2008 年 6 月 22 日，A 開發公司與韓某簽訂《精品屋柜臺認購書》（以下簡稱《認購書》），約定韓某所認購的商品房為 A 開發公司開發的位于海倫市雷炎大街路南海倫一百項目中的商場（以下簡稱海倫新一百）部分 1 層 7 號精品屋，屬于該商場 A 化妝區。建筑面積為 41.0256 平方米，最終以產權登記部門核準面積為準。按照房產測繪部門測繪的建筑面積計價為每平方米 20,000.00 元，總價款為 779,484.60 元。該房地產于 2009 年 5 月 30 日前交付韓某使用，如遇特殊情況工期順延，A 開發公司在正常情況下必須及時將房屋交付使用。如延誤工期超過 30 天，A 開發公司自 30 天后每天按交款總額的千分之一給付韓某經濟補償金。該合同由 A 開發公司的委托人張某簽字并加蓋公司印章，韓某簽名。

合同簽訂后，韓某于 2008 年 6 月 24 日將779,486.00 元購房款交給 A 開發公司。后因 A 開發公司在建設過程中占用消防通道，將雙方合同約定的建筑面積 41.0256 平方米商鋪建成建筑面積 88.39平方米，并要求韓某對超出面積部分按合同約定的單價購買。韓某不同意，雙方未能形成一致意見，A 開發公司未按合同約定向韓某交付房屋。

2011 年 5 月 21 日，韓某與案外人張某就涉案商鋪租賃事項達成一致，由張某以案外人陳某名義與韓某簽訂《海倫一百商鋪租賃合同》，約定韓某將涉案商鋪租賃與張某，租金為 65,000.00 元，期限為兩年，租期從商場正式開業時算起。該商鋪租賃合同并未實際履行。韓某訴至一審法院，請求判令 A 開發公司立即交付海倫新一百商場 1 層A 區 7 號商鋪，超出 41.0256 平方米 3% 以內據實結算，除此之外無償歸韓某所有，并自 2009 年 6 月 30 日開始按已交房款的日千分之一計算至今，給付韓某延誤交付房屋的經濟補償金。

A 開發公司辯稱：（1）《認購書》中明確約定應交付商鋪面積為 41.0256平方米，商鋪四面并無獨立的墻壁，未構成獨立的房屋，故韓某請求將超過商鋪面積 41.0256 平方米 3% 以外的面積無償歸韓某所有，無事實及法律依據。（2）A 開發公司未于 2009 年 5 月 30 日前向韓某交付商鋪，并非 A 開發公司自身原因，而是施工單位未按期開工和竣工所致，A 開發公司沒有違約，依法不應承擔責任。（3）韓某主張的經濟補償金 1,117,774.32 元過分高于其實際損失，依據合同法的相關規定，法院應當予以適當減少。

法院認為

一審法院認為：韓某與 A 開發公司簽訂的《認購書》，是雙方當事人真實意思表示，不違反法律強制性規定，該《認購書》合法有效。合同簽訂后，韓某按照合同約定履行了交付購房款的義務，A 開發公司理應按照合同約定向韓某交付房屋。因 A 開發公司未按期履行交付義務，故韓某訴請 A 開發公司履行交付房屋的請求有理，應予支持。A 開發公司同意按照韓某的請求，將合同中約定的海倫新一百商場內一層 A 區 7 號商鋪交付給韓某，超出41.0256 平方米的 3% 以內據實結算，除此之外無償歸韓某，應予準許。

因 A開發公司至韓某起訴前長達 3 年之久不能實際交付商鋪，致使韓某的損失擴大，其自身存在過錯，應當按照《認購書》的約定承擔違約責任。關于 A 開發公司抗辯稱韓某主張按照合同約定支付違約金數額過分高于其實際損失，請求法院予以適當減少的問題，綜合本案的實際情況，A 開發公司主張只給付韓某的租賃費用明顯不足以抵償韓某的預期利益，而經法院釋明后，A 開發公司未能在法院指定的期限內提供證據證實韓某的實際損失數額，故韓某主張 A 開發公司按照《認購書》的約定支付其經濟補償金的訴訟請求合理，應予支持。

