始登記條件的現(xiàn)狀，買受人或承受人按照房屋的權(quán)利現(xiàn)狀取得房屋，后續(xù)的產(chǎn)權(quán)登記事項由買受人或承受人自行負責。

被執(zhí)行人購買的預售商品房，如何執(zhí)行?

被執(zhí)行人已將房款全部支付給開放商(被執(zhí)行人自付一部分，銀行貸款一部分)，銀行辦理了抵押預告登記(預抵押登記)，開發(fā)商在預售房產(chǎn)辦理抵押權(quán)登記之前對銀行貸款承擔階段性連帶擔保責任的商品房預售情形下，預售的商品房被法院預查封后，開發(fā)商或被執(zhí)行人以仲裁或訴訟方式解除合同的，不得對抗人民法院的執(zhí)行，人民法院可以繼續(xù)執(zhí)行預售房產(chǎn)。

人民法院在辦理預售商品房預查封時，除向房產(chǎn)登記部門送達預查封有關(guān)法律文書之外，還應及時向開發(fā)商送達預查封裁定和協(xié)助執(zhí)行通知書，告知預售商品房已被法院預查封，擅自向被執(zhí)行人退款承擔法律責任。

在人民法院辦理預售商品房預查封后向開發(fā)商送達預查封裁定和協(xié)助執(zhí)行通知書前，開發(fā)商已退還給被執(zhí)行人的款項，在變價款中預先扣除支付給開發(fā)商。向開發(fā)商送達預查封裁定和協(xié)助執(zhí)行通知書后，開發(fā)商擅自退還給被執(zhí)行人的款項，由開發(fā)商自行追索。

對于開發(fā)商已退還銀行的相應款項，在變價款中預先扣除支付給開發(fā)商。開發(fā)商尚未退還銀行相應款項的，在變價款中預先扣除銀行貸款相應款項支付給銀行，并通知開發(fā)商。

對于被執(zhí)行人與案外人(含配偶)共有的財產(chǎn)以及未成年子女名下財產(chǎn)，如何執(zhí)行?

生效法律文書僅載明被執(zhí)行人個人為債務人，對于下列財產(chǎn)，執(zhí)行法院可以執(zhí)行。

(一)被執(zhí)行人配偶名下的存款、股權(quán)(股份)、金融理財產(chǎn)品等，婚后登記在被執(zhí)行人配偶單方名下的房產(chǎn)、車輛以及婚后登記在被執(zhí)行人和其配偶雙方名下的房產(chǎn)、車輛等財產(chǎn);

(二)登記在被執(zhí)行人及其他人名下的共有財產(chǎn)以及登記在案外人名下但案外人承認屬于被執(zhí)行人財產(chǎn)或同意作為被執(zhí)行人財產(chǎn)接受強制執(zhí)行的財產(chǎn);

(三)對于被執(zhí)行人未成年子女名下與其收入明顯不相稱的較大數(shù)額存款，登記在被執(zhí)行人未成年子女單方名下的房產(chǎn)、車輛或者登記在被執(zhí)行人和其未成年子女名下的房產(chǎn)等，執(zhí)行法院可以執(zhí)行。

對于共有財產(chǎn)，應當先行實物分割后執(zhí)行，但不能實物分割或分割會導致財產(chǎn)價值明顯減損的，執(zhí)行法院可以整體處置。

對于處置后變價款的執(zhí)行，以被執(zhí)行人在共有財產(chǎn)中所占份額為限。被執(zhí)行人在共有財產(chǎn)中所占份額，以登記公示為準;沒有登記公示的，按照出資額確定;不能確定出資額的，視為等額享有。但對于被執(zhí)行人配偶單方名下以及被執(zhí)行人與其配偶雙方名下的夫妻共同財產(chǎn)，原則上以1/2份額為限執(zhí)行。

在人民法院整體處置前，共有人愿意支付被執(zhí)行人應有份額部分對應的價款申請排除執(zhí)行，債權(quán)人和債務人對此予以認可的，人民法院可以準許。處置時鼓勵共有人積極參與競買，共有人競買成交后僅需支付被執(zhí)行人應有份額部分對應的價款即可。

