我國(guó)立法和司法對(duì)于抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓問(wèn)題所持的態(tài)度一直處于變化中，不斷探索著能夠平衡抵押關(guān)系所涉各主體間利益的落腳點(diǎn)。

《民法典》的施行使得我國(guó)對(duì)于抵押財(cái)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓規(guī)則有了顯著變化，確立了抵押財(cái)產(chǎn)可轉(zhuǎn)讓原則，意欲促進(jìn)交易流通，但流通性的增加也可能給抵押權(quán)人的抵押權(quán)帶來(lái)?yè)p益，并且增加了抵押物受讓人的風(fēng)險(xiǎn)。民商立法價(jià)值更趨市場(chǎng)化的同時(shí)，也意味著風(fēng)險(xiǎn)的伴生，過(guò)度增加的風(fēng)險(xiǎn)是否會(huì)有礙抵押權(quán)能的實(shí)現(xiàn)值得深思。與此同時(shí)，為適應(yīng)新內(nèi)容的變化，相關(guān)部門(mén)在具體辦事規(guī)程上也做出了相應(yīng)的變更。

《物權(quán)法》解析

《物權(quán)法》第191條規(guī)定， 抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價(jià)款超過(guò)債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。 抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。 《物權(quán)法》的根本傾向在于通過(guò)限制抵押物的轉(zhuǎn)讓保障抵押權(quán)的穩(wěn)固性，以禁止轉(zhuǎn)讓抵押物為原則，以抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓和受讓人行使滌除權(quán)（受讓人代為清償債務(wù)，消滅抵押權(quán)）為例外。同時(shí)，財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為完成后，要求所得價(jià)款提前清償債務(wù)或予以提存也是為保障抵押權(quán)不產(chǎn)生瑕疵。這意味著《物權(quán)法》變更了《擔(dān)保法》第四十九條的規(guī)定，回歸了《民通意見(jiàn)》第115條，對(duì)于抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件，將履行事先告知抵押權(quán)人的義務(wù)變更為須征得抵押權(quán)人同意，并在保障抵押權(quán)人抵押權(quán)的同時(shí)增加受讓人的代清償權(quán)利。其立法理由在于以下幾點(diǎn)：

第一、減少抵押標(biāo)的物轉(zhuǎn)讓過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)。立法機(jī)關(guān)認(rèn)為抵押標(biāo)的物實(shí)際上是以物的交換價(jià)值擔(dān)保，標(biāo)的物轉(zhuǎn)讓?zhuān)粨Q價(jià)值已經(jīng)實(shí)現(xiàn)。從這個(gè)法理基點(diǎn)出發(fā)，抵押標(biāo)的物的轉(zhuǎn)讓價(jià)款理所應(yīng)當(dāng)被納入抵押權(quán)的法律效力之內(nèi)，這樣以轉(zhuǎn)讓價(jià)款清償債務(wù)就有了正當(dāng)?shù)睦碚摶A(chǔ)。

第二、減少抵押標(biāo)的物價(jià)值的不確定性。由于供求關(guān)系的影響，標(biāo)的物的價(jià)格是隨著市場(chǎng)發(fā)展不斷波動(dòng)的。《擔(dān)保法》第49條第2款規(guī)定轉(zhuǎn)讓抵押物的價(jià)款明顯低于其價(jià)值的，抵押權(quán)人可以要求抵押人提供相應(yīng)的擔(dān)保。

對(duì)于抵押標(biāo)的物價(jià)款是否明顯低于其價(jià)值，這很難有客觀標(biāo)準(zhǔn)予以判斷，導(dǎo)致抵押權(quán)最終的實(shí)現(xiàn)情況難以預(yù)料。立法機(jī)關(guān)認(rèn)為與其這樣，還不如將標(biāo)的物的轉(zhuǎn)讓價(jià)款提前清償或提存，減少抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的不確定因素。 《民法典》

從民法典內(nèi)容看來(lái)，抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的立法的價(jià)值傾向已然發(fā)生顯著變化。《民法典》第406條規(guī)定，抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)。當(dāng)事人另有約定的，按照其約定。抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，抵押權(quán)不受影響。

抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知抵押權(quán)人。抵押權(quán)人能夠證明抵押人抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可能損害抵押權(quán)的，可以請(qǐng)求抵押人將轉(zhuǎn)讓所得價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或提存。轉(zhuǎn)讓的價(jià)款超出債權(quán)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。

與《物權(quán)法》大相徑庭，《民法典》對(duì)于抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件限制較為寬松，確立了相對(duì)自由的轉(zhuǎn)讓原則，以約定禁止轉(zhuǎn)讓為例外，并將抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓將有害于抵押權(quán)的舉證義務(wù)推到了抵押權(quán)人一方，抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)也不要求必須提前清償債務(wù)或?qū)⑥D(zhuǎn)讓價(jià)款提存。

