2021年1月1日生效的《民法典》，對于房屋租賃這一塊的法律規定也有了相對完善的增修，在保護承租人利益的同時，也兼顧了出租人的權益，具體表現在以下幾個方面：

一、對存在權屬爭議的租賃物，可無償退租。

法律依據：《民法典》第724條規定，有下列情形之一，非因承租人原因致使租賃物無法使用的，承租人可以解除合同：

（一）租賃物被司法機關或者行政機關依法查封、扣押；

（二）租賃物權屬有爭議；

（三）租賃物具有違反法律、行政法規關于使用條件的強制性規定情形。

《民法典》出臺以前，并沒有明確的規定上述情況下，如果承租人的合同未到期，可以怎么處理。實踐中，房東往往會以合同未到期為由，不退租戶押金。租戶也因為不能正常租住而兩頭為難，出現房東甩鍋的現象。

現在直接有了可以解約并無償拿回租金的法律規定，給面臨困境的租戶吃了一顆定心丸。甚至，如果是房東明知是不能出租的房屋，隱瞞真相出租給租戶，導致租戶利益受損，還可以要求房東承擔違約責任或者賠償損失。

二、設置居住權的房屋不得出租

法律依據：《民法典》第369條規定：居住權不得轉讓、繼承。設立居住權的住宅不得出租，但是當事人另有約定的除外。

居住權是《民法典》新增的一項房屋上的權利，主要保障不享有房屋產權的一方享有在房屋里無償居住的權利，避免其流離失所。在居住權的期限內，原則上房子是不能出租給第三人的，當然，如果享有居住權的人同意也是可以的。

如果未經居住權人同意，或者在居住權人不知情的情況下，跟第三人簽訂租賃合同，則該合同無效，租賃權不能對抗居住權，居住權人有權將租客趕出房屋，租客只能找出租房承擔違約責任。

這也提醒了承租人在租賃房屋的時候，一定要出租人保證房屋不存在居住權，最好在合同里約定出來，否則將由出租人承擔違約責任并賠償損失。

三、合同到期房東即使不續租，承租人也享有優先租賃權。

法律依據：《民法典》第734條規定：租賃期限屆滿，承租人繼續使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續有效，但是租賃期限為不定期。租賃期限屆滿，房屋承租人享有以同等條件優先承租的權利。

這條規定其實就是為了保障承租人居住的穩定性，只要該承租人沒有出現合同約定的違約情形，且房東的房子繼續在出租，在同等條件下，承租人就享有有限租賃的權利。這就使得房東不能任意同承租人解除合同，而把房子租給別人。除非事先有在合同里約定，或者房子不打算繼續出租。

所以，作為房東，如果知道承租人有這項權利，合同到期后又不想繼續租給同一個人，也要在合同里約定好相應的條款，切忌出現同等條件下，在租客想續租的情況下，又把房子租給第三者，這樣也有可能導致合同無效的情形。 四、承租人享有所租房屋的優先購買權，但要受到限制。

法律依據：《民法典》第726條規定：出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利；但是，房屋按份共有人行使優先購買權或者出租人將房屋出賣給近親屬的除外。

這條實際是在原來《合同法》230條的基礎上增加了一個限制條件，即承租人的優先購買權不能對抗房屋按份共有人和房主近親屬的購買權。這等于在保障承租人住房便利的基礎上，也照顧了出租人的權利。

五、關于房屋轉租的幾個特別規定。

法律依據：《民法典》第716條規定：承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效;第三人造成租賃物損失的，承租人應當賠償損失。承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。

實踐中，房屋轉租的現象很普遍，有的房東為了防止風險，在合同里約定不得轉租。因為房東也不是愿意把房子租給所有的人，萬一你找的那個人對租賃物不愛惜，又不愿意準時交房租，各種跟房東抬杠怎么辦？肯定沒有房東愿意接受這樣的租客。所以，房屋轉租肯定要經過房東的同意，或者得到房東的默許。如果房東不同意，你的轉租合同就是無效的，房東有權利收回房屋。

同時，如果房東同意你轉租，你也要對第三人造成的租賃物的損失承擔賠償責任，因為轉租合同通常情況下是承租人跟第三人簽訂的，房東跟第三人通常并不存在直接的合同關系，而房東跟承租人的租賃合同在租賃期內還是有效的，出了事情，根據合同相對性，房東肯定是可以找承租人承擔責任的，這點承租人一定要注意。

另外，根據《民法典》第716條還規定了出租人默認同意承租人轉租的期限為六個月，也就是雖然出租人沒有在合同里面約定可以轉租，也未明確表示同意轉租，或者承租人自己沒有跟出租人協商轉租，直接將房子轉租給別人，出租人知道了也沒有在六個月內提異議，那就視為出租人同意轉租，在承租人的租賃期限內，該轉租行為有效。

在城市里打拼的年輕人，租房往往是進入社會的第一個需要面臨的問題，關于租房的各種糾紛也是層出不窮。多學點法律保護自己的合法權益，讓自己的生活多一份保障。