共有人及未成年人子女基于實體權(quán)利提出異議的，適用民事訴訟法第227條審查處理。

附：

最高人民法院

關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)住房和城鄉(xiāng)建設部《關(guān)于無證房產(chǎn)依據(jù)協(xié)助執(zhí)行文書辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)問題的函》的通知

法〔2012〕151號

各省、自治區(qū)、直轄市高級人民法院，解放軍軍事法院，新疆維吾爾自治區(qū)高級人民法院生產(chǎn)建設兵團分院：

現(xiàn)將住房和城鄉(xiāng)建設部《關(guān)于無證房產(chǎn)依據(jù)協(xié)助執(zhí)行文書辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)問題的函》(建法函〔2012〕102號)轉(zhuǎn)發(fā)你們，請參照執(zhí)行，并在執(zhí)行中注意如下問題：

一、各級人民法院在執(zhí)行程序中，既要依法履行強制執(zhí)行職責，又要尊重房屋登記機構(gòu)依法享有的行政權(quán)力：既要保證執(zhí)行工作的順利開展，也要防止“違法建筑”等不符合法律、行政法規(guī)規(guī)定的房屋通過協(xié)助執(zhí)行行為合法化。

二、執(zhí)行程序中處置未辦理初始登記的房屋時，具備初始登記條件的。執(zhí)行法院處置后可以依法向房屋登記機構(gòu)發(fā)出《協(xié)助執(zhí)行通知書》;暫時不具備初始登記條件的，執(zhí)行法院處置后可以向房屋登記機構(gòu)發(fā)出《協(xié)助執(zhí)行通知書》，并載明待房屋買受人或承受人完善相關(guān)手續(xù)具備初始登記條件后，由房屋登記機構(gòu)按照《協(xié)助執(zhí)行通知書》予以登記;不具備初始登記條件的，原則上進行“現(xiàn)狀處置”，即處置前披露房屋不具備初始登記條件的現(xiàn)狀，買受人或承受人按照房屋的權(quán)利現(xiàn)狀取得房屋。后續(xù)的產(chǎn)權(quán)登記事項由買受人或承受人自行負責。

三、執(zhí)行法院向房屋登記機構(gòu)發(fā)出《協(xié)助執(zhí)行通知書》，房屋登記機構(gòu)認為不具備初始登記條件并作出書面說明的，執(zhí)行法院應在30日內(nèi)依照法律和有關(guān)規(guī)定，參照行政規(guī)章，對其說明理由進行審查。理由成立的，撤銷或變更《協(xié)助執(zhí)行通知書》并書面通知房屋登記機構(gòu)：理由不成立的，書面通知房屋登記機構(gòu)限期按《協(xié)助執(zhí)行通知書》辦理。

特此通知。

最高人民法院

2012年6月15日

附件：住房和城鄉(xiāng)建設部

《關(guān)于無證房產(chǎn)依據(jù)協(xié)助執(zhí)行文書辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)問題的函》

建法函[2012]102號

浙江省住房和城鄉(xiāng)建設廳：

《關(guān)于無證房產(chǎn)可否依據(jù)協(xié)助執(zhí)行文書直接辦理產(chǎn)權(quán)登記的請示》(浙建房[2011]72號)收悉。經(jīng)商最高人民法院，函復如下：

一、對已辦理初始登記的房屋，房屋登記機構(gòu)應當按照人民法院生效法律文書和協(xié)助執(zhí)行通知書的要求予以辦理。

二、對未辦理初始登記的房屋，在完善相關(guān)手續(xù)后具備初始登記條件的，房屋登記機構(gòu)應當按照人民法院生效法律文書和協(xié)助執(zhí)行通知書予以登記;不具備初始登記條件的，房屋登記機構(gòu)應當向人民法院書面說明情況，在人民法院按照法律和有關(guān)規(guī)定作出處理前，房屋登記機構(gòu)暫停辦理登記。

