來源：中國上海司法智庫 第213期.

以房抵債是房地產企業破產程序中的熱點和難點問題，破產實踐中對以房抵債問題的處理尚未形成統一意見，合同是否繼續履行？管理人能否解除合同？債權人是否享有優先受償權？債權人能否取得房屋所有權或者行使破產取回權？債權人的權利能否排除執行？這五類問題是實務中常見問題。我們以“破產”“以房抵債”等關鍵詞在中國裁判文書網上檢索了最高院的相關案例，本文選擇其中18個案例，以饗讀者。

關于涉破產“以房抵債”5大類問題18條裁判意見

裁判規則一、管理人能否解除以房抵債的房屋買賣合同？案例一：《陜西中登投資有限公司與任某峰確認解除行為效力糾紛再審案》案號：（2021）最高法民申2462號

裁判要點：雙方簽訂《以房抵債協議》，約定以給付房屋代替原有給付的受領消滅原有的債權債務關系，意思表示真實，合同內容不違反法律、行政法規的強制性規定，應為有效。《以房抵債協議》的成立不當然消滅原有的債權債務關系，只是雙方當事人設立了一項新債，且新債與原債并存，當新債得以清償時原債權債務關系消滅。《以房抵債協議》首先以消滅金錢債務為目的，而房產的交付僅系以房抵債的實際履行方式。《以房抵債協議》實際已經覆蓋案涉《商品房買賣合同》，任某峰已經履行完畢案涉《商品房買賣合同》的主要合同義務，中登公司主張解除案涉《商品房買賣合同》沒有事實及法律依據。

案例二：《陳某升、杭州大富房地產開發有限公司與破產有關的糾紛再審案》案號：（2020）最高法民申2256號

裁判要點：案涉購房合同雖為有效合同，但陳某升支付購房價款的義務、大富公司協助完成合法交房和辦理產權轉移登記的義務可以視為均未履行完畢，根據《中華人民共和國企業破產法》第18條規定，管理人對破產申請受理前成立而債務人和對方當事人均未履行完畢的合同，應當按照有利于使債務人財產最大化的原則，行使決定繼續履行或者解除合同的選擇權，從而延續對債務人有利的合同，解除對債務人不利的合同，如果管理人決定繼續履行合同，雙方當事人都應當履行合同，如果管理人決定解除合同，對方當事人僅得以合同不履行向管理人申報債權。大富公司的破產管理人作為人民法院依法指定的管理人，對大富公司和陳某升之間的債權債務進行清理時，選擇解除合同，并無明顯不當。其次，對交付購買商品房全部或者大部分款項的消費者予以優先保護是為保護商品房消費者的居住權而設置的特殊規定，在適用中應對其范圍予以嚴格限制，僅限于所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋的情形。本案中，陳某升及其近親屬購買案涉小區房產多達13套，雖然陳某升認為其已支付全部房款，但其顯然并不屬于商品房消費者購房的情形，其要求大富公司交付案涉房屋的主張不應得到支持。最后，在企業進入破產程序后債權人參與分配破產財產前，債務人財產這一集合財產不得被隨意處分，以保證債權人能夠公平受償。陳某升主張繼續履行合同，要求大富公司交付案涉房屋并協助辦理產權轉移登記手續，實質是要求大富公司在破產程序之外對其個別債權進行全額清償，勢必對大富公司其他債權人的利益造成損害，根據《中華人民共和國企業破產法》第16條關于“人民法院受理破產申請后，債務人對個別債權人的債務清償無效”的規定，不應獲得支持。大富公司管理人解除合同，也有利于實現債權人公平受償。

案例三：《云南騰峰投資有限責任公司彌渡第二分公司、劉某蓮房屋買賣合同糾紛再審案》案號：（2020）最高法民申4265號

裁判要點：本案所涉《商品房購銷合同》依法進行了合同備案登記，劉某蓮作為買受人，以其對騰峰彌渡分公司所享借款債權本息充抵購房款，且劉某蓮的債權本息經云南騰峰投資有限責任公司債權人會議審查確認，尚略高于案涉《商品房購銷合同》約定的房屋價款，劉某蓮履行了《商品房購銷合同》主要義務具有事實基礎。《中華人民共和國企業破產法》第18條的適用前提是雙方當事人均未履行完合同義務，在劉某蓮履行了合同主要義務的情況下，騰峰彌渡分公司主張解除案涉《商品房購銷合同》于法無據。

