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審理法院：江蘇省太倉(cāng)市人民法院 

案件事實(shí)

2016年5月10日，買方陸某（原告）與賣方程某（被告）簽訂《房地產(chǎn)買賣契約》一份，約定由程某將其所有的房屋出售給陸某，房屋總價(jià)132萬(wàn)元，付款方式為合同簽訂之日支付定金5萬(wàn)元，第二期款63萬(wàn)元于2016年5月31日前支付并辦理過戶手續(xù)，第三期款64萬(wàn)元于過戶后貸款到賬后3日內(nèi)一次性付清。買方違約的不得向賣方索還定金；賣方違約應(yīng)雙倍退還定金。違約方還需賠償另一方成交價(jià)10%的違約金。買方不能按期向賣方付清購(gòu)房款、賣方不能按期向買方交付所購(gòu)房屋，均視為違約。陸某于合同簽訂當(dāng)天支付了定金5萬(wàn)元。

后雙方因未能完成付款、過戶而產(chǎn)生糾紛訴至法院。原告陸某請(qǐng)求確認(rèn)雙方簽訂的《房地產(chǎn)買賣契約》于2016年10月25日解除、被告程某返還定金、支付違約金100余萬(wàn)元。原告認(rèn)為本案合同不能繼續(xù)履行責(zé)任在被告，被告未能在合同約定時(shí)間將房屋過戶；被告認(rèn)為合同約定時(shí)間內(nèi)被告未收到原告第二期購(gòu)房款，故原告違約在先。

經(jīng)法院查明：1.2016年5月31日原告分兩筆共支付70萬(wàn)元至中介公司法定代表人賬戶，原告稱系支付第二期款項(xiàng)63萬(wàn)元及相應(yīng)過戶費(fèi)用；被告認(rèn)為款項(xiàng)應(yīng)支付至其賬戶。2.證人馮某證言，陳述其系中介公司工作人員，經(jīng)手了本案原被告的房地產(chǎn)買賣，雙方曾口頭約定第二期款用于幫被告歸還房屋貸款，解除抵押后過戶；5月31日中介公司收到原告的70萬(wàn)元，并同原被告雙方至銀行辦理還款，但銀行當(dāng)天不能還款，故雙方又回去了。再后來(lái)就約不到被告了，一直說(shuō)沒空。3.房屋查詢結(jié)果一份，證明該房屋直至2017年7月仍未解除抵押。4.原告與被告的短信往來(lái)記錄，顯示5月31日之后至10月期間，原告多次邀請(qǐng)被告前往銀行辦理還貸手續(xù)，但被告一直推脫，后被告將產(chǎn)證從中介處取回，并要求退還定金，但原告未同意。10月25日原告發(fā)送解除房地產(chǎn)買賣契約的短信并于當(dāng)天訴至法院。5.法院委托評(píng)估公司對(duì)涉案房產(chǎn)于2016年10月25日的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，總價(jià)為226萬(wàn)余元。

法院判決

法院認(rèn)為：本案糾紛由被告違約導(dǎo)致，應(yīng)賠償原告因此受到的損失。理由為原告陸某于2016年5月31日的銀行存款為70余萬(wàn)元，超過了當(dāng)天需要支付的金額，已經(jīng)具備履行合同的能力；反而被告房屋至今未能還清貸款滌除抵押權(quán)。且原告支付70萬(wàn)元至中介處并與被告一同前往銀行歸還貸款的行為表示原告在積極履行合同，而被告之后多次爽約未予配合過戶，責(zé)任在被告。最終法院參照評(píng)估報(bào)告的房屋價(jià)值，同意原告要求調(diào)整違約金至實(shí)際損失（即房屋差價(jià)損失）95萬(wàn)余元的請(qǐng)求，判令確認(rèn)雙方的合同于2016年10月25日解除，被告返還定金5萬(wàn)元、賠償原告違約金95萬(wàn)余元。

律師評(píng)析

根據(jù)法律規(guī)定，自愿訂立的合同只要不違反法律規(guī)定即為有效，合同當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照合同約定履行各自義務(wù)，違反合同約定的應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。違約責(zé)任的范圍不僅包括返還定金，還應(yīng)當(dāng)賠償守約方可得利益損失。本案中雖然雙方約定違約金為合同標(biāo)的的10%（即13.2萬(wàn)元），但是根據(jù)合同法第一百一十四條第二款的規(guī)定，約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加，因此本案中法院最終判定被告賠償違約金95萬(wàn)元。