三、房屋登記機構(gòu)依據(jù)人民法院協(xié)助執(zhí)行通知書予以登記的，應當在房屋登記簿上記載基于人民法院生效的法律文書予以登記的事實。

中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設部

二0一二年五月三十日

▌附：江蘇高院的詳細操作指引

江蘇省高級人民法院

關(guān)于執(zhí)行疑難問題的解答

蘇高法[2018]86號

為解決執(zhí)行工作中較為突出的疑難問題，統(tǒng)一全省執(zhí)行尺度，根據(jù)相關(guān)法律、司法解釋的規(guī)定及精神，結(jié)合執(zhí)行工作實際，制定本解答。

一、在集體土地上建造的房屋，是否可以處置?

(一)在集體土地上未經(jīng)批準建造的房屋，是否可以處置?

參照《最高人民法院關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)住房與城鄉(xiāng)建設部<關(guān)于無證房產(chǎn)依據(jù)協(xié)助執(zhí)行文書辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)問題的函>的通知》(法[2012]151號)，可以進行“現(xiàn)狀處置”。處置時應在拍賣公告中披露房屋不具備登記條件的現(xiàn)狀及土地性質(zhì)，買受人或承受人按照房屋現(xiàn)狀取得房屋，后續(xù)的產(chǎn)權(quán)登記事項及將來可能面臨的拆除、拆遷及補償不能等風險由買受人或承受人自行負責。變價不成的，債權(quán)人可以接受該房屋抵債。變價或抵債裁定中應載明上述內(nèi)容和風險。

(二)在租賃的集體土地上建造的廠房及廠區(qū)內(nèi)的辦公樓、宿舍、倉庫等，是否可以處置?

在不改變租賃合同前提下，可不征得集體經(jīng)濟組織同意進行“現(xiàn)狀處置”，但處置前應告知集體經(jīng)濟組織。處置時應當充分披露租賃合同內(nèi)容，特別是公告租賃剩余期限、租金標準及支付等情況。

確定保留價需考慮租金支付情況。成交或抵債后，被執(zhí)行人作為承租人的權(quán)利義務由受讓人繼受。

拍賣前租賃期限已屆滿，租賃合同對于房屋歸屬及補償有約定的，尊重租賃合同的約定。如約定房屋收歸集體組織但給予承租人(被執(zhí)行人)補償?shù)?，?zhí)行補償款。沒有約定收歸集體組織的，被執(zhí)行人繼續(xù)使用租賃土地，集體組織沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期，執(zhí)行法院可以對房屋進行處置。租金標準及支付方式由執(zhí)行法院與集體組織協(xié)商確定。不能協(xié)商確定的，執(zhí)行法院可以參照市價標準確定。

二、在國有建設用地上建造的無證房屋，是否可以處置?

依據(jù)《最高人民法院關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)住房與城鄉(xiāng)建設部<關(guān)于無證房產(chǎn)依據(jù)協(xié)助執(zhí)行文書辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)問題的函>的通知》(法[2012]151號)，對于國有建設用地上建造的無證房屋可以處置。執(zhí)行法院應就該房屋是否可轉(zhuǎn)化為有證房屋征求行政機關(guān)意見，并作為確定無證房屋價值的參考。

處置未辦理初始登記的房屋，具備初始登記條件的，執(zhí)行法院處置后應當向房屋登記機構(gòu)發(fā)出《協(xié)助執(zhí)行通知書》;暫時不具備初始登記條件的，執(zhí)行法院處置后應當向房屋登記機構(gòu)發(fā)出《協(xié)助執(zhí)行通知書》，并載明待房屋買受人或承受人完善相關(guān)手續(xù)具備初始登記條件后，由房屋登記機構(gòu)按照《協(xié)助執(zhí)行通知書》予以登記;不具備初始登記條件的，原則上進行“現(xiàn)狀處置”，即處置前披露房屋不具備初始登記條件的現(xiàn)狀，買受人或承受人按照房屋的權(quán)利現(xiàn)狀取得房屋，后續(xù)的產(chǎn)權(quán)登記事項由買受人或承受人自行負責。

三、被執(zhí)行人購買的預售商品房，如何執(zhí)行?