案例四：《陸某學、王某愛與唐山市金鳳桐房地產開發有限公司破產有關的糾紛再審案》

案號：（2019）最高法民申3582號

裁判要點：陸某學、王某愛與金鳳桐公司之間的《商品房買賣合同》性質上屬于以房抵債協議。但直至人民法院受理金鳳桐公司的破產申請重整之日，作為抵債物的房屋既未交付，也未辦理產權變更登記手續，故其仍屬于金鳳桐公司的破產財產。金鳳桐公司的破產管理人向陸某學、王某愛發出解除合同通知，請求解除以物抵債協議。原審判決基于《中華人民共和國企業破產法》第18條的規定，認定破產管理人享有合同解除權。但該條僅適用于雙方當事人均未履行完畢債務的情形，而本案中，從目前查明的事實看，似不存在陸某學、王某愛尚有其他義務未予履行的情形。就此而言，原審判決根據該條規定判令解除合同，適用法律確有不當。但在人民法院已經受理金鳳桐公司破產申請的情況下，如不解除以物抵債協議，繼續履行的效果就是使作為一般債權人的陸某學、王某愛事實上取得了所有權，對其他債權人不公。就此而言，原審判決判令解除合同，符合破產法公平清償債務、避免個別清償的精神，在結果上并無不當。以房抵債協議解除后，如果陸某學、王某愛對金鳳桐公司確實享有債權的，可根據原來的債權債務關系向金鳳桐公司的破產管理人申報債權。

二、房屋買賣合同是否繼續履行？案例五：《西部天成商貿有限公司普通破產債權確認糾紛案》

案號：（2021）最高法民申1966號

裁判要點：本案《商品房買賣合同》實質為以房抵債合同，天成公司并非房屋消費者，也并未占有案涉房屋，亦未辦理產權變更登記手續，故案涉房屋仍屬于中登投資公司的破產財產。如繼續履行《商品房買賣合同》將導致作為一般債權人的天成公司取得房屋所有權，無疑將損害中登投資公司其他債權人利益，對于其他債權人不公。

案例六：《張某紹、威海廣信房地產開發有限責任公司等破產債權確認糾紛再審案》

案號：（2020）最高法民申2969號

裁判要點：第三人于某芳在廣信公司無力償還其借款的情況下，雙方達成以物抵債的合意并簽訂《頂房協議》，約定廣信公司將涉案房產抵頂給于某芳，并對抵頂房產的面積與金額作出明確約定。于某芳與張某紹系朋友關系，且欠付張某紹借款，其后張某紹與廣信公司簽訂涉案《商品房買賣合同（預售）》，雖然合同約定的付款方式為支付定金并采取一次性付款的方式，但張某紹并未按照合同約定的付款方式向廣信公司支付購房款。綜合本案事實，廣信公司與于某芳之間的借款行為，以房抵債行為，張某紹與于某芳之間的借款行為，以及張某紹與廣信公司之間的房屋買賣行為，相互關聯、密不可分，其實質是實現以物抵債的交易目的。原審法院據此認定張某紹不屬于商品房消費者，駁回其要求辦理不動產過戶登記的訴訟請求，并無不當。

案例七：《洪某、海南中度旅游產業開發有限公司房屋買賣合同糾紛再審案》

案號：（2020）最高法民再287號

裁判要點：《中華人民共和國企業破產法》第18條第1款規定，人民法院受理破產申請后，管理人對破產申請受理前成立而債務人和對方當事人均未履行完畢的合同有權決定解除或者繼續履行，并通知對方當事人，管理人自破產申請受理之日起二個月內未通知對方當事人，或者自收到對方當事人催告之日起三十日內未答復的，視為解除合同。該條款僅適用于雙方當事人均未履行完畢債務的情形。具體到本案，洪某已向中度實業公司交付了購房款，不存在洪某還有其他義務未予履行的情形，原審判決認定中度旅游公司管理人有權解除合同，適用法律錯誤，應予以糾正。根據中度旅游公司在本案中的陳述，在中度旅游公司破產重整中，真實有效且購房人實際支付了購房款的商品房買賣合同均得到履行。洪某作為中度旅游公司債權人，有權請求按同類債權得到清償，其要求繼續履行案涉《商品房買賣合同》的訴訟請求，應予以支持。

