農(nóng)村集體土地租賃合同期限超過20年的合同是否有效

由于我國實(shí)行社會主義公有制，也就是說我國土地歸國家或集體所有，其他任何主體均不享有土地所有權(quán)。在我國集體土地所有權(quán)禁止買賣，任何單位個(gè)人也不得侵占或者以其他非法形式流轉(zhuǎn)。因此，實(shí)踐中，對于集體土地的使用往往通過租賃方式進(jìn)行，正因如此基于租賃關(guān)系引發(fā)的租賃期限問題也是經(jīng)常困擾農(nóng)戶的一個(gè)重要問題。 由于實(shí)踐中對于未利用地的開發(fā)及利用程度較小，因此本文對未利用地暫不做分析。本文僅針對集體建設(shè)用地及集體農(nóng)用地租賃、出租期限問題進(jìn)行分析，以期對合理利用集體土地振興鄉(xiāng)鎮(zhèn)建設(shè)有所助益。

一、集體建設(shè)用地租賃期限

法律規(guī)定

根據(jù)《土地管理法》第43條規(guī)定：對于集體建設(shè)用地僅僅在興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、村民住宅、鄉(xiāng)村公益建設(shè)這三種情況下才可以合法使用。目前對于社會資本參與鄉(xiāng)村建設(shè)，利用集體土地而言，租賃是集體建設(shè)用地的一種普遍流轉(zhuǎn)方式。而對于租賃問題，我國尚無明確的法律法規(guī)對集體經(jīng)營性建設(shè)用地租賃做出規(guī)定。

法院觀點(diǎn)

經(jīng)過相關(guān)檢索，北京市大部分地區(qū)法院依據(jù)《合同法》第二百一十四條第一款第一款關(guān)于：租賃期限不得超過二十年，超過二十年的，超過部分無效的規(guī)定，認(rèn)定集體建設(shè)用地租賃期限超過二十年的部分無效。 律師點(diǎn)評

對于集體建設(shè)用地租賃和出租期限，目前國家及各地出臺的相關(guān)政策不明，也存在實(shí)踐操作中標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一的問題，對于建設(shè)用地租賃期限大致可分為三種觀點(diǎn)：一集體建設(shè)用地租賃的最高年限不得超過同類用途國有土地出讓的最高年限；二是集體建設(shè)用地建設(shè)用地的最高年限受限于《合同法》第第二百一十四條第一款第一款規(guī)定；三是直接規(guī)定集體建設(shè)用地最高年限不得超過30年。

二、集體農(nóng)用地租賃期限

經(jīng)過相關(guān)檢索，對于最高租賃期限北京市大部分地區(qū)法院依據(jù)《合同法》第二百一十四條第一款第一款關(guān)于：租賃期限不得超過二十年，超過二十年的，超過部分無效的規(guī)定，認(rèn)定集體農(nóng)用地租賃期限超過二十年的部分無效。對于最高出租期限有的法院認(rèn)為不得超過20年，也有的法院認(rèn)為可不受20年限制。

對于集體農(nóng)用地最高租賃期限，目前實(shí)務(wù)操作中標(biāo)準(zhǔn)較為統(tǒng)一，即大部分認(rèn)為不應(yīng)受到《合同法》關(guān)于租賃期限不得超過20年的規(guī)定，最高租賃年限應(yīng)參照《土地承包法》關(guān)于承包期限的規(guī)定，即最高租賃年限不得超過承包期的剩余期限。

對于集體農(nóng)用地出資最高期限，則存在兩種觀點(diǎn)：

一是認(rèn)為不得超過20年； 二是認(rèn)為不超過承包期剩余期限即可，不受《合同法》關(guān)于租賃期限20年的規(guī)定。