商品房買賣合同

依據(jù)最高人民法院的司法解釋，商品房買賣合同是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)即出賣人將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買售人，買售人支付價款的合同。它是商品房交易中最為重要的憑證，是確定開發(fā)商和消費者權(quán)利義務(wù)的依據(jù)，一旦產(chǎn)生商品房買賣方面的糾紛，法院將依此來判斷各自應(yīng)承擔的責任。因此，消費者在選購商品房的時候，就應(yīng)給予商品房買賣合同特別的關(guān)注。

　　我國目前存在著多種類型的房屋，有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房、政府組織建設(shè)的經(jīng)濟適用房、公房改制出售的房改房、單位集資房、個人所有的私有房等。從房地產(chǎn)交易市場的實際情況來看，房屋買賣的主流為商品房買賣，而且人民法院受理的房屋買賣糾紛主要也是商品房買賣糾紛。同時，由于此類糾紛不僅關(guān)系到國家住房制度改革措施的推進，而且涉及到廣大人民群眾的切身利益，因此，新公布的司法解釋將其調(diào)整的范圍明確限定為商品房買賣行為，包括商品房預(yù)售和商品房現(xiàn)售。

　　商品房買賣合同中所涉及標的的特殊決定了其合同的特殊性，正因為如此，國家才制定了專門的法律、法規(guī)予以規(guī)定。

　　首先，商品房買賣合同中涉及的主體之一是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，說明了在我國能進行商品房買賣的經(jīng)營主體只能是獲得房地產(chǎn)開發(fā)資格的法人。而且，從事房地產(chǎn)開發(fā)和交易的主體資格是經(jīng)有關(guān)部門的審核批準的，只有這樣，企業(yè)才能從事相應(yīng)的活動。

　　其次，商品房合同的標的是特定的，一類是已經(jīng)竣工的房屋，以其為標的進行的銷售就是商品房現(xiàn)售；另一類是指尚未竣工的房屋，以其為標的進行的銷售是商品房預(yù)售,以還沒有建成的房屋進行交易顯然具有更大的風險。同時，經(jīng)濟適用房、房改房、集資房等房屋不能自由買賣，其交易要受到國家政策的調(diào)整。比如，需要補交土地出讓金或者相當于土地出讓金的價款或者居住一定年限后方可出售。而私有房屋的買賣與商品房買賣又有所不同。

　　合同畢竟是雙方合意的體現(xiàn)，對于不違反法律規(guī)定的約定應(yīng)予肯定和給予保護。不符合主體資格，即未取得《商品房預(yù)售許可證》而簽訂的商品房預(yù)售合同，應(yīng)認定為無效；但是在起訴前取得《商品房預(yù)售許可證》的，可以認定有效。這一規(guī)定強化了當事人的自由意志，使合同的成立不拘于形式。

補充： 相關(guān)依據(jù)

中華人民共和國合同法

　　第十二條　合同的內(nèi)容由當事人約定，一般包括以下條款：

　　（一）當事人的名稱或者姓名和住所；

　　（二）標的；

　　（三）數(shù)量；

　　（四）質(zhì)量；

　　（五）價款或者報酬；

　　（六）履行期限、地點和方式；

　　（七）違約責任；

　　（八）解決爭議的方法。

　　當事人可以參照各類合同的示范文本訂立合同。

　　第三十七條　采用合同書形式訂立合同，在簽字或者蓋章之前，當事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的，該合同成立。

　　第四十四條　依法成立的合同，自成立時生效。

　　法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當辦理批準、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定。

　　第四十五條　當事人對合同的效力可以約定附條件。附生效條件的合同，自條件成就時生效。附解除條件的合同，自條件成就時失效。

補充： 　　當事人為自己的利益不正當?shù)刈柚箺l件成就的，視為條件已成就；不正當?shù)卮俪蓷l件成就的，視為條件不成就。

　　第一百三十條　買賣合同是出賣人轉(zhuǎn)移標的物的所有權(quán)于買受人，買受人支付價款的合同。

　　第一百三十二條　出賣的標的物，應(yīng)當屬于出賣人所有或者出賣人有權(quán)處分。

　　法律、行政法規(guī)禁止或者限制轉(zhuǎn)讓的標的物，依照其規(guī)定。

補充： 商品房銷售管理辦法

　　第十六條　商品房銷售時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和買受人應(yīng)當訂立書面商品房買賣合同。　

　　商品房買賣合同應(yīng)當明確以下主要內(nèi)容：

　　（一）當事人名稱或者姓名和住所；

　　（二）商品房基本狀況；

　　（三）商品房的銷售方式；

　　（四）商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；

　　（五）交付使用條件及日期；

　　（六）裝飾、設(shè)備標準承諾；

　　（七）供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責任；

　　（八）公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；

　　（九）面積差異的處理方式；

　　（十）辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜；

　　（十一）解決爭議的方法；

　　（十二）違約責任；

　　（十三）雙方約定的其他事項。

補充： 最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋

　　第一條　本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下統(tǒng)稱為出賣人）將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價款的合同。

　　第二條　出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當認定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認定有效。

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