2008 年 6 月 22 日，A 開發(fā)公司與韓某簽訂《精品屋柜臺認購書》（以下簡稱《認購書》），約定韓某所認購的商品房為 A 開發(fā)公司開發(fā)的位于海倫市雷炎大街路南海倫一百項目中的商場（以下簡稱海倫新一百）部分 1 層 7 號精品屋，屬于該商場 A 化妝區(qū)。建筑面積為 41.0256 平方米，最終以產(chǎn)權(quán)登記部門核準面積為準。按照房產(chǎn)測繪部門測繪的建筑面積計價為每平方米 20,000.00 元，總價款為 779,484.60 元。該房地產(chǎn)于 2009 年 5 月 30 日前交付韓某使用，如遇特殊情況工期順延，A 開發(fā)公司在正常情況下必須及時將房屋交付使用。如延誤工期超過 30 天，A 開發(fā)公司自 30 天后每天按交款總額的千分之一給付韓某經(jīng)濟補償金。該合同由 A 開發(fā)公司的委托人張某簽字并加蓋公司印章，韓某簽名。

合同簽訂后，韓某于 2008 年 6 月 24 日將779,486.00 元購房款交給 A 開發(fā)公司。后因 A 開發(fā)公司在建設(shè)過程中占用消防通道，將雙方合同約定的建筑面積 41.0256 平方米商鋪建成建筑面積 88.39平方米，并要求韓某對超出面積部分按合同約定的單價購買。韓某不同意，雙方未能形成一致意見，A 開發(fā)公司未按合同約定向韓某交付房屋。

2011 年 5 月 21 日，韓某與案外人張某就涉案商鋪租賃事項達成一致，由張某以案外人陳某名義與韓某簽訂《海倫一百商鋪租賃合同》，約定韓某將涉案商鋪租賃與張某，租金為 65,000.00 元，期限為兩年，租期從商場正式開業(yè)時算起。該商鋪租賃合同并未實際履行。韓某訴至一審法院，請求判令 A 開發(fā)公司立即交付海倫新一百商場 1 層A 區(qū) 7 號商鋪，超出 41.0256 平方米 3% 以內(nèi)據(jù)實結(jié)算，除此之外無償歸韓某所有，并自 2009 年 6 月 30 日開始按已交房款的日千分之一計算至今，給付韓某延誤交付房屋的經(jīng)濟補償金。

A 開發(fā)公司辯稱：（1）《認購書》中明確約定應(yīng)交付商鋪面積為 41.0256平方米，商鋪四面并無獨立的墻壁，未構(gòu)成獨立的房屋，故韓某請求將超過商鋪面積 41.0256 平方米 3% 以外的面積無償歸韓某所有，無事實及法律依據(jù)。（2）A 開發(fā)公司未于 2009 年 5 月 30 日前向韓某交付商鋪，并非 A 開發(fā)公司自身原因，而是施工單位未按期開工和竣工所致，A 開發(fā)公司沒有違約，依法不應(yīng)承擔責任。（3）韓某主張的經(jīng)濟補償金 1,117,774.32 元過分高于其實際損失，依據(jù)合同法的相關(guān)規(guī)定，法院應(yīng)當予以適當減少。

法院認為

一審法院認為：韓某與 A 開發(fā)公司簽訂的《認購書》，是雙方當事人真實意思表示，不違反法律強制性規(guī)定，該《認購書》合法有效。合同簽訂后，韓某按照合同約定履行了交付購房款的義務(wù)，A 開發(fā)公司理應(yīng)按照合同約定向韓某交付房屋。因 A 開發(fā)公司未按期履行交付義務(wù)，故韓某訴請 A 開發(fā)公司履行交付房屋的請求有理，應(yīng)予支持。A 開發(fā)公司同意按照韓某的請求，將合同中約定的海倫新一百商場內(nèi)一層 A 區(qū) 7 號商鋪交付給韓某，超出41.0256 平方米的 3% 以內(nèi)據(jù)實結(jié)算，除此之外無償歸韓某，應(yīng)予準許。

因 A開發(fā)公司至韓某起訴前長達 3 年之久不能實際交付商鋪，致使韓某的損失擴大，其自身存在過錯，應(yīng)當按照《認購書》的約定承擔違約責任。關(guān)于 A 開發(fā)公司抗辯稱韓某主張按照合同約定支付違約金數(shù)額過分高于其實際損失，請求法院予以適當減少的問題，綜合本案的實際情況，A 開發(fā)公司主張只給付韓某的租賃費用明顯不足以抵償韓某的預期利益，而經(jīng)法院釋明后，A 開發(fā)公司未能在法院指定的期限內(nèi)提供證據(jù)證實韓某的實際損失數(shù)額，故韓某主張 A 開發(fā)公司按照《認購書》的約定支付其經(jīng)濟補償金的訴訟請求合理，應(yīng)予支持。

A 開發(fā)公司不服一審法院判決，提起上訴，請求改判 A 開發(fā)公司給付韓某經(jīng)濟補償金 136,444.60 元。

二審法院認為：合同簽訂后，韓某按照合同約定履行了交付購房款的義務(wù)，而 A 開發(fā)公司沒有按期履行交付義務(wù)，故韓某訴請 A 開發(fā)公司履行交付房屋的請求有理，應(yīng)予支持。關(guān)于 A 開發(fā)公司逾期交付行為是否構(gòu)成違約的問題。韓某與 A 開發(fā)公司簽訂《認購書》后，已按合同約定履行了交付購房款的義務(wù)，A 開發(fā)公司理應(yīng)信守合同約定，按期向韓某交付涉案商鋪，A 開發(fā)公司逾期交付涉案商鋪，其行為已構(gòu)成違約，應(yīng)依合同約定承擔逾期交付的違約責任。

