案例1

裝修入住近六載，辦證愿望竟成空

2008年，齊某通過其大哥了解到劉女士有套房屋要出售，劉女士表示自己已經離婚，要賣的房屋房產證是登記在她的名下，其與前夫商量出售了之后用來做女兒的撫養費。齊某與劉女士談好了價錢為20萬元，先支付19萬元，待過戶后支付剩余1萬元。雙方口頭談好后，齊某向劉女士支付19萬元，之后便于2009年拿了鑰匙裝修入住了。六年來，齊某多次催促劉女士辦理過戶，但劉女士一直以房產證找不到或丟了為由來推脫。就這樣到了2015年6月，齊某莫名被劉女士的前夫起訴要求搬離房屋。

原來，劉女士在與前夫離婚時已經法院出具調解書，約定涉案房屋是歸其前夫所有，但劉女士并未將這一事實告訴齊某。從化法院經審理認為，劉女士與前夫離婚時，法院的調解書明確了房屋屬于其前夫所有，劉女士無權處分，如果齊某認為劉女士損害了其合法權益，可通過另案起訴。最后，從化法院于2015年8月判決齊某在判決書生效之日起90日內將房屋騰退給劉女士前夫。齊某不服提出上訴，二審法院對該案維持原判。

法官提醒：

房款支付要謹慎，審查產權是關鍵

法官提醒，買房人在購買房屋前一定要審查對方的產權情況，在無法判斷其真偽的前提下可以委托律師前往房管部門查詢其產權登記情況、去民政部門調查其婚姻登記情況，以確定是否婚內財產，賣方是否有權單獨出售，如果為婚內財產要求對方的配偶出面表明是否同意出售涉案房屋，方能向對方支付購房款。

案例2

全額付款未過戶房主又將房抵押

黃某在1999年購買了劉某的房屋，房屋總價為7萬元，黃某全額支付了房款，一直催促劉某過戶。誰知道三個月后，黃某卻被告知劉某又將該房屋連同自己的一間鋪位一起抵押給了銀行用于貸款30萬元。2001年5月，黃某、劉某與銀行達成了房屋轉讓協議，規定黃某代替劉某向銀行償還三萬元，銀行、劉某則配合黃某辦理過戶。后來黃某向銀行支付了兩萬元，要求銀行、劉某辦理過戶。可是銀行方認為劉某還有大量債務未還清，劉某也避而不見，于是黃某想辦理過戶的愿望也變得遙遙無期。2015年11月，黃某到從化法院起訴劉某及銀行，目前該案件正在審理中。

法官提醒：

委托公證做保障，確保過戶才放心

大家在買賣二手房的過程中一定要注意，除了定金等款項，剩余主要購房款的支付一定要以成功過戶為支付條件，也可以采取將剩余購房款公證提存的辦法，在確保過戶成功后，房屋出售人才有權提取房款。否則，買房人會面臨出售人一房兩賣或將房屋再次抵押借款等風險，以致付了款卻買不來房的風險，像該案例中的黃某因賣房人劉某欠大量外債，黃某連購房款最終也難以追回。

案例3

為孩子上學買房，戶口遷入卻遇阻

戚先生與妻子一直居住的是工廠的宿舍，戚先生在妻子懷孕期間在房產中介看中了林某所有的一套房，為的是能夠在寶寶出生后順利入讀該套房附近的幼兒園及對口的小學。2013年，戚先生通過中介與林某簽訂了協議，并聲明要求該套房的戶口必須騰空以便于其全家戶口的遷入，林某承諾自己家人的戶口從未落戶于此，并簽署了承諾書做保證。戚先生簽了合同付了房款，但在辦理戶口時卻被相關部門告知該套房產上有阮某等人的戶口，必須要阮某等人遷走戶口，其才能將自己及家人的戶口遷入。可是戚先生根本不知道阮某為何人。

經賣房人林某確認，原來這套房子在林某之前還有一個主人阮某，林某也并不知道阮某及家人的戶口一直在該套房屋上。戚先生幾經周折，聯系上了阮某，阮某卻說他和家人的戶口從農村遷出來后已經無法再遷回原來的農村集體戶了，他們家人在別處也再無房產，戶口也無法遷往他處。戚先生和妻子眼看孩子就要到上幼兒園的年齡，買了房子戶口卻沒有著落，夫妻倆于是于2014年年底將林某及阮某等訴至法院。案經廣州兩級法院審理，林某被判賠2萬元違約金。

法官提醒：

戶口登記要查清，莫等買完空悲嘆

在二手房買賣中，購房者要與出售人一起前往戶籍部門查詢房屋上登記戶口的情況，確定該房是不是空戶。如果不是空戶，需要對原有戶口的遷出期限、地點等做詳細約定，更要在合同中明確戶口遷出問題的違約責任，以確保發生糾紛后可以獲得相應的違約金，甚至可以解除合同，要求退房。