1.借名買房中借名人提起的執(zhí)行異議之訴的處理

實踐中，由于限購、限貸、逃避債務、規(guī)避稅收或基于身份關系(如夫妻或父母子女)等原因，存在借名買房的情況。在案外人借用被執(zhí)行人的名義購買房屋并辦理登記的情形下，法院對登記在被執(zhí)行人名下的房屋進行查封后，案外人提出執(zhí)行異議之訴的，應當如何處理，存在爭議。一種意見認為，根據物權變動登記生效和公示公信原則，案外人與被執(zhí)行人之間的借名登記約定不能對抗善意的申請執(zhí)行人，因此，對案外人停止執(zhí)行的請求應當不予支持。另一種意見認為，在借名買房的情況下，案外人對房屋享有事實上的所有權，其權利應當優(yōu)先于申請執(zhí)行人享有的一般債權，即使案外人對于因限購、逃避債務、規(guī)避稅收、獲取貸款等原因而借名登記具有過錯，但其所應承擔的只是行政管理上的責任，而不致在私法上喪失對房屋的所有權。因此，對案外人主張被執(zhí)行人名下的房屋歸其所有，并要求停止執(zhí)行的，應予支持。

我們傾向于第一種意見。理由是：

第一，在借名買房情形中，借名人與出名人通常會相互約定，借名人以出名人名義購買房屋并辦理產權登記，該房屋的占有、使用、收益、處分權限仍歸借名人享有。借名人與出名人之間的借名登記契約，只在其內部產生債權債務關系，而不發(fā)生物權變動的效果，不能據此認定借名人是不動產物權的所有權人。借名人可以請求將房屋過戶至自己名下，其享有的是債權請求權，而非物權，其不能阻卻執(zhí)行。

第二，基于物權公示原則，設立或轉讓物權，必須采用法律規(guī)定的公示方式，才能取得對抗第三人的效果。因此，在借名買房的情況下，借名人與出名人之間的借名登記約定不得對抗善意的申請執(zhí)行人。

第三，借名登記合同是借名人與出名人之間的合意，借名人對房屋登記在他人名下本身具有過錯，而且借名協議通常是為了規(guī)避國家法律與政策，對由此產生的風險理應自行承擔。綜上，對借名人要求停止執(zhí)行的訴訟請求，應不予支持。

2.

以房抵債的債權人提起的執(zhí)行異議之訴的處理

雙方當事人簽訂以房抵債協議，但未辦理產權變更登記手續(xù)，以房抵債的權利人主張停止執(zhí)行能否獲得支持，在實踐中存在爭議。一種意見認為，只要以房抵債協議是真實的，且簽訂于人民法院采取強制執(zhí)行措施之前，并已經實際占有的，就應當保護實際權利人的利益。另一種意見認為，物權以登記為公示公信要件，非經登記，不能對抗第三人。

我們傾向于第一種意見，申請執(zhí)行人享有的是普通債權，而以房抵債的權利人對于涉案房屋進行了實際占有，具備準物權的性質，其應優(yōu)先于普通債權。

被拆遷人提起的執(zhí)行異議之訴的處理

案外人系被拆遷人，其針對登記在被執(zhí)行人(拆遷人)名下的房屋提起執(zhí)行異議之訴的，如何處理，是司法實踐中經常遇到的問題。根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第七條的規(guī)定，在拆遷人作為被執(zhí)行人的案件中，對尚未辦理房屋產權登記手續(xù)的拆遷安置房進行強制執(zhí)行的，已經簽訂了拆遷補償安置協議的被拆遷人(案外人)在執(zhí)行異議被駁回后，可以提起執(zhí)行異議之訴。經審理確認拆遷人與被拆遷人在人民法院查封之前已經簽訂合法有效的拆遷補償安置協議，并且在拆遷補償安置協議中明確約定了拆遷用房的具體位置、用途，能夠明確指向執(zhí)行標的的，因其已享有足以對抗第三人的特殊債權，對被拆遷人停止執(zhí)行的訴訟請求應當予以支持。

4.房地產掛靠人提起的執(zhí)行異議之訴的處理

不具有房地產開發(fā)資質的當事人以具備房地產開發(fā)資質的房地產開發(fā)企業(yè)的名義開發(fā)房地產，并將建設用地使用權、房屋所有權登記在后者名下，當后者負擔債務，申請人申請執(zhí)行時，實際權利人主張停止執(zhí)行并確權的，應當不予支持。建設用地使用權與房屋所有權作為物權，均應當以登記為公示要件。掛靠協議不能對抗第三人，且雙方簽訂的掛靠協議本身是違法的，應由掛靠人承擔不利后果。

共有權人提起的執(zhí)行異議之訴的處理

在司法實踐中，部分共有人因負擔外部債務，需要分割共有財產償還債務，履行法院生效法律文書明確的法定義務，其他共有人提起的執(zhí)行異議之訴，能否阻卻執(zhí)行，存在爭議。一種意見認為，其他共有人對此不得拒絕分割共有財產，但其可請求對于涉案共有財產行使優(yōu)先購買權，或者向作為被執(zhí)行人的其他共有人求償。另一種意見認為，單獨所有與共同所有僅是所有權的形態(tài)不同，但本質上都是物權，根據物權優(yōu)于債權的原則，共有人請求阻卻執(zhí)行共有物的，人民法院應予支持。

我們傾向于第一種意見。履行法院生效文書確定的義務可以分割共有物，此時，其他共有人可以主張優(yōu)先購買權，并不損害其他共有人的利益。

房屋預告登記人提起的執(zhí)行異議之訴的處理

案外人以其系房屋的預告登記權利人提起執(zhí)行異議之訴，其在涉案房屋實行強制執(zhí)行前，已經預告登記為權利人的，人民法院應當支持其訴訟請求。根據物權法第二十條第一款關于“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發(fā)生物權效力”的規(guī)定，房屋或其他不動產買受人進行預告登記的，其對房屋或其他不動產的請求權就具有了物權效力，即具有了排他效力，可以對抗第三人，故預告登記人提出執(zhí)行異議之訴請求阻卻執(zhí)行的，應予支持。

來源/法信