A 開發公司不服一審法院判決，提起上訴，請求改判 A 開發公司給付韓某經濟補償金 136,444.60 元。

二審法院認為：合同簽訂后，韓某按照合同約定履行了交付購房款的義務，而 A 開發公司沒有按期履行交付義務，故韓某訴請 A 開發公司履行交付房屋的請求有理，應予支持。關于 A 開發公司逾期交付行為是否構成違約的問題。韓某與 A 開發公司簽訂《認購書》后，已按合同約定履行了交付購房款的義務，A 開發公司理應信守合同約定，按期向韓某交付涉案商鋪，A 開發公司逾期交付涉案商鋪，其行為已構成違約，應依合同約定承擔逾期交付的違約責任。

關于合同約定的違約金是否過高，應否予以調整的問題。根據《合同法解釋（二）》第 29 條的規定，違約金具有補償性和懲罰性雙重性質，但從約定的違約金超過造成損失的 30% 一般可以認定為過高來看，違約金的性質仍以補償為主，以填補守約方的損失為主要功能，而不以嚴懲違約方為目的。

因此，當事人主張約定的違約金過高請求予以適當減少的，人民法院應當依法予以調整。認定本案所涉合同約定的違約金是否過高，應以 A 開發公司逾期交付的違約行為給韓某造成的實際損失為基礎。對于“實際損失”的理解，應當全面、客觀。因逾期交付所遭受的損失受購買商鋪的用途、房價的跌漲、商鋪所處位置所帶來的生產經營的便利程度等諸多因素的影響，故確定逾期交付的實際損失應綜合多種因素予以認定。A 開發公司認為合同約定的違約金過高，請求予以降低，應當由 A 開發公司就雙方約定的違約金過分高于給韓某造成的實際損失承擔舉證責任。對此，A 開發公司舉示了案涉商鋪周邊四戶商鋪的租賃合同及收據，意在證明韓某的實際損失僅限于租金損失，該租金損失遠低于韓某主張的經濟補償金。

法院經審查認為，A 開發公司舉示的周邊四戶商鋪的平均租賃價格，僅能作為認定涉案商鋪租賃價值的參考，作為認定韓某的實際損失的依據尚不充分，但可構成對違約金約定公平性產生合理懷疑，在此情況下，韓某主張違約金合理的，亦應當承擔相應的舉證責任。韓某雖稱其購買商鋪目的是為商業經營，認為其實際損失應為商業經營損失，但其亦未能就商業經營的實際損失舉示證據加以證明。考慮到逾期交付商鋪所造成的實際損失難以形成一個客觀統一的標準，應結合合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等，根據公平原則對違約金是否過高作出裁量。

本案中如按合同約定的違約金標準計算，A 開發公司將支付的違約金高達 1,117 ,774.32 元，超過韓某所支付的購房款一倍之多，明顯過高。這將導致本案中的違約金彌補損失的功能弱化，而懲罰違約的色彩濃厚，明顯與《合同法》設立違約金制度的目的和功能不符，導致雙方權益失衡，有違民法公平原則。鑒于 A 開發公司逾期交付涉案商鋪構成明顯違約，依照前述違約金標準認定的考量因素，法院最終對 A 開發公司應承擔的違約金予以適當調整。

裁判結果

一審法院判決：（1）A 開發公司將海倫新一百商場內一層 A 區 7 號，建筑面積為 41.0256 平方米商鋪交付給韓某，超過 41.0256 平方米商鋪 3% 以內據實結算，除此之外無償歸韓某所有；（2）A 開發公司給付韓某經濟補償金1,117,774.32 元。

二審法院判決：（1）維持一審法院判決第 1 項；（2）變更一審法院判決第 2 項為：A 開發公司給付韓某違約金 688,000.00 元。

裁判思路

本案以違約金性質、舉證責任、待證事實不明情況下如何裁判三個問題為基礎，根據當事人申請，對違約金數額進行了調整，具體理由如下：

1.《合同法》第 114 條規定的違約金具有“補償和懲罰”雙重性質，系以填補守約方的損失為主要功能，而非旨在嚴懲違約方。鑒于違約金主要體現為一種民事責任形式，因此對于合同約定的違約金過高的，人民法院可以根據當事人的請求適當進行調整。

2. 關于舉證責任，根據“誰主張，誰舉證”原則，違約方對于違約金約定過高的主張應承擔舉證責任，違約方提供了足以讓法官對違約金約定公平性產生合理懷疑的初步證據，守約方主張違約金約定合理的，亦應提供相應的證據。

3. 在合同雙方當事人均未能舉示充分證據證明違約損失的具體數額，無法根據實際損失與違約金的差額作出違約金是否過高判斷的情形下，人民法院可以結合合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等，根據公平原則對違約金是否過高作出裁量。

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