
完善不定期租賃的推定規(guī)則 《民法典》第七百零七條 租賃期限六個(gè)月以上的,應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式。當(dāng)事人未采用書(shū)面形式,無(wú)法確定租賃期限的,視為不定期租賃。 本條款值得注意的是租賃期限6個(gè)月以上的,當(dāng)事人沒(méi)有采用書(shū)面形式訂立租賃合同,并非導(dǎo)致合同無(wú)效,而是產(chǎn)生約定的期限不予承認(rèn)的效果。一般規(guī)定形式要件的條款,是為了提醒當(dāng)事人盡到審慎義務(wù),重視合同的訂立。在本條規(guī)定中,即使應(yīng)采用書(shū)面形式而未采用,也存在可以視為定期租賃的情況。其一,如果租賃合同雖未采用書(shū)面形式,但雙方當(dāng)事人對(duì)租賃期限無(wú)爭(zhēng)議的,應(yīng)為定期租賃。其二,即使雙方當(dāng)事人對(duì)租賃期限有爭(zhēng)議,但若一方能舉證證明約定有確切的租賃期限的,應(yīng)為定期租賃。其三,若雙方對(duì)租賃期限有爭(zhēng)議,可以參照《民法典》第五百一十條規(guī)定確定租賃期限,也可以適用《民法典》第七百三十條關(guān)于租賃期限沒(méi)有約定或者約定不明確情形下的規(guī)定加以確定。 出租人的維修義務(wù) 《民法典》第七百一十三條 承租人在租賃物需要維修時(shí)可以請(qǐng)求出租人在合理期限內(nèi)維修。出租人未履行維修義務(wù)的,承租人可以自行維修,維修費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān)。因維修租賃物影響承租人使用的,應(yīng)當(dāng)相應(yīng)減少租金或者延長(zhǎng)租期。因承租人的過(guò)錯(cuò)致使租賃物需要維修的,出租人不承擔(dān)前款規(guī)定的維修義務(wù)。 本條款意在說(shuō)明出租人負(fù)有保持租賃物適于使用、收益狀態(tài)的義務(wù),在租賃物存在瑕疵或被毀損的情況下,出租人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)維修義務(wù),但是當(dāng)事人另有約定的除外。出租人履行維修義務(wù),可以由出租人主動(dòng)作為,也可以由承租人提出。同時(shí),出租人不履行維修義務(wù),任憑租賃物部分或全部毀損、滅失,致使承租人無(wú)法實(shí)現(xiàn)合同目的的,構(gòu)成根本違約,承租人可依據(jù)《民法典》的有關(guān)規(guī)定,解除合同并請(qǐng)求出租人承擔(dān)違約責(zé)任。 承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán) 《民法典》第七百二十六條 出租人出賣(mài)租賃房屋的,應(yīng)當(dāng)在出賣(mài)之前的合理期限內(nèi)通知承租人,承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利;但是,房屋按份共有人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)或者出租人將房屋出賣(mài)給近親屬的除外。出租人履行通知義務(wù)后,承租人在十五日內(nèi)未明確表示購(gòu)買(mǎi)的,視為承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。 優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的實(shí)質(zhì)是法律賦予承租人享有的、在出租人出賣(mài)房屋時(shí)優(yōu)先于其他人定約的請(qǐng)求權(quán)。但承租人所享有的對(duì)抗第三人的效力是有限的,因?yàn)閮?yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)不是物權(quán),不能直接產(chǎn)生對(duì)抗第三人的效力。從我國(guó)司法實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)來(lái)看,侵害優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的后果只是賠償損失,而不是直接在出租人和承租人之間形成合同關(guān)系。所以,優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的實(shí)質(zhì)是法律賦予承租人享有的、在出租人出賣(mài)房屋時(shí)優(yōu)先于其他人定約的請(qǐng)求權(quán)。 租賃期限屆滿(mǎn)承租人繼續(xù)使用租賃物以及優(yōu)先承租權(quán) 《民法典》第七百三十四條 租賃期限屆滿(mǎn),承租人繼續(xù)使用租賃物,出租人沒(méi)有提出異議的,原租賃合同繼續(xù)有效,但是租賃期限為不定期。租賃期限屆滿(mǎn),房屋承租人享有以同等條件優(yōu)先承租的權(quán)利。 根據(jù)本條規(guī)定,租賃期限屆滿(mǎn),承租人仍繼續(xù)對(duì)租賃物為使用收益,出租人不反對(duì);承租人繼續(xù)支付租金,出租人予以接受。當(dāng)事人有此行為即可以推定雙方有繼續(xù)維持租賃關(guān)系的意向,租賃期限視為更新。但在這種情況下,當(dāng)事人之間的定期租賃變更為不定期租賃,任何一方當(dāng)事人均可以隨時(shí)解除合同。 法定優(yōu)先承租權(quán)的實(shí)質(zhì)是法定的優(yōu)先締約權(quán),即當(dāng)出租人繼續(xù)出租房屋時(shí),承租人享有以同等條件優(yōu)先締結(jié)租賃協(xié)議以實(shí)現(xiàn)續(xù)租的權(quán)利,若出租人主觀(guān)或客觀(guān)上不繼續(xù)出租房屋,如出租人收回房屋自用、房屋長(zhǎng)時(shí)間無(wú)人承租等情況,出租人將不會(huì)與第三人締結(jié)租賃協(xié)議,優(yōu)先締約權(quán)則無(wú)從談起。為了保障相對(duì)人的利益,優(yōu)先權(quán)必須在同等條件下行使,法定優(yōu)先承租權(quán)也不例外。承租人行使該權(quán)利時(shí)續(xù)租的租賃條件應(yīng)當(dāng)與第三人的同等,這也是不影響出租人應(yīng)有權(quán)益的保障。司法實(shí)踐中,將同等條件一般認(rèn)定為同等價(jià)格。
2010年石油公司A與兩位自然人李某、張某共同建立加油站,該加油站土地、房產(chǎn)均歸李某、張某所有,同年2月15日,雙方簽訂了《加油站場(chǎng)地租賃協(xié)議》,李某、張某將所投入的土地、房屋、設(shè)備等租給A公司單獨(dú)經(jīng)營(yíng),雙方約定租賃時(shí)間從2010年2月15...
