裁判主旨被執行人原對涉案財產所享有的權益也是僅以其與名義登記權利人之間約定的形式，而非以登記的形式存在的，其不是物權登記意義上的所有權人。在購房人與名義登記權利人簽訂《房屋買賣協議》并支付購房款后，實際權利人也認可了該房屋買賣行為。故按照各方當事人之間的約定，此后實際權利人對涉案房產已不再享有民事權益，而代之以購房人對該房產實際享有民事權益。另在涉案房產查封時，該房產仍然登記在名義登記權利人名下，申請執行人對涉案房產主張強制執行的權益，不能超越原實際權利人自身對涉案房產的權益，而取得優于購房人所享有的民事權益，故應認定購房人所享民事權益能夠對抗申請執行人的執行權益。

裁判意見最高院認為：本案中，一審法院執行機構依據查封前房屋登記名義人李東順確認涉案房產實際所有權人為程江龍的調查筆錄，裁定查封涉案房產，符合《查封規定》第二條關于對于登記在第三人名下的不動產，第三人書面確認該財產屬于被執行人的，人民法院可以查封的規定。但是，該條規定的作用主要是作為查封當時初步的判斷標準，而且其所處理的是被執行人與登記名義人之間的關系，即在第三方登記名義人認可標的物實際權利歸屬于被執行人的情況下，不能否定人民法院的查封權力。本案重點是在被執行人程江龍與登記名義人李東順之外，還涉及一個房屋買賣合同關系。在房屋買方郭遠提出異議后，在異議審查中尤其是在執行異議之訴程序中，并不能將對作為出賣人(被執行人)的財產予以查封時的依據，作為最終判斷買方(案外人)權利是否存在及能否對抗賣方債權人執行的標準。案外人執行異議之訴的本質要求不是對執行標的物所有權歸屬進行表面的簡單判斷，而在于判斷案外人對執行標的是否享有某種正當的民事權益，該權益是否足以對抗債權人發動的強制執行程序。

　　根據一、二審法院查明的事實及再審中各方當事人的陳述，本案可認定登記在李東順名下的案涉房產在查封前由郭遠購買并實際占有的相關事實：2010年10月14日，郭遠與李東順、董雪香簽訂了一份《房屋買賣協議》，李東順、董雪香將涉案房產賣給郭遠，價格為60萬元。郭遠陸續支付了房款，李東順出具了收到60萬元房款收到條。該房屋已經交付給郭遠，郭遠已經占有使用。由此，郭遠擁有對涉案房屋占有使用及請求辦理過戶登記的權利。

　　在判斷案外人郭遠基于其向被執行人購買不動產所享有的民事權益是否足以對抗債權人匯豐信用社執行的法律適用問題上，應當看到，《查封規定》第十七條固然與本案情形相關，但該規定主要是執行程序適用的審查標準，而并非執行異議之訴中作出裁判的唯一判斷標準。在執行異議之訴中簡單套用該標準，雖然在很多情況下能夠解決問題，但并非在所有情形下都是適當的。異議之訴中應根據案件的具體情況，對異議人所享有權益的狀態、被執行人對執行標的的權利狀態，以及申請執行人債權實現的權益進行查明和比較，綜合判斷，從而確定異議人的權利是否能夠排除執行。二審法院認為郭遠未辦理過戶登記手續并非基于自身以外的原因，其怠于辦理過戶登記手續存在過錯，故其權益未達到法律規定的排除執行的條件，系單純在《查封規定》第十七條的范圍內考慮的。該條規定對于涉案財產直接登記在被執行人名下的情況，其適用更具合理性。申請執行人對于涉案財產請求執行的權利，本質上來源于被執行人自身對于該財產所享有的權利。本案中，被執行人程江龍原對涉案財產所享有的權益也是僅以其與李東順之間約定的形式，而非以登記的形式存在的，其不是物權登記意義上的所有權人。在郭遠與李東順、董雪香簽訂《房屋買賣協議》并支付購房款后，程江龍也認可了郭遠與李東順、董雪香之間的房屋買賣行為。故按照各方當事人之間的約定，此后程江龍對涉案房產已不再享有民事權益，而代之以郭遠對該房產實際享有民事權益。2013年5月6日法院對涉案房產查封時，該房產仍然登記在李東順名下。一審法院認定本案房產查封時，從物權方面和債權方面看，均應認定房產不屬于程江龍所有，于法有據。此種情況下，匯豐信用社對涉案房產主張強制執行的權益，不能超越程江龍自身對涉案房產的權益，而取得優于郭遠所享有的民事權益，應認定郭遠所享民事權益能夠對抗申請執行人匯豐信用社的執行權益。二審法院忽視了查封時被執行人程江龍對涉案房產的民事權益狀態，簡單適用《查封規定》第十七條，屬于適用法律錯誤。