由于歷史、風(fēng)俗習(xí)慣等原因，不辦理房產(chǎn)證或超面積建房在我國(guó)是一種普遍的現(xiàn)象，一旦房屋遭遇拆遷，無(wú)證房能否獲得補(bǔ)償是被拆遷人最關(guān)心的問(wèn)題。

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十四條規(guī)定：市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門依法對(duì)征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理。對(duì)認(rèn)定為合法建筑和未超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的，應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償；對(duì)認(rèn)定為違法建筑和超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的，不予補(bǔ)償。由該法律規(guī)定可知，無(wú)證房是否能夠獲得補(bǔ)償必須要經(jīng)過(guò)相關(guān)部門的認(rèn)定：認(rèn)定為合法建筑的，應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償；認(rèn)定為違法建筑的，不給予補(bǔ)償。

一、什么是違法建筑？

違法建筑是指違反法律、法規(guī)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，沒(méi)有取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者違反工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的建筑，或者是采取欺騙手段騙取批準(zhǔn)而新建、擴(kuò)建或改建的建筑。違法建筑一般包括以下幾種情形：沒(méi)有申請(qǐng)或者申請(qǐng)未獲得批準(zhǔn)，沒(méi)有取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證而建成的建筑；雖然取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，但未按照批準(zhǔn)的范圍、使用性質(zhì)建成的建筑；擅自將臨時(shí)建筑建設(shè)為永久性的建筑。

二、違法建筑如何認(rèn)定？

拆遷過(guò)程中，拆遷人多依據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》等規(guī)定，直接認(rèn)定無(wú)房產(chǎn)證的房屋是違法建筑，這種做法是錯(cuò)誤的。違法建筑的認(rèn)定主體、認(rèn)定程序必須符合法律規(guī)定。浙江省高級(jí)人民法院認(rèn)為：未經(jīng)產(chǎn)權(quán)登記的房屋并非均屬違法建筑，也并非所有違法建筑都須拆除。征收范圍內(nèi)的房屋情況復(fù)雜，尤其是城中村或舊城區(qū)，存在大量因歷史原因未依法辦理產(chǎn)權(quán)登記或依法未辦理審批許可手續(xù)的建筑，對(duì)征收范圍內(nèi)的此類建筑，政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門依法進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理。

現(xiàn)在的房產(chǎn)市場(chǎng)中，有很多沒(méi)有證的房屋，無(wú)證房屋拆遷的時(shí)候如果不給予安置補(bǔ)償肯定是不妥當(dāng)，但是法律對(duì)房屋拆遷補(bǔ)償?shù)膶?shí)施對(duì)象是房屋權(quán)利人。到底無(wú)證房屋在拆遷補(bǔ)償方面法律是如何規(guī)定的？房屋拆遷補(bǔ)償多少以及補(bǔ)償方式是怎么規(guī)定的？

1、無(wú)證房屋權(quán)利歸屬

首先要明晰的就是無(wú)證房屋的權(quán)利性質(zhì)。如果房屋已經(jīng)辦理權(quán)證，那么房屋所有人就由不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)。如果是沒(méi)有辦理權(quán)證的房屋，房主沒(méi)有無(wú)權(quán)。因?yàn)闊o(wú)證房屋沒(méi)有進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記，物權(quán)未設(shè)立，只有等到權(quán)證辦理完畢之后權(quán)利人才能取得完整的權(quán)利。盡管我國(guó)法律并無(wú)明確規(guī)定期待權(quán)的相關(guān)權(quán)能，但就法理而言權(quán)利人對(duì)無(wú)證房屋的期待權(quán)應(yīng)當(dāng)具有可轉(zhuǎn)讓性、可繼承性。

2、無(wú)證房屋現(xiàn)狀

無(wú)證房屋面臨拆遷的現(xiàn)象并不少，而房屋的權(quán)證何時(shí)能辦妥遙遙無(wú)期，如在權(quán)證尚未辦畢時(shí)，該房屋又面臨拆遷時(shí)，就容易滋生糾紛。隨著經(jīng)濟(jì)房?jī)r(jià)的飛漲，房屋拆遷時(shí)，拆遷部門所支付的補(bǔ)償金往往高于房屋的交易價(jià)格。因此，無(wú)證房產(chǎn)只能享受有限的保護(hù)，產(chǎn)權(quán)人應(yīng)該及時(shí)辦理房產(chǎn)證明。

3、無(wú)證房產(chǎn)拆遷補(bǔ)償考慮因素

可以考慮建造的時(shí)間、當(dāng)時(shí)的立法狀況、當(dāng)時(shí)執(zhí)法機(jī)關(guān)是否存在不作為等因素綜合制定無(wú)證房屋的征收補(bǔ)償方案。

①嚴(yán)重違反城鄉(xiāng)規(guī)劃及土地管理法或明知已經(jīng)發(fā)布征收公告或者即將被征收而惡意搶建的房屋可以不予補(bǔ)償。但無(wú)論被征收人的房屋是否屬于違建，對(duì)被征收人的土地使用權(quán)都應(yīng)給予公平、合理的補(bǔ)償。

②房屋建造的時(shí)候是合法的，但沒(méi)有合法產(chǎn)權(quán)證明，是由于不可歸咎于其自身的歷史遺留問(wèn)題造成的，且如果被拆遷人在上述房屋內(nèi)已長(zhǎng)期生活居住，應(yīng)當(dāng)?shù)玫胶戏ㄑa(bǔ)償安置。

三、無(wú)證房屋拆遷補(bǔ)償  房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)及補(bǔ)償方式

無(wú)證房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

每個(gè)地方的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是不一樣的，政府部門會(huì)根據(jù)當(dāng)?shù)氐牟疬w管理辦法進(jìn)行估算、賠償。您可以查看拆遷公告的具體規(guī)定，也可向當(dāng)?shù)赝恋夭块T咨詢。如果有異議，可以申請(qǐng)行政裁決。

房屋拆遷補(bǔ)償一般包括兩類：

①房屋補(bǔ)償費(fèi)(房屋重置費(fèi)），用于補(bǔ)償被拆遷房屋所有權(quán)人的損失，以被拆遷房屋的結(jié)構(gòu)和折舊程度劃?rùn)n，按平方米單價(jià)計(jì)算；

②周轉(zhuǎn)補(bǔ)償費(fèi)，用于補(bǔ)償被拆遷房屋住戶臨時(shí)居住房或自找臨時(shí)住處的不便，以臨時(shí)居住條件劃?rùn)n，按被拆遷房屋住戶的人口每月予以補(bǔ)貼。

房屋拆遷補(bǔ)償方式分為兩種：

①補(bǔ)償方式可以實(shí)行貨幣補(bǔ)償，也可以實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，或者實(shí)行貨幣補(bǔ)償與房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換相結(jié)合的形式。

②補(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定。

綜上，無(wú)證房并不是違法建筑的代名詞，對(duì)無(wú)證房一概不給予補(bǔ)償是拆遷人無(wú)視被拆人合法權(quán)益的做法。無(wú)證房屋的所有人一定要對(duì)自己的房屋及權(quán)利有清楚的認(rèn)識(shí)，在拆遷過(guò)程中關(guān)注拆遷人的主體資格、拆遷程序等是否有違法之處，以做到有備無(wú)患。

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