被執(zhí)行人已將房款全部支付給開放商(被執(zhí)行人自付一部分，銀行貸款一部分)，銀行辦理了抵押預告登記(預抵押登記)，開發(fā)商在預售房產(chǎn)辦理抵押權(quán)登記之前對銀行貸款承擔階段性連帶擔保責任的商品房預售情形下，預售的商品房被法院預查封后，開發(fā)商或被執(zhí)行人以仲裁或訴訟方式解除合同的，不得對抗人民法院的執(zhí)行，人民法院可以繼續(xù)執(zhí)行預售房產(chǎn)。

人民法院在辦理預售商品房預查封時，除向房產(chǎn)登記部門送達預查封有關(guān)法律文書之外，還應及時向開發(fā)商送達預查封裁定和協(xié)助執(zhí)行通知書，告知預售商品房已被法院預查封，擅自向被執(zhí)行人退款承擔法律責任。

在人民法院辦理預售商品房預查封后向開發(fā)商送達預查封裁定和協(xié)助執(zhí)行通知書前，開發(fā)商已退還給被執(zhí)行人的款項，在變價款中預先扣除支付給開發(fā)商。向開發(fā)商送達預查封裁定和協(xié)助執(zhí)行通知書后，開發(fā)商擅自退還給被執(zhí)行人的款項，由開發(fā)商自行追索。

對于開發(fā)商已退還銀行的相應款項，在變價款中預先扣除支付給開發(fā)商。開發(fā)商尚未退還銀行相應款項的，在變價款中預先扣除銀行貸款相應款項支付給銀行，并通知開發(fā)商。

四、對于被執(zhí)行人與案外人(含配偶)共有的財產(chǎn)以及未成年子女名下財產(chǎn)，如何執(zhí)行?

生效法律文書僅載明被執(zhí)行人個人為債務人，對于下列財產(chǎn)，執(zhí)行法院可以執(zhí)行。

(一)被執(zhí)行人配偶名下的存款、股權(quán)(股份)、金融理財產(chǎn)品等，婚后登記在被執(zhí)行人配偶單方名下的房產(chǎn)、車輛以及婚后登記在被執(zhí)行人和其配偶雙方名下的房產(chǎn)、車輛等財產(chǎn);

(二)登記在被執(zhí)行人及其他人名下的共有財產(chǎn)以及登記在案外人名下但案外人承認屬于被執(zhí)行人財產(chǎn)或同意作為被執(zhí)行人財產(chǎn)接受強制執(zhí)行的財產(chǎn);

(三)對于被執(zhí)行人未成年子女名下與其收入明顯不相稱的較大數(shù)額存款，登記在被執(zhí)行人未成年子女單方名下的房產(chǎn)、車輛或者登記在被執(zhí)行人和其未成年子女名下的房產(chǎn)等，執(zhí)行法院可以執(zhí)行。

對于共有財產(chǎn)，應當先行實物分割后執(zhí)行，但不能實物分割或分割會導致財產(chǎn)價值明顯減損的，執(zhí)行法院可以整體處置。

對于處置后變價款的執(zhí)行，以被執(zhí)行人在共有財產(chǎn)中所占份額為限。被執(zhí)行人在共有財產(chǎn)中所占份額，以登記公示為準;沒有登記公示的，按照出資額確定;不能確定出資額的，視為等額享有。但對于被執(zhí)行人配偶單方名下以及被執(zhí)行人與其配偶雙方名下的夫妻共同財產(chǎn)，原則上以1/2份額為限執(zhí)行。

在人民法院整體處置前，共有人愿意支付被執(zhí)行人應有份額部分對應的價款申請排除執(zhí)行，債權(quán)人和債務人對此予以認可的，人民法院可以準許。處置時鼓勵共有人積極參與競買，共有人競買成交后僅需支付被執(zhí)行人應有份額部分對應的價款即可。

共有人及未成年人子女基于實體權(quán)利提出異議的，適用民事訴訟法第227條審查處理。