展開(kāi)全部租賃合同無(wú)效,雙方解除了合同,承租人已實(shí)際使用了房屋,應(yīng)付房屋的使用費(fèi)用。這屬于民法上所說(shuō)的不當(dāng)?shù)美€(gè)人意見(jiàn),僅供參考。我與他人簽訂租賃合同,6年。每年房屋租金7000元,違約金10000元。后他人逾期不交房租,我起訴,違約金支這...
房屋租賃期限,是指承租人使用出租人房屋的期限。當(dāng)事人約定了租賃期限的,為定期租賃;未約定租賃期限的,為不定期租賃;租賃期限6個(gè)月以上,而未采用書(shū)面形式的,應(yīng)當(dāng)視為不定期租賃。定期租賃和不定期租賃合同的租賃期限均不得超過(guò)20年。租賃期限超過(guò)2...
《民法典》用益物權(quán)中第十四章規(guī)定了居住權(quán)的新概念,在本章節(jié)中的第三百六十八條規(guī)定,居住權(quán)無(wú)償設(shè)立,但是當(dāng)事人另有約定的除外。 01新規(guī)內(nèi)容 1.設(shè)立居住權(quán)的,應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)居住權(quán)登記。居住權(quán)自登記時(shí)...
我國(guó)的租賃期限最長(zhǎng)限制為20年,超過(guò)20年的,超過(guò)部分的約定無(wú) 效,要縮短為20年。對(duì)租賃合同最長(zhǎng)期限的限制,并不妨礙當(dāng)事人在租 賃期限屆滿(mǎn)后,繼續(xù)續(xù)訂租賃合同。續(xù)訂租賃合同就會(huì)給雙方當(dāng)事人對(duì) 租賃利益關(guān)系提供一個(gè)緩沖期,重新考慮雙方之間的...
1.廣州有哪些消防法律法規(guī) 一、中華人民共和國(guó)消防法 第二條消防工作貫徹預(yù)防為主、防消結(jié)合的方針,按照政府統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、部門(mén)依法監(jiān)管、單位全面負(fù)責(zé)、群眾積極參與的原則,實(shí)行消防安全責(zé)任制。第十二條 機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企業(yè)、事業(yè)單位應(yīng)當(dāng)履行落實(shí)消防安全...
2021年的法律對(duì)逾期的新規(guī)定 隨著社會(huì)的不斷發(fā)展,法律也在不斷地更新和演變。2021年,又一批新的法律條款開(kāi)始實(shí)施,其中也包括了針對(duì)逾期的規(guī)定。本文將為您介紹2021年的法律對(duì)逾期的新規(guī)定。 一、新修訂的《中華人民共和國(guó)合同法》 2...
清算是一種法律程序,社團(tuán)注銷(xiāo)時(shí),必須進(jìn)行財(cái)產(chǎn)清算。在破產(chǎn)案件中,為變現(xiàn)財(cái)產(chǎn),清算組能否解除破產(chǎn)企業(yè)原簽訂的未到期的房屋租賃合同(hetong),是司法實(shí)踐中經(jīng)常遇到的問(wèn)題。《破產(chǎn)法》第26條規(guī)定:對(duì)破產(chǎn)企業(yè)未履行的合同(hetong),清算...
2021年1月1日生效的《民法典》,對(duì)于房屋租賃這一塊的法律規(guī)定也有了相對(duì)完善的增修,在保護(hù)承租人利益的同時(shí),也兼顧了出租人的權(quán)益,具體表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面: 一、對(duì)存在權(quán)屬爭(zhēng)議的租賃物,可無(wú)償退租。 法...