民法典：第二百零九條不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外。

觀點(diǎn)一：屬于破產(chǎn)企業(yè)的財(cái)產(chǎn)

1. 房屋未辦理不動(dòng)產(chǎn)登記，所有權(quán)未轉(zhuǎn)移，仍歸房地產(chǎn)企業(yè)所有。 2. 《審理破產(chǎn)案件規(guī)定》第七十一條已被《破產(chǎn)法司法解釋二》修改，《審理破產(chǎn)案件規(guī)定》第七十一條（六）尚未辦理產(chǎn)權(quán)證或者產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)但已向買方交付的財(cái)產(chǎn)已不再不認(rèn)定為債務(wù)人財(cái)產(chǎn)，即屬于房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)產(chǎn)。

觀點(diǎn)二：不屬于破產(chǎn)企業(yè)的財(cái)產(chǎn)

1. 不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)以等價(jià)為要件，但法律另有規(guī)定除外，破產(chǎn)法作為特別法，在破產(chǎn)案件中優(yōu)先適用。 2. 《審理破產(chǎn)案件規(guī)定》第七十一條已被《破產(chǎn)法司法解釋二》修改，但《審理破產(chǎn)案件規(guī)定》并未廢止，不沖突的條款仍適用，《審理破產(chǎn)案件規(guī)定》第七十一條（六）尚未辦理產(chǎn)權(quán)證或者產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)但已向買方交付的財(cái)產(chǎn)仍不認(rèn)定為債務(wù)人財(cái)產(chǎn)仍有效。

《破產(chǎn)法司法解釋二》2013年頒布，2020年修改

第二條 下列財(cái)產(chǎn)不應(yīng)認(rèn)定為債務(wù)人財(cái)產(chǎn)：（一）債務(wù)人基于倉儲(chǔ)、保管、承攬、代銷、借用、寄存、租賃等合同或者其他法律關(guān)系占有、使用的他人財(cái)產(chǎn)； （二）債務(wù)人在所有權(quán)保留買賣中尚未取得所有權(quán)的財(cái)產(chǎn)； （三）所有權(quán)專屬于國家且不得轉(zhuǎn)讓的財(cái)產(chǎn)； （四）其他依照法律、行政法規(guī)不屬于債務(wù)人的財(cái)產(chǎn)。 第四十八條 本規(guī)定施行前本院發(fā)布的有關(guān)企業(yè)破產(chǎn)的司法解釋，與本規(guī)定相抵觸的，自本規(guī)定施行之日起不再適用。

《最高人民法院關(guān)于審理企業(yè)破產(chǎn)案件若干問題的規(guī)定》2002年頒布實(shí)施

第七十一條 下列財(cái)產(chǎn)不屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)： （一）債務(wù)人基于倉儲(chǔ)、保管、加工承攬、委托交易、代銷、借用、寄存、租賃等法律關(guān)系占有、使用的他人財(cái)產(chǎn)； （二）抵押物、留置物、出質(zhì)物，但權(quán)利人放棄優(yōu)先受償權(quán)的或者優(yōu)先償付被擔(dān)保債權(quán)剩余的部分除外； （三）擔(dān)保物滅失后產(chǎn)生的保險(xiǎn)金、補(bǔ)償金、賠償金等代位物； （四）依照法律規(guī)定存在優(yōu)先權(quán)的財(cái)產(chǎn)，但權(quán)利人放棄優(yōu)先受償權(quán)或者優(yōu)先償付特定債權(quán)剩余的部分除外； （五）特定物買賣中，尚未轉(zhuǎn)移占有但相對(duì)人已完全支付對(duì)價(jià)的特定物； （六）尚未辦理產(chǎn)權(quán)證或者產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)但已向買方交付的財(cái)產(chǎn)； （七）債務(wù)人在所有權(quán)保留買賣中尚未取得所有權(quán)的財(cái)產(chǎn)； （八）所有權(quán)專屬于國家且不得轉(zhuǎn)讓的財(cái)產(chǎn)； （九）破產(chǎn)企業(yè)工會(huì)所有的財(cái)產(chǎn)。

第七十二條本規(guī)定第七十一條第（一）項(xiàng)所列的財(cái)產(chǎn)，財(cái)產(chǎn)權(quán)利人有權(quán)取回。

前款財(cái)產(chǎn)在破產(chǎn)宣告前已經(jīng)毀損滅失的，財(cái)產(chǎn)權(quán)利人僅能以直接損失額為限申報(bào)債權(quán)；在破產(chǎn)宣告后因清算組的責(zé)任毀損滅失的，財(cái)產(chǎn)權(quán)利人有權(quán)獲得等值賠償。 債務(wù)人轉(zhuǎn)讓上述財(cái)產(chǎn)獲利的，財(cái)產(chǎn)權(quán)利人有權(quán)要求債務(wù)人等值賠償。 《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》2002年，2021年廢止

消費(fèi)者交付購買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買受人。 《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》2014年，2020修改 第二十八條 金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持： （一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)； （三）已支付全部價(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行； （四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。 第二十九條 金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持： （一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同； （二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋； （三）已支付的價(jià)款超過合同約定總價(jià)款的百分之五十。