案例八：《崔某偉、重慶寶獅置業有限公司普通破產債權確認糾紛再審案》

案號：（2020）最高法民申6918號

裁判要點：根據《抵償協議》的約定，崔某偉與寶獅公司對案涉債務達成了延長還款期限的合意，雙方簽訂《商品房買賣合同》的目的系為案涉借款設定擔保。根據雙方真實意思表示，可以認定雙方簽訂的《商品房買賣合同》的目的是為案涉寶獅公司的欠款設定擔保，而非通過以物抵債的方式購買房屋。寶獅公司已進入破產清算程序，崔某偉作為普通破產債權人，無權請求寶獅公司繼續履行案涉《商品房買賣合同》、向其交付房屋并辦理過戶手續。

三、以房抵債債權人是否享有優先受償權？案例九：《張某峰、廊坊市祥泰房地產開發有限公司再審案》

案號：（2021）最高法民申948號

裁判要點：破產程序的目的在于集中公平清理破產企業的債權債務關系，債務人進入破產程序后，除法律規定或者管理人根據《中華人民共和國企業破產法》第18條規定決定繼續履行合同之外，債權人對債務人根據合同享有的履行請求權，應當統一轉化為金錢債權，由債權人通過申報債權并根據法定順位獲得清償。張某峰與祥泰公司存在借貸關系，在祥泰公司無力償還其借款的情況下，雙方為了結清之前的債務，先后簽訂了四份《房屋定購協議》，購買四套房屋，用于清償張某峰借給祥泰公司的相關債務。《房屋定購協議》雖然約定張某峰應在合同簽訂時向祥泰公司全額交納房款，但張某峰并未按照合同約定向祥泰公司支付購房款，而是以祥泰公司欠其借款本息抵頂案涉購房款。綜合本案事實，祥泰公司與張某峰之間的借款行為，以房抵債行為，房屋買賣行為，相互關聯、密不可分，其實質是實現以物抵債的交易目的，張某峰簽訂《房屋定購協議》的目的并非用于居住。因此，原審法院駁回其要求在破產程序中獲得優先于普通債權受償的訴訟請求，并無不當。

案例十：《慶陽鑫磊工程項目管理咨詢有限公司、中國信達資產管理股份有限公司甘肅省分公司等申請執行人執行異議之訴案》

案號：（2021）最高法民終846號

裁判要點：基于保護消費者生存權的考慮，《執行異議和復議規定》第29條規定符合條件的商品房消費者可排除金錢債權甚至是享有抵押權等優先受償權的金錢債權的執行。案涉房屋系抵頂工程監理費的辦公用房，不屬于消費者生存權的保護范疇，不能參照適用執行異議和復議規定第29條的規定。

案例十一：《馬某臣、日照市宏德房地產開發有限公司與破產有關的糾紛再審案》

案號：（2020）最高法民申3890號

裁判要點：宏德公司與日照百貨公司之間商品房買賣合同雖已辦理網簽手續，但不發生物權變動的效力，雙方的債務并非在破產申請受理前三年已經清償。在人民法院受理宏德公司破產申請后，日照百貨公司如要求繼續履行雙方間的商品房買賣合同并辦理產權登記手續，則屬于個別清償行為。依據《中華人民共和國企業破產法》關于不能對個別債權人的債務進行清償的規定，原判決判令馬某臣配合辦理案涉10套房屋及24個車位的網簽登記備案注銷手續并無不當，不屬于適用法律確有錯誤。此外，上述以房抵債系宏德公司抵償日照百貨公司的借款，簽訂房屋買賣合同的目的是實現債權，并非為生活、居住需要，馬某臣不因此享有優先受償的權利。

案例十二：《王某鵬、長青建設集團有限公司等案外人執行異議之訴案》

案號：（2021）最高法民終969號

裁判要點：王某鵬與潤紅公司之間并不具備直接的債權債務關系，案涉房屋所抵的債務是倪某東個人與周某強之間的股權轉讓款及周某強與王某鵬之間的借款，相關的受益者為倪某東個人以及周某強，案涉房屋所抵款項并沒有轉化為本應由潤紅公司收取的案涉房屋的房款。王某鵬主張的其已經通過以物抵債的方式支付了案涉房屋的全部購房款的依據不足，不能認定其已經支付了案涉房屋的購房款，《執行異議和復議規定》第29條規定所要保護的是商品房消費者的居住權，而本案所涉以物抵債的目的是消滅王某鵬與周某強之間的金錢之債，并不是為了居住而購買房屋。因此，王某鵬并不屬于《執行異議和復議規定》第29條規定所要保護的“商品房消費者”。另，所涉金錢之債為普通債權，根據債的平等性原則，不應優于另外一個具有法定優先權的金錢債權的實現。

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案例十三：《四川省建筑機械化工程有限公司、成都紫杰投資管理有限公司申請執行人執行異議之訴再審案》

