作者/楊文戰(zhàn)律師　轉(zhuǎn)載自公眾號：《實用法律知識》

　　概要：“資金監(jiān)管也未必能保證所有交易資金安全、定金該多交還是少交?”你知道嗎?合同中有些條款你不懂也沒人主動給你解釋，但最后可能給你帶來麻煩，你知道嗎?二手房交易合同怎么簽才能平衡權(quán)利義務(wù)，減少糾紛?看簽約手冊!

　　前言

　　“買房用的合同不都是官方的標準文本嗎?不是都不能修改的嗎?”這么想你就錯了!所謂官方文本只是參考格式，而非強制條款。且即使是所謂的官方文本，也有很多空白的內(nèi)容是需要雙方根據(jù)實際情況協(xié)商填寫的，很多重要條件還是雙方自定的。而且中介還常常把雙方的實際交易條款放到不在范本范圍內(nèi)的《補充協(xié)議》當中去，所以知道該怎么確定交易環(huán)節(jié)、怎么設(shè)定權(quán)利義務(wù)，很重要!

　　楊律師認為，任何合同只有權(quán)利義務(wù)平衡才能降低發(fā)生糾紛的可能性。因此，除非迫不得以，簽訂及履行要注意權(quán)利義務(wù)的平衡。

　　我們先分析主要權(quán)利義務(wù)是什么：二手房買賣，買方的主要義務(wù)是付款，賣方的主要義務(wù)是交付房屋并配合辦理過戶手續(xù)。

　　如果交易雙方的權(quán)利義務(wù)約定不對等，一方風(fēng)險就會增大，也容易在履行中發(fā)生糾紛。

　　比如，買方先把房款的全部或大部付給賣方的情況下，但其他有利于買方的手續(xù)還什么都沒辦，這時碰到了賣方反悔或借合同約定不明等原因拖著不交付房屋或不辦理過戶手續(xù)，買方的風(fēng)險就比較大。買方的錢已經(jīng)給了賣方，一旦起了糾紛，在訴訟期間是既拿不到錢也拿不到房，尤其是有些時候可能會因為合同本身約定不夠明確，有些糾紛的起因確定誰對誰錯也不那么容易，即使打官司也不好說肯定勝訴。

　　在這種壓力下，買方就可能會被迫接受賣方的一些不合理的要求。同樣道理，如果賣方先把房子過戶給買方，而買方拒絕或延期付款，賣方就比較被動。這樣的案例都發(fā)生過不少!

　　由于付款、過戶這些環(huán)節(jié)以前經(jīng)常發(fā)生糾紛，現(xiàn)在很多地方房產(chǎn)交易管理部門已強制要求對購房款進行資金監(jiān)管，要求先將購房款打入官方指定的監(jiān)管賬戶，過戶完成后才賣家才能提取。客觀上，這對通過買賣房屋進行欺詐等活動起了很好的約束作用。但是由于很多房屋交易簽署的是陰陽合同，不在備案合同內(nèi)的價格房管交易部門是無法監(jiān)管的，所以即使實施了這樣強制監(jiān)管的地區(qū)，也沒法保證所有資金的安全。

　　而且，從買賣雙方履行合同的角度講，資金被監(jiān)管安全，并不代表交易過程中雙方權(quán)利義務(wù)對等，也不能保證交易中一方不因此處于弱勢而吃虧。那么該怎么樣權(quán)衡雙方權(quán)利義務(wù)呢?下面楊律師根據(jù)二手房交易流程給大家一些建議。

　　律師提示：二手房交易如何平衡雙方權(quán)利義務(wù)?

　　通常情況下，應(yīng)該把房款按一定比例分成幾期支付，并依據(jù)買方的付款進度約定賣方的具體義務(wù)。

　　比如可以分以下幾個環(huán)節(jié)付款并履行相應(yīng)義務(wù)：

　　一、簽訂合同交付定金

　　一般在確定交易條件后，都會于當天支付一定數(shù)量的定金。這時也許雙方已簽訂了正式的買賣合同。也許尚未簽訂正式合同，只是先簽訂定金合同，并約定多長時間內(nèi)簽訂正式合同。

　　定金的作用是保證合同的履行或簽訂，違反約定，交付定金的一方無權(quán)要求返還定金，收取定金的一方要雙倍返還定金。這個環(huán)節(jié)，交多少定金是個很重要的問題。

　　實踐中定金的數(shù)量常見有有兩種選擇：

　　一是確定一個比較少的定金數(shù)額，比如幾萬元定金。

　　二是支付數(shù)十萬元不等的較高額度的定金。

　　分析建議：

　　對于數(shù)百萬的房產(chǎn)來講，價格浮動大時，一兩周的時間價格就可能差出幾十萬甚至更多，定金的數(shù)額如果只有一兩萬元，其實對雙方的約束力是比較低的。一旦房價波動較大，低數(shù)額的定金罰則根本起不到穩(wěn)定交易的作用。

　　從穩(wěn)定交易的角度講，定金數(shù)額楊律師不建議太低，至于到底定到多少數(shù)額，只能根據(jù)不同交易情況由雙方確定了。但按法律規(guī)定定金數(shù)額最高不能超過合同金額的百分之二十。

　　特別提示：

　　1、買方支付高額的定金的前提是要確定交易對象的賣方是有權(quán)交易的主體，且身份真實，交易的房屋的情況肯定屬于自己理想的購買的房，且交易肯定沒有各種障礙。如果碰到騙子，定金條款就沒什么約束力了。

