房屋買賣合同糾紛中，為何房子被另案首封法院就不能判決過戶？

二手房買賣的流程大約需要幾個月的時間，在此交易期間，如果房子被另案首封，會給交易造成障礙，甚至會給買房人造成損失。本文簡要分析其原因和解決方法。

一、房子被另案首封不能過戶的原因

【《城市房地產管理法》第三十八條：“下列房地產，不得轉讓：……（二）司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；……”和《合同法》第110條：“當事人一方不履行非金錢債務或者履行非金錢債務不符合約定的，對方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事實上不能履行；………”】

房子被另案查封（且先于本案的查封）在法律上或者事實上都會造成不能履行的后果，因此，法院在另案查封沒有滌除前是不會判決繼續履行合同的。因為即便法院如此判決了，也不能履行，法院也不能強制執行。

為什么被另案首封的房子不能辦理過戶手續（包括本案強制執行）呢？

【《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十六條規定：“金錢債權執行中,案外人依據執行標的被查封、扣押、凍結前作出的另案生效法律文書提出排除執行異議，人民法院應當按照下列情形，分別處理：（一）該法律文書系就案外人與被執行人之間的權屬糾紛以及租賃、借用、保管等不以轉移財產權屬為目的的合同糾紛，判決、裁決執行標的歸屬于案外人或者向其返還執行標的且其權利能夠排除執行的，應予支持；（二）該法律文書系就案外人與被執行人之間除前項所列合同之外的債權糾紛，判決、裁決執行標的歸屬于案外人或者向其交付、返還執行標的的，不予支持。（三）該法律文書系案外人受讓執行標的的拍賣、變賣成交裁定或者以物抵債裁定且其權利能夠排除執行的，應予支持。金錢債權執行中，案外人依據執行標的被查封、扣押、凍結后作出的另案生效法律文書提出排除執行異議的，人民法院不予支持。非金錢債權執行中，案外人依據另案生效法律文書提出排除執行異議，該法律文書對執行標的權屬作出不同認定的，人民法院應當告知案外人依法申請再審或者通過其他程序解決。申請執行人或者案外人不服人民法院依照本條第一、二款規定作出的裁定，可以依照民事訴訟法第二百二十七條規定提起執行異議之訴。”】

這個規定是從執行的角度來規定的，也就是從首封系爭房屋的法院執行的角度講為什么房屋買賣合同糾紛中買房人要求繼續履行過戶，首封的法院不同意。舉個例子講，張三賣房子給李四，過戶前房子被A法院查封（申請執行人是王五），房屋買賣的交易無法繼續進行，李四起訴張三到了B法院，訴訟請求是李四把房子過戶給張三。B法院會講，因為系爭房屋上存在A法院的查封（首封），無法履行，所以會駁回張三的訴請。那么，為什么不能履行呢？A法院為什么不能解除對該房屋的查封（不再執行該房屋）呢？

因為：

1、根據《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十六條第一款第二項的規定（該法律文書系就案外人與被執行人之間除前項所列合同之外的債權糾紛，判決、裁決執行標的歸屬于案外人或者向其交付、返還執行標的的，不予支持。）即便B法院在A法院查封之前就已經判決（且判決已生效）張三將該房屋過戶到李四名下，只要在該房屋還沒有實際過戶到李四名下之前B法院查封了該房屋，李四或者B法院就無權以B法院的判決已生效為由要求A法院解除對該房屋的查封（不再執行該房屋）。因為B法院判決過戶所依據的只是李四和張三之間普通的債權債務關系， 而王五申請查封該房屋（包括執行階段法院“主動”查封該房屋）所依據的至少是普通的債權債務關系（甚至有可能是所有權確認糾紛等非普通債權債務關系），李四與張三之間的普通債權債務關系不能對抗張三與王五之間的債權債務關系（甚至有可能是所有權確認糾紛等非普通債權債務關系）。

2、事實上，本文所討論的前提就是系爭房屋在B法院做出判決之前就已經被A法院查封了。那么，根據《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十六條第二款的規定（金錢債權執行中，案外人依據執行標的被查封、扣押、凍結后作出的另案生效法律文書提出排除執行異議的，人民法院不予支持。）即便B法院判決張三將房屋過戶給李四，李四依據此判決要求A法院解封系爭房屋（停止執行該房屋）也不符合法律規定，系爭房屋不能過戶到李四名下。

3、如果王五和張三之間是非金錢債權債務關系（如：所有權確認糾紛），那么，根據《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十六條第三款的規定（非金錢債權執行中，案外人依據另案生效法律文書提出排除執行異議，該法律文書對執行標的權屬作出不同認定的，人民法院應當告知案外人依法申請再審或者通過其他程序解決。），即便B法院判決張三將房屋過戶給李四，李四依據此判決要求A法院解封系爭房屋（停止執行該房屋）也不符合法律規定，系爭房屋不能過戶到李四名下。

在此需要注意的是，B法院不能判決有另案首封的房屋過戶給李四，并不代表李四不能通過法律途徑取得該房屋的所有權。

二、解決方法

解決方法簡單講，就是“解封”，但是解封的方法很多，如：

1、賣房人提供擔保申請解封

《民事訴訟法》第一百零四條規定：“財產糾紛案件，被申請人提供擔保的，人民法院應當裁定解除保全。”《民訴法司法解釋》第一百六十七條規定：“財產保全的被保全人提供其他等值擔保財產且有利于執行的，人民法院可以裁定變更保全標的物為被保全人提供的擔保財產。”根據上述法律規定，賣房人可以提供擔保申請法院解除對標的房屋的查封。在實務操作中，只要賣房人能提供擔保，法院一般也都會同意解除對標的房屋的查封。

2、通過再審推翻另案的判決。

3、買房人提“執行異議”

《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》【2005年01月01日生效】第十七條規定：“被執行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產出賣給第三人，第三人已經支付部分或者全部價款并實際占有該財產，但尚未辦理產權過戶登記手續的，人民法院可以查封、扣押、凍結；第三人已經支付全部價款并實際占有，但未辦理過戶登記手續的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結。”

《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》【2015年5月5日生效】第二十八條規定：“金錢債權執行中,買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。” 

符合上述法律規定的，賣房人可以通過提執行異議的方式來排除對標的房屋的執行。其法理基礎是物權期待權優先于普通債權債務。舉重以明輕，在符合上述條件的前提下，買房人也應當可以提“保全異議”，即對法院對標的房屋的查封提出異議，申請法院裁定解除查封。因為訴前或訴中的查封也是為了判決后的執行，在符合上述條件的前提下，賣房人可以通過執行異議的方式排除對標的房屋的執行，那么，法院查封標的房屋也就沒有意義了（起不到便于判決后執行的目的）。而且，如果法院解封標的房屋還可以查封賣房人的其他財產（如果不解封標的房屋，其他財產可能因超標的而不能查封），這樣反倒有利于賣房人的債權人今后的執行。當然，法律并沒有明文規定“保全異議”。另外，將“保全”解釋為“執行”，通過提執行異議的方式來解除查封也不一定能夠得到法院的支持。但是，如上面所述，繼續查封標的房屋對于賣房人的債權人沒有任何好處，解除查封反倒對其有好處，這就為賣房人與其債權人協商解除對標的房屋的查封提供了有利條件。賣房人可與其債權人協商，由其債權人申請解除對標的房屋的查封，另行申請對賣房人的其他財產進行查封。

來源：房產律政