案號：（2020）最高法民再352號

裁判要點：本院《關于建設工程價款優先受償權問題的批復》第1條規定：“人民法院在審理房地產糾紛案件和辦理執行案件中，應當依照《中華人民共和國合同法》第286條（對應《中華人民共和國民法典》第807條）的規定，認定建筑工程的承包人的優先受償權優于抵押權和其他債權。”紫杰投資公司對大邑銀都公司享有的是普通借貸債權，而建機工程公司作為案涉工程項目的承包人對案涉房屋享有建設工程價款優先受償權，建機工程公司工程款債權優先于紫杰投資公司的普通債權得到受償，案涉房屋系工程款債權的物化載體，本案不適用執行異議和復議規定第28條，建機工程公司就案涉房屋享有的權利足以排除紫杰投資公司申請的強制執行。

四、以房抵債債權人是否享有房屋所有權？能否行使取回權？

案例十四：《劉某金、福建鑫科置業有限公司等破產債權確認糾紛案》

案號：（2021）最高法民申4628號

裁判要點：劉某金雖與鑫科公司簽訂了《商品房買賣合同》，并通過支付定金及以李某生對鑫科公司享有的部分擔保債權抵付購房款的方式支付了全部購房款，但在本案訴訟過程中其自認系基于鑫科公司買房送車位的宣傳購買案涉房屋，且其名下已有其他住宅，故其不屬于以生活居住為目的的消費性購房者。案涉《商品房買賣合同》雖辦理了備案登記，但商品房預售合同備案登記系房地產管理部門對商品房買賣合同的一種行政管理措施，不具有預告登記的效力。劉某金關于《商品房買賣合同》已辦理備案登記，案涉房屋應認定歸其所有的主張，于法無據。

案例十五：《威海信悅小額貸款有限公司、威海廣信房地產開發有限責任公司取回權糾紛再審案》

案號：（2020）最高法民申477號

裁判要點：破產取回權是物的返還請求權在破產法上的適用，其權利基礎主要是所有權以及其他權利。中信悅小貸公司是否有權取回案涉房屋，關鍵在于其是否對標的物享有所有權或其他權利。信悅小貸公司與廣信公司雙方簽訂的《借款擔保協議》《借款合同》《保證合同》《債務抵頂清結協議》《委托銷售協議》以及《商品房買賣（預售）合同》意思表示真實，且不違反法律強制性規定，是合法有效的。雙方的基礎法律關系為借款合同關系，隨后通過簽訂商品房買賣合同的方式實現以物抵債的交易目的。信悅小貸公司雖然與廣信公司簽訂了《債務抵頂清結協議》及《商品房買賣（預售）合同》，并在合同中明確約定了房產的位置坐落、房號和面積，但雙方并未辦理房屋產權過戶手續，信悅小貸公司亦未實現對房產的實際控制和占有。因此應當認定，雙方簽訂的以物抵債協議并未履行完畢，信悅小貸公司并未取得涉案房屋的所有權。《中華人民共和國企業破產法》第30條規定：“破產申請受理時屬于債務人的全部財產，以及破產申請受理后至破產程序終結前債務人取得的財產，為債務人財產。”據此，原審法院認定涉案房屋不屬于信悅小貸公司的財產，信悅小貸公司不能行使取回權，并無不當。

案例十六：《董某庚、廊坊市盛都房地產開發有限公司取回權糾紛民事申請再審審查民事裁定書》

案號：（2021）最高法民申9號

裁判要點：董某庚主張，案涉房屋屬于特定物，《破產法司法解釋二》第2條規定的情形并未否定《破產案件若干問題規定》第71條第5項規定，即特定物買賣中，尚未轉移占有但相對人已完全支付對價的特定物，不屬于破產財產，故案涉房屋不屬于破產財產，其有權行使取回權。本院認為，《破產案件若干問題規定》系為正確適用1986年頒布的《企業破產法（試行）》所制定的司法解釋，當時我國物權法并未出臺，隨著《企業破產法》于2007年6月1日施行，《企業破產法（試行）》已經廢止，物權法也開始實施，《企業破產法》施行后制定的《破產法司法解釋（二）》第2條對不應認定為債務人財產的情形，也作出了新的規定，其中已無《破產案件若干問題規定》第71條第5項規定的情形。因此，在物權法頒布實施后，物權變動的標準應以該法規定為準。根據《中華人民共和國物權法》第6條、第9條規定(對應《中華人民共和國民法典》第208條、第209條)，不動產物權變動采取登記生效主義，未經登記不發生物權效力。鑒于案涉房屋仍然登記在盛都公司名下，董某庚主張案涉房屋不屬于破產財產，其有權行使取回權，缺乏充分的法律依據。此外，根據《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第28條規定，對于《破產案件若干問題規定》第71條第5項規定的情形，由于尚未轉移占有，無法對抗執行，在權利尚不足以對抗執行的情況下，顯然不能賦予更優先權利從而允許其從破產財產中予以取回。因此，董某庚依據《破產案件若干問題規定》第71條第5項規定主張案涉房屋不屬于盛都公司破產財產并據此行使取回權，缺乏法律依據，本院不予支持。

