常州市中級人民法院官網

審理法院：江蘇省太倉市人民法院 

案件事實

2016年5月10日，買方陸某（原告）與賣方程某（被告）簽訂《房地產買賣契約》一份，約定由程某將其所有的房屋出售給陸某，房屋總價132萬元，付款方式為合同簽訂之日支付定金5萬元，第二期款63萬元于2016年5月31日前支付并辦理過戶手續，第三期款64萬元于過戶后貸款到賬后3日內一次性付清。買方違約的不得向賣方索還定金；賣方違約應雙倍退還定金。違約方還需賠償另一方成交價10%的違約金。買方不能按期向賣方付清購房款、賣方不能按期向買方交付所購房屋，均視為違約。陸某于合同簽訂當天支付了定金5萬元。

后雙方因未能完成付款、過戶而產生糾紛訴至法院。原告陸某請求確認雙方簽訂的《房地產買賣契約》于2016年10月25日解除、被告程某返還定金、支付違約金100余萬元。原告認為本案合同不能繼續履行責任在被告，被告未能在合同約定時間將房屋過戶；被告認為合同約定時間內被告未收到原告第二期購房款，故原告違約在先。

經法院查明：1.2016年5月31日原告分兩筆共支付70萬元至中介公司法定代表人賬戶，原告稱系支付第二期款項63萬元及相應過戶費用；被告認為款項應支付至其賬戶。2.證人馮某證言，陳述其系中介公司工作人員，經手了本案原被告的房地產買賣，雙方曾口頭約定第二期款用于幫被告歸還房屋貸款，解除抵押后過戶；5月31日中介公司收到原告的70萬元，并同原被告雙方至銀行辦理還款，但銀行當天不能還款，故雙方又回去了。再后來就約不到被告了，一直說沒空。3.房屋查詢結果一份，證明該房屋直至2017年7月仍未解除抵押。4.原告與被告的短信往來記錄，顯示5月31日之后至10月期間，原告多次邀請被告前往銀行辦理還貸手續，但被告一直推脫，后被告將產證從中介處取回，并要求退還定金，但原告未同意。10月25日原告發送解除房地產買賣契約的短信并于當天訴至法院。5.法院委托評估公司對涉案房產于2016年10月25日的價值進行評估，總價為226萬余元。

法院判決

法院認為：本案糾紛由被告違約導致，應賠償原告因此受到的損失。理由為原告陸某于2016年5月31日的銀行存款為70余萬元，超過了當天需要支付的金額，已經具備履行合同的能力；反而被告房屋至今未能還清貸款滌除抵押權。且原告支付70萬元至中介處并與被告一同前往銀行歸還貸款的行為表示原告在積極履行合同，而被告之后多次爽約未予配合過戶，責任在被告。最終法院參照評估報告的房屋價值，同意原告要求調整違約金至實際損失（即房屋差價損失）95萬余元的請求，判令確認雙方的合同于2016年10月25日解除，被告返還定金5萬元、賠償原告違約金95萬余元。

律師評析

根據法律規定，自愿訂立的合同只要不違反法律規定即為有效，合同當事人應當嚴格按照合同約定履行各自義務，違反合同約定的應當承擔違約責任。違約責任的范圍不僅包括返還定金，還應當賠償守約方可得利益損失。本案中雖然雙方約定違約金為合同標的的10%（即13.2萬元），但是根據合同法第一百一十四條第二款的規定，約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加，因此本案中法院最終判定被告賠償違約金95萬元。