購房人名下雖有二套房屋仍可排除強制執行？

編者按：

《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十九條規定：“金錢債權執行中，買受人對登記在被執行的房地產開發企業名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；（三）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十?！北M管買受人作為商品房消費者名下已有一套房屋，但購買的另一套房屋在面積上仍然屬于滿足基本居住需要時，可以理解為符合前述司法解釋規定的精神，可以認定買受人作為購房消費者針對案涉房屋提出的執行異議符合前述司法解釋規定的情形，買受人對案涉房屋享有的民事權益均可以對抗案涉執行（包括對抗抵押權）。

中華人民共和國最高人民法院

民 事 裁 定 書

（2021）最高法民申7772號

再審申請人（一審原告、二審上訴人，申請執行人）：中國工商銀行股份有限公司北海市云南路支行。住所地：略。負責人：劉小炎，該支行行長。

委托訴訟代理人：吳瑜，該支行職員。

被申請人（一審被告、二審被上訴人，執行案外人）：鐘敏，基本信息略。

被申請人（一審被告、二審被上訴人，被執行人）：廣西鴻源先科股份有限公司。住所地：略。法定代表人：葉國村，該公司董事長。

再審申請人：中國工商銀行股份有限公司北海市云南路支行（以下簡稱工行云南路支行）因與被申請人鐘敏、廣西鴻源先科股份有限公司（以下簡稱鴻源先科公司）申請執行人執行異議之訴一案，不服廣西壯族自治區高級人民法院（2020）桂民終913號民事判決，向本院申請再審。本院依法組成合議庭進行了審查，現已審查終結。

工行云南路支行申請再審稱：（一）原審判決認定鐘敏與鴻源先科公司簽訂的《商品房買賣合同》真實、合法有效是錯誤的。（二）原審判決僅憑鴻源先科公司出具的時間為2003年《證明》、《商品房買賣合同》、《置換房屋協議書》繼而認定鐘敏已支付大部分購房款是錯誤的。（三）原審判決依據《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復》的相關規定駁回訴請，適用法律錯誤。綜上，工行云南路支行依據《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第二項、第三項、第六項的規定申請再審。

本院經審查認為，本案再審審查的重點為：一、二審判決認定鐘敏對案涉房屋享有足以排除強制執行的民事權益是否有誤。

《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十九條規定：“金錢債權執行中，買受人對登記在被執行的房地產開發企業名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；（三）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十?！被诒景敢呀洸槊鞯氖聦?，2003年2月，鐘敏與鴻源先科公司簽訂《商品房買賣合同》，約定鐘敏購買鴻源先科公司開發的鴻源生態新城B幢二單元303號房；2003年2月21日，鐘敏交付房款49768元，后以上述房屋作為抵押擔保向銀行按揭貸款110000元付清了剩余房款；2006年11月1日，鐘敏作為買受人又與出賣人鴻源先科公司簽訂《商品房買賣合同》，約定鐘敏購買鴻源生態新城C幢1202號商品房，房屋面積92.32平方米，總價約定為350816元，雙方對房屋的基本狀況、價款及付款方式和時間、交房條件等作了具體約定；2010年3月6日，鐘敏與鴻源先科公司、北海潤隆居房地產有限公司簽訂《鴻源生態新城B棟置換房屋協議書》，約定鐘敏同意將鴻源生態新城B棟二單元303號房與C棟1202室商品房進行置換；2017年7月22日，北海鴻源生態新城物業管理處出具《證明》，載明“鴻源生態新城業主C棟1202號房業主鐘敏于2011年6月份已裝修完畢并已入住。入住后一直正常繳納物業費”；案涉房屋首次被查封期間屆滿后未續封，該次查封效力滅失，2011年11月3日案涉房屋再次被查封；截至2017年7月12日，經北海市不動產登記中心查詢，鐘敏名下有一套房屋，面積為68.2平方米。盡管鐘敏作為商品房消費者名下已有一套房屋，但購買的房屋在面積上仍然屬于滿足基本居住需要，可以理解為符合前述司法解釋規定的精神。由此，結合鐘敏提交的中國建設銀行貸款轉存憑證、中國建設銀行個人貸款支付憑證、中國建設銀行現金交款單、鴻源先科公司收據等證據材料，基本可以認定鐘敏作為購房消費者針對案涉房屋提出的執行異議符合前述司法解釋規定的情形。不論工行云南路支行對案涉房屋是否享有抵押權，鐘敏對案涉房屋享有的民事權益均可以對抗案涉執行，一、二審判決未支持工行云南路支行繼續執行案涉房屋的訴求，并無明顯不當，工行云南路支行的該項申請再審事由不能成立。

至于工行云南路支行申請再審主張案涉部分證據材料系偽造，但并未提供充分證據予以佐證，該項申請再審事由亦不能成立。工行云南路支行如果發現新的證據能夠證明本案存在虛假訴訟，或者有新的證據證實鐘敏與鴻源先科公司存在惡意串通損害其合法權益的行為，可另行主張。

綜上所述，工行云南路支行的再審申請不符合《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第二項、第三項、第六項規定的情形。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零四條第一款，《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百九十五條第二款規定，裁定如下：

駁回中國工商銀行股份有限公司北海市云南路支行的再審申請。

審 判 長　賈清林

審 判 員　于　明

審 判 員　朱　科

二〇二一年十二月二十日

法官助理　喬希木

書 記 員　張　蔚

來源：最高判例、法務之家