五、以房抵債債權人的權利能否排除執行？

案例十七：《中國華融資產管理股份有限公司重慶市分公司、陳某雍申請執行人執行異議之訴再審案》

案號：（2020）最高法民申6090號

裁判要點：陳某雍簽訂合同并通過以房抵債方式支付購房款后即達到交付及入住條件。且陳某雍提交了為案涉房屋辦理寬帶業務的收據等證據，顯示其在2015年6月7日已經占有了案涉房屋，早于首輪查封時間。陳某雍舉示了向蔣某杉的轉賬憑證、付款委托以及蔣某杉的證人證言等證據，顯示其通過以房抵債的方式支付了全部購房價款，盛景公司出具了相應的購房款收據。盛景公司在銷售商品房之前已取得商品房預售許可證，陳某雍對商品房預售許可證具有合理信賴，案涉房屋未辦理過戶登記手續非陳某雍自身原因所致。原審判決認定陳某雍就案涉房屋享有足以排除強制執行的民事權益，并無不當。

案例十八：《河北華盛建筑工程有限公司直屬六分公司、王某雙案外人執行異議之訴民事申請再審》

案號：（2021）最高法民申4574號

裁判要點：2013年12月11日，山西省陽泉市中級人民法院作出（2013）陽商初字第42號民事調解書對華盛六分公司與菩薩崖公司簽訂的《房屋抵債協議》中以案涉5002平方米房屋抵償工程款的內容予以確認。王某雙提起對該調解書的第三人撤銷之訴，在一、二審均駁回其訴訟請求的情況下，其向本院申請再審。本院作出（2016）最高法民申3122號民事裁定書認定（2013）陽商初字第42號民事調解書僅系就雙方之間以房抵工程款的確認，并非房屋權屬變更的確認，不具有物權效力。但華盛六分公司主張排除王某雙的強制執行系基于享有并行使了建設工程價款優先受償權，即便華盛六分公司未取得物權，亦不能當然否定其在具備法定條件時仍可以依據其他權利而主張排除執行。原一審判決以（2016）最高法民申3122號民事裁定書認定華盛六分公司不享有物權為由即判定其不足以排除強制執行不當，二審予以維持，結果有誤。

相關法律《中華人民共和國企業破產法》

第十六條  人民法院受理破產申請后，債務人對個別債權人的債務清償無效。

第十八條  人民法院受理破產申請后，管理人對破產申請受理前成立而債務人和對方當事人均未履行完畢的合同有權決定解除或者繼續履行，并通知對方當事人。管理人自破產申請受理之日起二個月內未通知對方當事人，或者自收到對方當事人催告之日起三十日內未答復的，視為解除合同。

管理人決定繼續履行合同的，對方當事人應當履行；但是，對方當事人有權要求管理人提供擔保。管理人不提供擔保的，視為解除合同。

第三十八條  人民法院受理破產申請后，債務人占有的不屬于債務人的財產，該財產的權利人可以通過管理人取回。但是，本法另有規定的除外。

《中華人民共和國民法典》

第二百零八條  不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，應當依照法律規定登記。動產物權的設立和轉讓，應當依照法律規定交付。（同《物權法》第六條規定，無改變）

第二百零九條  不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但是法律另有規定的除外。（同《物權法》第九條規定，無改變）

第八百零七條  發包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發包人在合理期限內支付價款。發包人逾期不支付的，除根據建設工程的性質不宜折價、拍賣外，承包人可以與發包人協議將該工程折價，也可以請求人民法院將該工程依法拍賣。建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優先受償。（同《合同法》第九條規定，個別文字修改，內容無變化）。

《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》

第二十八條  金錢債權執行中，買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：

（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產；

（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執行；

（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。

第二十九條  金錢債權執行中，買受人對登記在被執行的房地產開發企業名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：

（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；

（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；

（三）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。