變動(dòng)原因:

新舊法對(duì)抵押期間抵押財(cái)產(chǎn)可否不經(jīng)抵押權(quán)人同意自由轉(zhuǎn)讓作出了差異甚大的規(guī)定。不難看出，《民法典》第406條的創(chuàng)設(shè)目的更多是考慮到市場(chǎng)交易便捷性的因素，為了增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)活力，使過(guò)往難以轉(zhuǎn)讓的被抵押財(cái)產(chǎn)更為方便的進(jìn)行轉(zhuǎn)讓?zhuān)睹穹ǖ洹?06條取消了《物權(quán)法》關(guān)于抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)需要抵押權(quán)人同意的相關(guān)規(guī)定，通過(guò)簡(jiǎn)化交易程序并提供相應(yīng)的救濟(jì)手段，達(dá)到既方便抵押人轉(zhuǎn)移抵押財(cái)產(chǎn)，又保護(hù)抵押權(quán)人合法權(quán)益的目的。這一制度的設(shè)立，從其立法初衷看來(lái)，無(wú)疑利于提高社會(huì)財(cái)產(chǎn)的使用效率，更大程度發(fā)揮相應(yīng)財(cái)物的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，進(jìn)一步促進(jìn)社會(huì)資源的加速流動(dòng)，為經(jīng)濟(jì)發(fā)展注入新的動(dòng)力。

這樣的規(guī)定確實(shí)一定程度降低了抵押人的交易成本，抵押人無(wú)需先請(qǐng)求抵押權(quán)人同意并解除抵押登記，避免了債務(wù)人陷入履行不能-抵押權(quán)無(wú)法解除-抵押物不能轉(zhuǎn)讓-持續(xù)履行不能的惡性循環(huán)，一定程度方便了商事交易活動(dòng)。

以買(mǎi)賣(mài)商品房為例：

如果商品房設(shè)立了抵押，房屋所有權(quán)人需要轉(zhuǎn)移商品房所有權(quán)時(shí)不需要取得抵押權(quán)人的同意，僅需在出賣(mài)房屋的時(shí)候通知抵押權(quán)人。而結(jié)果是商品房的所有權(quán)可以正常移轉(zhuǎn)，抵押權(quán)是跟著房子走的，在債務(wù)人無(wú)法清償債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人仍可就抵押房產(chǎn)清償。 《物權(quán)法》191條提出，抵押人轉(zhuǎn)讓標(biāo)的物需要抵押權(quán)人同意，是因?yàn)闆](méi)有認(rèn)識(shí)到抵押權(quán)作為物權(quán)的本質(zhì)。抵押權(quán)是對(duì)抵押標(biāo)的物的支配權(quán)，只要抵押標(biāo)的物存在，法律上沒(méi)有消滅該權(quán)利的根據(jù)，該權(quán)利就會(huì)一直存在。抵押權(quán)法律關(guān)系的基本構(gòu)造是抵押權(quán)人對(duì)抵押標(biāo)的物的支配關(guān)系，其主體只有抵押權(quán)人，而抵押人作為抵押標(biāo)的物的所有權(quán)人，不再享有排斥抵押權(quán)的任何權(quán)利。

因此不論所有權(quán)人如何變更，只要作為客體的抵押標(biāo)的物和作為主體的抵押權(quán)人不變，抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)則不會(huì)受到影響。《民法典》的立法變動(dòng)正是以抵押權(quán)附隨抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓而流轉(zhuǎn)的本質(zhì)為出發(fā)點(diǎn)的。 內(nèi)容變化對(duì)抵押權(quán)人的負(fù)面影響！

條款變化后，無(wú)疑會(huì)對(duì)抵押權(quán)人產(chǎn)生一定的不利影響。抵押財(cái)產(chǎn)或是在流動(dòng)交易中出現(xiàn)價(jià)值貶損，或是因所有權(quán)頻繁變動(dòng)滋生各種不可控因素影響抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)。為此，《民法典》第406條第2款規(guī)定：抵押權(quán)人能夠證明抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可能損害抵押權(quán)的，可以請(qǐng)求抵押人將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款，向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存，轉(zhuǎn)讓的價(jià)款超過(guò)債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。此條款的意義在于防止抵押人濫用前款規(guī)定，恣意轉(zhuǎn)移帶有抵押性質(zhì)的財(cái)產(chǎn)，進(jìn)而損害抵押權(quán)人的抵押權(quán)，抵押權(quán)人可以請(qǐng)求用轉(zhuǎn)讓價(jià)款提前清償債務(wù)或者提存，轉(zhuǎn)讓的價(jià)款超過(guò)債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。

