一、商品房消費者的定義

商品房消費者是指以滿足基本的生活居住需求為目的而購買住宅商品房的買受人。

商品房消費者應具備以下三個條件：第一，在法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同。第二，支付50%以上購房款。第三，所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋，更進一步理解是指，消費者在案涉房屋同一設區的市或者縣級市范圍內名下沒有用于居住的房屋，或者雖然已有一套房屋，但在面積上尚無法滿足基本居住需要（即改善居住條件的需要）。

二、商品房消費者權利優先性的法律基礎

關于商品房消費者權利優先性，《全國法院民商事審判工作會議紀要》第126條論述了商品房消費者的權利與抵押權的關系，即商品房消費者的權利具有優先于抵押權的權利實現順位。追其淵源，是基于《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復》第1條、第2條規定，即交付全部或者大部分款項的商品房消費者的權利優先于建設工程價款優先受償權，而建設工程價款的受償又優先于抵押權，進而商品房消費者的權利優先于抵押權。因此，在執行程序中，當滿足《關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干 問題的規定》第29條明確規定的條件時，商品房消費者具有優先于抵押權的權利順位。雖然《關于建設工程價款優先受償權問題的批復》已被廢止，但商品房消費者享有超級優先權的地位已屬于司法實踐中的共識。

三、破產程序中商品房消費者的權益保護

上述關于商品房消費者權利優先性的司法解釋、批復，主要明確了在執行程序中，同一標的房產產生權利沖突時的權利實現順位。那么這一權利順位是否適用于破產程序中，確實需要具體分析討論。

有觀點認為，破產清算程序屬于特殊的債務處理程序，《中華人民共和國企業破產法》對于優先受償的順序是具有明確規定的，其他法律規定，例如《執行異議和復議規定》僅是執行程序中的規定，不能直接適用于破產清算程序當中。實踐中，確有管理人在處理購房人的問題上持有此觀點，同時還會結合破產管理人合同解除權以及個別清償的問題進行論述。相反觀點為，破產清算程序屬于債務處理程序，是一種特殊的債務人財產的清理執行程序。破產清算程序同樣需要處理權利沖突的問題，《企業破產法》規定了債權清償的順位，但有一些特殊類型的權利沖突并未包含于該規定當中。由于債的清償順序本質上還是民事法律關系問題，不能因破產法沒有特殊規定而直接否定，參考客觀的民事法律規范討論清償順位，在一些情況下更能公平的處理各方權益。 可以從以下幾個層面判斷消費性購房人的權利是否可在破產程序中被認定為具有優先受償性。

第一，管理人合同解除權的問題。《企業破產法》第十八條對破產管理人的解除權規定的情形為，管理人有權對破產申請受理前成立而債務人和對方當事人均未履行完畢的合同有權決定解除或繼續履行。從這個角度來看，如果對方當事人（消費性購房人）已履行完畢的，應不屬于雙方均未履行完畢的合同。如果買受人已支付完全部購房款，則會被認定為一方已履行完畢，在司法實踐中，法院會認為管理人合同解除權將受到限制。但是如果買受人未能支付完全部購房款，則符合法律規定的雙方未履行完畢的情形，那么仍可以支持管理人的合同解除權。

第二，繼續履行的問題。在不解除商品房買賣合同的情況下，則需要考慮繼續履行該合同，通常為向購房人交付房產、辦理過戶登記。這種情形可以理解為購房人獲得了房產的實物清償，將涉及個別清償的問題。對于消費性購房人來說，如參照《執行異議和復議規定》第二十九條的條件進行判斷，可認為滿足該條件的購房人享有優先于抵押權、建設工程價款優先權的權利順位。考慮購房人是針對特定房產而非債務人的其他財產，在別除權規定的基礎上，認為購房人優先獲得房產清償，也與限制個別清償的規定不沖突。在司法實踐中，確存在較多案例不構成個別清償作出的認定。

繼續履行消費性購房之商品房買賣合同，可能還要注意房產現狀。如果消費性購房的商品房在房地產開發企業進入破產程序時尚未建成，仍處于在建工程狀態的情形下，那么繼續履行商品房交付義務將存在客觀不能，此時也會涉及合同解除的問題。另外，未支付全款的購房人可能也無法阻卻管理人行使合同解除權。在管理人選擇解除合同時，也將存在返還購房款的情形。考慮到消費者購房人的超級優先權，也確有認定優先返還購房款的情況，在司法實踐中也不乏相關判決。

綜上，在房企的破產程序中，消費性購房人的權利具有獲得優先保護的空間，但是無論如何，購房人也應該加強風險防范意識，關注房屋的預售情況、抵押情況及工程進度，盡可能減少損失的發生，增強自身法律和風險防范意識。