民法典租賃合同法律修訂

完善不定期租賃的推定規則 《民法典》第七百零七條 租賃期限六個月以上的，應當采用書面形式。當事人未采用書面形式，無法確定租賃期限的，視為不定期租賃。 本條款值得注意的是租賃期限6個月以上的，當事人沒有采用書面形式訂立租賃合同，并非導致合同無效，而是產生約定的期限不予承認的效果。一般規定形式要件的條款，是為了提醒當事人盡到審慎義務，重視合同的訂立。在本條規定中，即使應采用書面形式而未采用，也存在可以視為定期租賃的情況。其一，如果租賃合同雖未采用書面形式，但雙方當事人對租賃期限無爭議的，應為定期租賃。其二，即使雙方當事人對租賃期限有爭議，但若一方能舉證證明約定有確切的租賃期限的，應為定期租賃。其三，若雙方對租賃期限有爭議，可以參照《民法典》第五百一十條規定確定租賃期限，也可以適用《民法典》第七百三十條關于租賃期限沒有約定或者約定不明確情形下的規定加以確定。 出租人的維修義務 《民法典》第七百一十三條 承租人在租賃物需要維修時可以請求出租人在合理期限內維修。出租人未履行維修義務的，承租人可以自行維修，維修費用由出租人負擔。因維修租賃物影響承租人使用的，應當相應減少租金或者延長租期。因承租人的過錯致使租賃物需要維修的，出租人不承擔前款規定的維修義務。 本條款意在說明出租人負有保持租賃物適于使用、收益狀態的義務，在租賃物存在瑕疵或被毀損的情況下，出租人應當承擔維修義務，但是當事人另有約定的除外。出租人履行維修義務，可以由出租人主動作為，也可以由承租人提出。同時，出租人不履行維修義務，任憑租賃物部分或全部毀損、滅失，致使承租人無法實現合同目的的，構成根本違約，承租人可依據《民法典》的有關規定，解除合同并請求出租人承擔違約責任。 承租人的優先購買權 《民法典》第七百二十六條 出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利；但是，房屋按份共有人行使優先購買權或者出租人將房屋出賣給近親屬的除外。出租人履行通知義務后，承租人在十五日內未明確表示購買的，視為承租人放棄優先購買權。 優先購買權的實質是法律賦予承租人享有的、在出租人出賣房屋時優先于其他人定約的請求權。但承租人所享有的對抗第三人的效力是有限的，因為優先購買權不是物權，不能直接產生對抗第三人的效力。從我國司法實踐經驗來看，侵害優先購買權的后果只是賠償損失，而不是直接在出租人和承租人之間形成合同關系。所以，優先購買權的實質是法律賦予承租人享有的、在出租人出賣房屋時優先于其他人定約的請求權。 租賃期限屆滿承租人繼續使用租賃物以及優先承租權 《民法典》第七百三十四條 租賃期限屆滿，承租人繼續使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續有效，但是租賃期限為不定期。租賃期限屆滿，房屋承租人享有以同等條件優先承租的權利。 根據本條規定，租賃期限屆滿，承租人仍繼續對租賃物為使用收益，出租人不反對；承租人繼續支付租金，出租人予以接受。當事人有此行為即可以推定雙方有繼續維持租賃關系的意向，租賃期限視為更新。但在這種情況下，當事人之間的定期租賃變更為不定期租賃，任何一方當事人均可以隨時解除合同。 法定優先承租權的實質是法定的優先締約權，即當出租人繼續出租房屋時，承租人享有以同等條件優先締結租賃協議以實現續租的權利，若出租人主觀或客觀上不繼續出租房屋，如出租人收回房屋自用、房屋長時間無人承租等情況，出租人將不會與第三人締結租賃協議，優先締約權則無從談起。為了保障相對人的利益，優先權必須在同等條件下行使，法定優先承租權也不例外。承租人行使該權利時續租的租賃條件應當與第三人的同等，這也是不影響出租人應有權益的保障。司法實踐中，將同等條件一般認定為同等價格。