透過(guò)《民法典》406條第二款的約定我們也可以看出這個(gè)條款的設(shè)置也并非是完美無(wú)瑕的。該條款對(duì)于可能損害抵押權(quán)的情形未作進(jìn)一步規(guī)定，對(duì)何種情況屬于轉(zhuǎn)讓損害抵押權(quán)并沒(méi)有統(tǒng)一的答案，而且該證明責(zé)任變相增加了抵押權(quán)人的負(fù)擔(dān)。抵押權(quán)人想以此條款保護(hù)自己的抵押權(quán)可能存在不少實(shí)際操作的障礙

抵押權(quán)人風(fēng)險(xiǎn)防范！

從抵押權(quán)人的角度出發(fā)，若想維護(hù)自身的抵押權(quán)不受其他權(quán)利限制，有必要在簽訂抵押合同時(shí)，經(jīng)協(xié)商專(zhuān)門(mén)增設(shè)禁止轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)或轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)須經(jīng)抵押權(quán)人同意的特別條款，以限制抵押財(cái)產(chǎn)任意轉(zhuǎn)讓。另一方面，抵押財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)雖暫不屬于抵押權(quán)人，但作為合法債權(quán)的潛在替代財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)時(shí)刻關(guān)于財(cái)產(chǎn)占有的變更，在得知抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓之時(shí)，應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)分析轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)是否令抵押權(quán)遭受侵害，及時(shí)掌握和固定相關(guān)證據(jù)。 具體辦事規(guī)程的變化！

《民法典》頒布初始，關(guān)于抵押期間原則上可以不經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的規(guī)定，在涉及房產(chǎn)問(wèn)題時(shí)一直因缺配套細(xì)則不能實(shí)際操作。這一局面已隨自然資源部2021年4月6日發(fā)布的《關(guān)于做好不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)登記工作的通知》成為過(guò)去。該通知同時(shí)還就不動(dòng)產(chǎn)抵押范圍、記載抵押擔(dān)保范圍、完善不動(dòng)產(chǎn)登記簿等事項(xiàng)作出了規(guī)定。

依法確定了不動(dòng)產(chǎn)抵押的范圍，明確了出于公益目的成立的非營(yíng)利法人的公益設(shè)施以及法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的不動(dòng)產(chǎn)，不得辦理不動(dòng)產(chǎn)抵押登記。

明確抵押擔(dān)保范圍的記載規(guī)程。對(duì)主債權(quán)及其利息、違約金、損害賠償金和實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)費(fèi)用等抵押擔(dān)保范圍有明確約定的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)申請(qǐng)?jiān)诓粍?dòng)產(chǎn)登記簿擔(dān)保范圍欄記載；沒(méi)有提出申請(qǐng)的，填寫(xiě)/。

對(duì)抵押不動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓條件和辦事程序做出具體規(guī)定。確保設(shè)有抵押權(quán)的不動(dòng)產(chǎn)依法轉(zhuǎn)讓。

（1）當(dāng)事人申請(qǐng)辦理不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)首次登記或抵押預(yù)告登記的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)申請(qǐng)?jiān)诓粍?dòng)產(chǎn)登記簿是否存在禁止或限制轉(zhuǎn)讓抵押不動(dòng)產(chǎn)的約定 欄記載轉(zhuǎn)讓抵押不動(dòng)產(chǎn)的約定情況。有約定的填寫(xiě)是，抵押期間依法轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓人、抵押人（轉(zhuǎn)讓人）和抵押權(quán)人共同申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記；沒(méi)有約定的填寫(xiě)否，抵押期間依法轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓人、抵押人（轉(zhuǎn)讓人）共同申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記。約定情況發(fā)生變化的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)申請(qǐng)辦理變更登記。

（2）《民法典》施行前已經(jīng)辦理抵押登記的不動(dòng)產(chǎn)，抵押期間轉(zhuǎn)讓的，未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不予辦理轉(zhuǎn)移登記。

根據(jù)新情況、新規(guī)定完善不動(dòng)產(chǎn)登記簿。

將不動(dòng)產(chǎn)證書(shū)和不動(dòng)產(chǎn)登記證明中的法律依據(jù)由《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》修改為《中華人民共和國(guó)民法典》。

調(diào)整不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)、數(shù)據(jù)庫(kù)以及申請(qǐng)書(shū)。各地要根據(jù)新的不動(dòng)產(chǎn)登記簿，抓緊升級(jí)改造各級(jí)不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)，擴(kuò)展完善數(shù)據(jù)庫(kù)結(jié)構(gòu)和內(nèi)容，將新增和修改的欄目納入登記系統(tǒng)和數(shù)據(jù)庫(kù)，并實(shí)時(shí)完整上傳匯交登記信息。要在不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)書(shū)中增加擔(dān)保范圍等欄目，完善申請(qǐng)書(shū)示范文本等，保障登記工作順暢開(kāi)展。