關(guān)于合同約定的違約金是否過高，應(yīng)否予以調(diào)整的問題。根據(jù)《合同法解釋（二）》第 29 條的規(guī)定，違約金具有補償性和懲罰性雙重性質(zhì)，但從約定的違約金超過造成損失的 30% 一般可以認定為過高來看，違約金的性質(zhì)仍以補償為主，以填補守約方的損失為主要功能，而不以嚴懲違約方為目的。

因此，當事人主張約定的違約金過高請求予以適當減少的，人民法院應(yīng)當依法予以調(diào)整。認定本案所涉合同約定的違約金是否過高，應(yīng)以 A 開發(fā)公司逾期交付的違約行為給韓某造成的實際損失為基礎(chǔ)。對于“實際損失”的理解，應(yīng)當全面、客觀。因逾期交付所遭受的損失受購買商鋪的用途、房價的跌漲、商鋪所處位置所帶來的生產(chǎn)經(jīng)營的便利程度等諸多因素的影響，故確定逾期交付的實際損失應(yīng)綜合多種因素予以認定。A 開發(fā)公司認為合同約定的違約金過高，請求予以降低，應(yīng)當由 A 開發(fā)公司就雙方約定的違約金過分高于給韓某造成的實際損失承擔舉證責任。對此，A 開發(fā)公司舉示了案涉商鋪周邊四戶商鋪的租賃合同及收據(jù)，意在證明韓某的實際損失僅限于租金損失，該租金損失遠低于韓某主張的經(jīng)濟補償金。

法院經(jīng)審查認為，A 開發(fā)公司舉示的周邊四戶商鋪的平均租賃價格，僅能作為認定涉案商鋪租賃價值的參考，作為認定韓某的實際損失的依據(jù)尚不充分，但可構(gòu)成對違約金約定公平性產(chǎn)生合理懷疑，在此情況下，韓某主張違約金合理的，亦應(yīng)當承擔相應(yīng)的舉證責任。韓某雖稱其購買商鋪目的是為商業(yè)經(jīng)營，認為其實際損失應(yīng)為商業(yè)經(jīng)營損失，但其亦未能就商業(yè)經(jīng)營的實際損失舉示證據(jù)加以證明。考慮到逾期交付商鋪所造成的實際損失難以形成一個客觀統(tǒng)一的標準，應(yīng)結(jié)合合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等，根據(jù)公平原則對違約金是否過高作出裁量。

本案中如按合同約定的違約金標準計算，A 開發(fā)公司將支付的違約金高達 1,117 ,774.32 元，超過韓某所支付的購房款一倍之多，明顯過高。這將導致本案中的違約金彌補損失的功能弱化，而懲罰違約的色彩濃厚，明顯與《合同法》設(shè)立違約金制度的目的和功能不符，導致雙方權(quán)益失衡，有違民法公平原則。鑒于 A 開發(fā)公司逾期交付涉案商鋪構(gòu)成明顯違約，依照前述違約金標準認定的考量因素，法院最終對 A 開發(fā)公司應(yīng)承擔的違約金予以適當調(diào)整。

裁判結(jié)果

一審法院判決：（1）A 開發(fā)公司將海倫新一百商場內(nèi)一層 A 區(qū) 7 號，建筑面積為 41.0256 平方米商鋪交付給韓某，超過 41.0256 平方米商鋪 3% 以內(nèi)據(jù)實結(jié)算，除此之外無償歸韓某所有；（2）A 開發(fā)公司給付韓某經(jīng)濟補償金1,117,774.32 元。

二審法院判決：（1）維持一審法院判決第 1 項；（2）變更一審法院判決第 2 項為：A 開發(fā)公司給付韓某違約金 688,000.00 元。

裁判思路

本案以違約金性質(zhì)、舉證責任、待證事實不明情況下如何裁判三個問題為基礎(chǔ)，根據(jù)當事人申請，對違約金數(shù)額進行了調(diào)整，具體理由如下：

1.《合同法》第 114 條規(guī)定的違約金具有“補償和懲罰”雙重性質(zhì)，系以填補守約方的損失為主要功能，而非旨在嚴懲違約方。鑒于違約金主要體現(xiàn)為一種民事責任形式，因此對于合同約定的違約金過高的，人民法院可以根據(jù)當事人的請求適當進行調(diào)整。

2. 關(guān)于舉證責任，根據(jù)“誰主張，誰舉證”原則，違約方對于違約金約定過高的主張應(yīng)承擔舉證責任，違約方提供了足以讓法官對違約金約定公平性產(chǎn)生合理懷疑的初步證據(jù)，守約方主張違約金約定合理的，亦應(yīng)提供相應(yīng)的證據(jù)。

3. 在合同雙方當事人均未能舉示充分證據(jù)證明違約損失的具體數(shù)額，無法根據(jù)實際損失與違約金的差額作出違約金是否過高判斷的情形下，人民法院可以結(jié)合合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等，根據(jù)公平原則對違約金是否過高作出裁量。

來源：網(wǎng)絡(luò)