01新規(guī)內(nèi)容

1.設立居住權的，應當向登記機構申請居住權登記。居住權自登記時設立。另有第三百六十九條規(guī)定，居住權不得轉(zhuǎn)讓、繼承。設立居住權的住宅不得出租，但是當事人另有約定的除外。
2.《民法典》中第七百二十四條規(guī)定：有下列情形之一，非因承租人原因致使租賃物無法使用的，承租人可以解除合同。一是租賃物被司法機關或者行政機關依法查封、扣押；二是租賃物權屬有爭議；三是租賃物具有違反法律、行政法規(guī)關于使用條件的強制性規(guī)定情形。
3.《民法典》第七百二十六條規(guī)定：出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權利；但是，房屋按份共有人行使優(yōu)先購買權或者出租人將房屋出賣給近親屬的除外。出租人履行通知義務后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購買的，視為承租人放棄優(yōu)先購買權。
4.《民法典》第七百三十四條，租賃期限屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但是租賃期限為不定期。租賃期限屆滿，房屋承租人享有以同等條件優(yōu)先承租的權利。
5.《民法典》第七百一十八條規(guī)定：出租人知道或者應當知道承租人轉(zhuǎn)租，但是在六個月內(nèi)未提出異議的，視為出租人同意轉(zhuǎn)租。

02風險提示

1.自《民法典》規(guī)定居住權之后，在簽訂租賃合同的時候要注意關注出租方是否設立了居住權，牽涉到居住權的房屋根據(jù)法律規(guī)定是無法進行租賃的，因為租賃將觸犯原居住人的居住權。在簽訂租賃合同的時候，建議可以在合同中加上“該租賃標的沒有設立過居住權，且在雙方租賃過程中也不可設立居住權”等條款。
2.為了保障承租人的居住權利，法律不僅規(guī)定了“買賣不破租賃”，還規(guī)定了承租人的優(yōu)先購買權和優(yōu)先承租權。一般情況下，承租人在租賃期限到期后是可以繼續(xù)居住房屋，因為不論出租人要將房屋另租給他人或者是出賣給他人，承租人都有知情權并且優(yōu)先權，哪怕在房屋所有權已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)移的情況下，租賃合同期限未到，新房東也是不能隨意要求承租人搬離。但是在《民法典》中也限制了承租人的這一優(yōu)先權利，例如當出租人將其房屋出賣給其近親屬或者是按份共有人行使優(yōu)先購買權，都可以用來對抗承租人的優(yōu)先權利。因此，在遇到此類情況下，也是存在無法繼續(xù)居住的風險。
3.若是承租人在租賃合同期間，租賃房屋存在所有權屬糾紛，或者面臨被查封、扣押等情況的時候。由于無法再保障承租人的居住權，那么承租人及時保存證據(jù)，可以向出租人要求解除租賃合同，即有權退租。
4.目前許多長租合同或者轉(zhuǎn)租合同都存在著中間商（二房東）賺差價，但是沒有履行好自身的義務，到最后導致出租方和第三人的利益都受有損失。出租方對于未經(jīng)自身同意的轉(zhuǎn)租合同是可以要求解除的，第三方也會因此面臨隨時無房可住的情況。因此建議在租賃合同中注明“該租賃房屋為出租人自身所有，并非轉(zhuǎn)租的房屋”，以明確權利義務范圍。若出租人在知情情況下6個月內(nèi)沒有行使異議權，那么視為同意房屋轉(zhuǎn)租，此時其要求解除合同將不受法律支持，平衡了出租人和第三人的權利義務，促使出租人去積極行使權利而不是濫用權利。