隨著經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型，房地產(chǎn)行業(yè)也進(jìn)入調(diào)整階段，部分房企顯現(xiàn)債務(wù)危機，更有房企進(jìn)入破產(chǎn)清算。這無不引起購房人的擔(dān)憂，進(jìn)入破產(chǎn)最終錢房兩空怎么辦呢？

一、商品房消費者的定義

商品房消費者是指以滿足基本的生活居住需求為目的而購買住宅商品房的買受人。

商品房消費者應(yīng)具備以下三個條件：第一，在法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同。第二，支付50%以上購房款。第三，所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋，更進(jìn)一步理解是指，消費者在案涉房屋同一設(shè)區(qū)的市或者縣級市范圍內(nèi)名下沒有用于居住的房屋，或者雖然已有一套房屋，但在面積上尚無法滿足基本居住需要（即改善居住條件的需要）。

二、商品房消費者權(quán)利優(yōu)先性的法律基礎(chǔ)

關(guān)于商品房消費者權(quán)利優(yōu)先性，《全國法院民商事審判工作會議紀(jì)要》第126條論述了商品房消費者的權(quán)利與抵押權(quán)的關(guān)系，即商品房消費者的權(quán)利具有優(yōu)先于抵押權(quán)的權(quán)利實現(xiàn)順位。追其淵源，是基于《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》第1條、第2條規(guī)定，即交付全部或者大部分款項的商品房消費者的權(quán)利優(yōu)先于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)，而建設(shè)工程價款的受償又優(yōu)先于抵押權(quán)，進(jìn)而商品房消費者的權(quán)利優(yōu)先于抵押權(quán)。因此，在執(zhí)行程序中，當(dāng)滿足《關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干 問題的規(guī)定》第29條明確規(guī)定的條件時，商品房消費者具有優(yōu)先于抵押權(quán)的權(quán)利順位。雖然《關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》已被廢止，但商品房消費者享有超級優(yōu)先權(quán)的地位已屬于司法實踐中的共識。

三、破產(chǎn)程序中商品房消費者的權(quán)益保護(hù)

上述關(guān)于商品房消費者權(quán)利優(yōu)先性的司法解釋、批復(fù)，主要明確了在執(zhí)行程序中，同一標(biāo)的房產(chǎn)產(chǎn)生權(quán)利沖突時的權(quán)利實現(xiàn)順位。那么這一權(quán)利順位是否適用于破產(chǎn)程序中，確實需要具體分析討論。

有觀點認(rèn)為，破產(chǎn)清算程序?qū)儆谔厥獾膫鶆?wù)處理程序，《中華人民共和國企業(yè)破產(chǎn)法》對于優(yōu)先受償?shù)捻樞蚴蔷哂忻鞔_規(guī)定的，其他法律規(guī)定，例如《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》僅是執(zhí)行程序中的規(guī)定，不能直接適用于破產(chǎn)清算程序當(dāng)中。實踐中，確有管理人在處理購房人的問題上持有此觀點，同時還會結(jié)合破產(chǎn)管理人合同解除權(quán)以及個別清償?shù)膯栴}進(jìn)行論述。相反觀點為，破產(chǎn)清算程序?qū)儆趥鶆?wù)處理程序，是一種特殊的債務(wù)人財產(chǎn)的清理執(zhí)行程序。破產(chǎn)清算程序同樣需要處理權(quán)利沖突的問題，《企業(yè)破產(chǎn)法》規(guī)定了債權(quán)清償?shù)捻樜唬幸恍┨厥忸愋偷臋?quán)利沖突并未包含于該規(guī)定當(dāng)中。由于債的清償順序本質(zhì)上還是民事法律關(guān)系問題，不能因破產(chǎn)法沒有特殊規(guī)定而直接否定，參考客觀的民事法律規(guī)范討論清償順位，在一些情況下更能公平的處理各方權(quán)益。 可以從以下幾個層面判斷消費性購房人的權(quán)利是否可在破產(chǎn)程序中被認(rèn)定為具有優(yōu)先受償性。

第一，管理人合同解除權(quán)的問題。《企業(yè)破產(chǎn)法》第十八條對破產(chǎn)管理人的解除權(quán)規(guī)定的情形為，管理人有權(quán)對破產(chǎn)申請受理前成立而債務(wù)人和對方當(dāng)事人均未履行完畢的合同有權(quán)決定解除或繼續(xù)履行。從這個角度來看，如果對方當(dāng)事人（消費性購房人）已履行完畢的，應(yīng)不屬于雙方均未履行完畢的合同。如果買受人已支付完全部購房款，則會被認(rèn)定為一方已履行完畢，在司法實踐中，法院會認(rèn)為管理人合同解除權(quán)將受到限制。但是如果買受人未能支付完全部購房款，則符合法律規(guī)定的雙方未履行完畢的情形，那么仍可以支持管理人的合同解除權(quán)。

第二，繼續(xù)履行的問題。在不解除商品房買賣合同的情況下，則需要考慮繼續(xù)履行該合同，通常為向購房人交付房產(chǎn)、辦理過戶登記。這種情形可以理解為購房人獲得了房產(chǎn)的實物清償，將涉及個別清償?shù)膯栴}。對于消費性購房人來說，如參照《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條的條件進(jìn)行判斷，可認(rèn)為滿足該條件的購房人享有優(yōu)先于抵押權(quán)、建設(shè)工程價款優(yōu)先權(quán)的權(quán)利順位。考慮購房人是針對特定房產(chǎn)而非債務(wù)人的其他財產(chǎn)，在別除權(quán)規(guī)定的基礎(chǔ)上，認(rèn)為購房人優(yōu)先獲得房產(chǎn)清償，也與限制個別清償?shù)囊?guī)定不沖突。在司法實踐中，確存在較多案例不構(gòu)成個別清償作出的認(rèn)定。

繼續(xù)履行消費性購房之商品房買賣合同，可能還要注意房產(chǎn)現(xiàn)狀。如果消費性購房的商品房在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)入破產(chǎn)程序時尚未建成，仍處于在建工程狀態(tài)的情形下，那么繼續(xù)履行商品房交付義務(wù)將存在客觀不能，此時也會涉及合同解除的問題。另外，未支付全款的購房人可能也無法阻卻管理人行使合同解除權(quán)。在管理人選擇解除合同時，也將存在返還購房款的情形。考慮到消費者購房人的超級優(yōu)先權(quán)，也確有認(rèn)定優(yōu)先返還購房款的情況，在司法實踐中也不乏相關(guān)判決。

綜上，在房企的破產(chǎn)程序中，消費性購房人的權(quán)利具有獲得優(yōu)先保護(hù)的空間，但是無論如何，購房人也應(yīng)該加強風(fēng)險防范意識，關(guān)注房屋的預(yù)售情況、抵押情況及工程進(jìn)度，盡可能減少損失的發(fā)生，增強自身法律和風(fēng)險防范意識。