【裁判要旨】1.建設工程價款優先受償權優于抵押權和一般債權，但不能對抗已經交付所購商品房全部或者大部分價款的消費者。基于此，從邏輯上可以推論，抵押權和一般債權均不能對抗消費者的物權期待權。2.在審查購房人的權利是否符合《執行異議和復議規定》第二十九條第（三）項規定的“已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十”時，應從是否滿足購房人具體居住需要以及其已付房款接近50%時，是否同意將剩余價款交付執行等因素來綜合考慮，而不應簡單地以購房人已支付的價款未達到合同約定房屋總價款的百分之五十為由認定其權利不足以排除強制執行。

中華人民共和國最高人民法院

民 事 裁 定 書

（2019）最高法民申6849號

再審申請人（一審原告、二審上訴人）：王鵬皓，男，2000年8月15日出生，漢族，住湖北省武漢市江漢區。

委托訴訟代理人：文靜，女，1971年1月10日出生，漢族，住湖北省武漢市江漢區。系王鵬皓母親。

被申請人（一審被告、二審被上訴人）：黃石市聚德典當有限責任公司，住所地湖北省黃石市黃石港區天津路129號。

法定代表人：李國華，該公司總經理。

委托訴訟代理人：李瓊，湖北寶樹堂律師事務所律師。

被申請人（一審被告、二審被上訴人）：武漢銀鶴置業有限公司，住所地湖北省武漢市江漢區惠濟路2號附1號。

再審申請人王鵬皓因與被申請人黃石市聚德典當有限責任公司（以下簡稱聚德典當公司）、武漢銀鶴置業有限公司（以下簡稱銀鶴置業公司）案外人執行異議之訴一案，不服湖北省高級人民法院（2019）鄂民終733號民事判決，向本院申請再審。本院依法組成合議庭對本案進行了審查，現已審查終結。

王鵬皓申請再審稱,王鵬皓系涉案房屋的真實購買者，在涉案房屋被查封之前支付了51萬元購房款，被查封后又向開發商支付了4萬元，總付款55萬元，超過了合同約定總價款的百分之五十，符合《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十九條第三項的規定情形。一、二審法院認為《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十九條第三項規定情形應滿足在人民法院查封之前，缺乏法律依據，理解錯誤。同時，根據最高人民法院有關立審分離、審執分離的精神，執行的依據只能是依法生效的裁判，執行的目的是促使債務人（被執行人）履行債務，保障債權人（執行申請人）實現債權，查封、扣押、凍結是執行的手段，但不能設立權利。一審判決認為“如果在房屋被查封之后，買受人再繼續支付購房款仍可認定為已經支付的價款，那該條中所規定的排除執行的條件將形同虛設。”這一裁判邏輯是在執行手段上設立權利，在沒有法律和司法解釋規定的前提下，以執行手段妨礙第三人的實體權利。二審判決沒有對一審判決上述認為進行說理評價，簡單認定“已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十”應在“查封之前”，支持了一審判決的錯誤認為，一、二審判決都存在以執行手段妨礙實體權利的底層邏輯，從而導致對司法解釋的錯誤適用。綜上，原審存在《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第六項規定的情形，申請再審。

本院經審查認為，本案系再審申請案件，審查的重點問題是：王鵬皓對涉案房屋享有的民事權益是否足以排除強制執行。

根據《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復》的規定，建設工程價款優先受償權優于抵押權和一般債權，但不能對抗已經交付所購商品房全部或者大部分價款的消費者?；诖耍瑥倪壿嬌峡梢酝普摚盅簷嗪鸵话銈鶛嗑荒軐瓜M者的物權期待權。而對于消費者物權期待權的保護，《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十九條規定“金錢債權執行中，買受人對登記在被執行的房地產開發企業名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；（三）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十”。而在確定商品房消費者是否符合上述第二十九條所羅列的條件時，應從是否滿足具體居住需要以及已付房款接近50%時，是否同意將剩余價款交付執行等因素來綜合考慮。本案中，王鵬皓系真實的購房消費者，其在涉案房屋被查封前，即與開發商銀鶴置業公司簽訂涉案房屋買賣合同，而后便繳納了將近50%的房款。后因涉案樓盤“爛尾”等原因，導致其無法按照涉案房屋買賣合同的約定繳納剩余房款，王鵬皓對合同無法正常履行并無明顯過錯，且其在再審申請環節也表示愿意依法依約繳納剩余房款。一、二審法院未充分考慮上述情況，僅以王鵬皓未在涉案房屋查封前繳納50%房款為由駁回其訴訟請求不當。同時，基于湖北省黃石市中級人民法院（2010）黃民二初字第8號民事調解書，聚德典當公司對銀鶴置業公司享有的債權系普通金錢債權，該債權與涉案房屋并不直接關聯，且（2010）黃民二初字第8號民事調解書確認的月綜合費率為6%。而王鵬皓對涉案房屋則具有一定的居住權益。故針對王鵬皓對執行標的享有的民事權益是否足以排除執行，還需要結合王鵬皓、聚德典當公司對涉案房屋各自享有的權利性質，以及涉案房屋的功能等方面綜合判斷。

綜上，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零四條、第二百零六條，《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百九十五條第一款的規定，裁定如下：

一、指令湖北省高級人民法院再審本案；

二、再審期間，中止原判決的執行。

審   判   長　 包劍平

審   判   員　 杜　軍

審   判   員　 關曉海

二〇二〇年三月三十日

法 官 助 理    齊曉丹

書   記   員    馬利杰