民法典：第二百零九條不動產(chǎn)物權(quán)的設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外。

觀點一：屬于破產(chǎn)企業(yè)的財產(chǎn)

1. 房屋未辦理不動產(chǎn)登記，所有權(quán)未轉(zhuǎn)移，仍歸房地產(chǎn)企業(yè)所有。 2. 《審理破產(chǎn)案件規(guī)定》第七十一條已被《破產(chǎn)法司法解釋二》修改，《審理破產(chǎn)案件規(guī)定》第七十一條（六）尚未辦理產(chǎn)權(quán)證或者產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)但已向買方交付的財產(chǎn)已不再不認定為債務人財產(chǎn)，即屬于房地產(chǎn)企業(yè)的財產(chǎn)。

觀點二：不屬于破產(chǎn)企業(yè)的財產(chǎn)

1. 不動產(chǎn)變動以等價為要件，但法律另有規(guī)定除外，破產(chǎn)法作為特別法，在破產(chǎn)案件中優(yōu)先適用。 2. 《審理破產(chǎn)案件規(guī)定》第七十一條已被《破產(chǎn)法司法解釋二》修改，但《審理破產(chǎn)案件規(guī)定》并未廢止，不沖突的條款仍適用，《審理破產(chǎn)案件規(guī)定》第七十一條（六）尚未辦理產(chǎn)權(quán)證或者產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)但已向買方交付的財產(chǎn)仍不認定為債務人財產(chǎn)仍有效。

《破產(chǎn)法司法解釋二》2013年頒布，2020年修改

第二條 下列財產(chǎn)不應認定為債務人財產(chǎn)：（一）債務人基于倉儲、保管、承攬、代銷、借用、寄存、租賃等合同或者其他法律關(guān)系占有、使用的他人財產(chǎn)； （二）債務人在所有權(quán)保留買賣中尚未取得所有權(quán)的財產(chǎn)； （三）所有權(quán)專屬于國家且不得轉(zhuǎn)讓的財產(chǎn)； （四）其他依照法律、行政法規(guī)不屬于債務人的財產(chǎn)。 第四十八條 本規(guī)定施行前本院發(fā)布的有關(guān)企業(yè)破產(chǎn)的司法解釋，與本規(guī)定相抵觸的，自本規(guī)定施行之日起不再適用。

《最高人民法院關(guān)于審理企業(yè)破產(chǎn)案件若干問題的規(guī)定》2002年頒布實施

第七十一條 下列財產(chǎn)不屬于破產(chǎn)財產(chǎn)： （一）債務人基于倉儲、保管、加工承攬、委托交易、代銷、借用、寄存、租賃等法律關(guān)系占有、使用的他人財產(chǎn)； （二）抵押物、留置物、出質(zhì)物，但權(quán)利人放棄優(yōu)先受償權(quán)的或者優(yōu)先償付被擔保債權(quán)剩余的部分除外； （三）擔保物滅失后產(chǎn)生的保險金、補償金、賠償金等代位物； （四）依照法律規(guī)定存在優(yōu)先權(quán)的財產(chǎn)，但權(quán)利人放棄優(yōu)先受償權(quán)或者優(yōu)先償付特定債權(quán)剩余的部分除外； （五）特定物買賣中，尚未轉(zhuǎn)移占有但相對人已完全支付對價的特定物； （六）尚未辦理產(chǎn)權(quán)證或者產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)但已向買方交付的財產(chǎn)； （七）債務人在所有權(quán)保留買賣中尚未取得所有權(quán)的財產(chǎn)； （八）所有權(quán)專屬于國家且不得轉(zhuǎn)讓的財產(chǎn)； （九）破產(chǎn)企業(yè)工會所有的財產(chǎn)。

第七十二條本規(guī)定第七十一條第（一）項所列的財產(chǎn)，財產(chǎn)權(quán)利人有權(quán)取回。

前款財產(chǎn)在破產(chǎn)宣告前已經(jīng)毀損滅失的，財產(chǎn)權(quán)利人僅能以直接損失額為限申報債權(quán)；在破產(chǎn)宣告后因清算組的責任毀損滅失的，財產(chǎn)權(quán)利人有權(quán)獲得等值賠償。 債務人轉(zhuǎn)讓上述財產(chǎn)獲利的，財產(chǎn)權(quán)利人有權(quán)要求債務人等值賠償。 《最高人民法院關(guān)于建設工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復》2002年，2021年廢止

消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人。 《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》2014年，2020修改 第二十八條 金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應予支持： （一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)； （三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行； （四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。 第二十九條 金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應予支持： （一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同； （二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋； （三）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。