　　2、如果情況不是很明確，或者對是否交易還有猶豫，只是在中介等因素的影響下才決定簽約，那還是先少交點，萬一有什么問題損失也不不大。

　　3、只簽訂簡單的定金合同而未簽訂正式買賣合同的，定金數(shù)額不宜過高，因為如果關(guān)于交易的重要條款和一些細節(jié)在定金合同中沒有，一方想毀約很可能在簽訂正式合同時從條款協(xié)商不成角度入手，這時定金未必能起到約束作用。而且，如果只簽訂了定金合同，也建議盡早把正式合同內(nèi)容簽署確認，穩(wěn)定交易。

　　二、網(wǎng)簽及支付相應(yīng)房款

　　網(wǎng)簽是房產(chǎn)交易中最重要的一個環(huán)節(jié)，辦理網(wǎng)簽就等于是該交易在房管部門進行備案公示登記。網(wǎng)簽辦理后未解除前，賣方不能再同其他買方辦理網(wǎng)簽，不能把房屋過戶給其他人。所以對買賣雙方來講，這一環(huán)節(jié)都是至關(guān)重要的。

　　網(wǎng)簽對賣方意味著約束，買方也要支付相應(yīng)的房款給賣方作為權(quán)利義務(wù)的平衡。關(guān)于網(wǎng)簽的時間、付款的數(shù)額等權(quán)利義務(wù)，也有一些需要注意的問題。

　　分析建議：

　　1、網(wǎng)簽時間離交付定金時間不宜過久。

　　一般簽約支付定金后，買方要籌集房款、在限購的城市還可能要審核購買資格，是需要一些準備時間的。但這個時間越短越好，拖得時間太長，一旦房價波動較大或者有其他出價更高的買家介入，很容易引起賣家的動搖。網(wǎng)簽后才能有效限制賣家毀約另賣。

　　2、賣家要確保收到足夠安全的款項再辦理網(wǎng)簽。

　　剛才提到網(wǎng)簽意味著對賣家處置房產(chǎn)權(quán)利的約束，從平衡的角度講，賣家也要保證收到買家足夠的房款才能保證賣家的權(quán)益。最忌諱的是，只收到些許定金就稀里糊涂辦了網(wǎng)簽。(實用法律知識ID：lawyerywz)

　　至于收到多少房款為宜，如果買家要通過貸款購房，通常至少要收到首付部分的房款，如果是全款購房，這時收到的房款應(yīng)該在20%至40%左右比較合適。

　　通常建議網(wǎng)簽和付款同一天完成。買方準備好房款，比較安全的方案是先付款到雙方共管賬戶或政府部門指定的監(jiān)管賬戶，然后辦理網(wǎng)簽手續(xù)。

　　3、如房屋涉及抵押貸款，這一環(huán)節(jié)后要確保賣家還貸解押。

　　如果交易的房屋是有貸款抵押的，通常賣家需要用買家支付的房款去辦理解押。買方要盯緊此事，確保賣方及時歸還貸款并辦理解押手續(xù)。以楊律師處理糾紛的經(jīng)驗來特別提醒買家，賣方把購房款挪作他用，不去還貸解押導(dǎo)致交易無法正常進行，且以死豬不怕開水燙的態(tài)度應(yīng)對買家導(dǎo)致買家有苦難言的事兒發(fā)生過不少，尤其是買家已付房款占房款比例較大的情況下，更是進退兩難。

　　三、辦理貸款或自籌余款

　　買家自籌款項就不用多說了，一般會有明確限制的付款時間，雙方按約定履行下一環(huán)節(jié)就是了。但如果買方是通過貸款購房，因為合同約定不明或者中介在操作時沒有向雙方介紹相關(guān)風(fēng)險，導(dǎo)致發(fā)生糾紛的事兒還是非常多的。這個環(huán)節(jié)要特別注意的問題，楊律師也要作一下提示。

　　這一環(huán)節(jié)買方如果要貸款，需要賣方配合辦理面簽等相關(guān)手續(xù)，如果貸款順利就不用多說了，可一旦貸款不順利，糾紛可能就隨之而來。有兩個問題需要買賣雙方在簽約前特別注意：

　　1、 賣方要特別注意對貸款次數(shù)及辦理時間有無限制性約定。

　　貸款申請銀行是可能不批的，而不批的原因可能有很多，買方信用不夠、某家銀行近期沒有額度、貸款政策調(diào)整等各種可能都有。有時因某家銀行不批貸或者批貸的額度沒有達到買家的理想標準，就可能會出現(xiàn)向第二家甚至更多家銀行申請貸款的可能。

　　如果賣家在簽約時沒有特別要求或注意，中介給出的合同文本對此通常是不會限制的，很可能會約定“向一家銀行申請不成，再向另一家申請，直到貸款批準為止”。

　　而這一條款，賣家簽約時可能根本就沒有注意到，賣家的預(yù)期很可能是正常一次的貸款時間，很多賣家甚至還拿余款急用，比如去支付自己換房的款項。一旦貸款不順利才發(fā)現(xiàn)這個條款，這時賣家如果選擇不配合貸款，可能面臨違約責(zé)任，內(nèi)心是極其憋屈的!

　　如果賣家急需用款，對余款短時間支付有較強期待，最好要求在合同中明確貸款次數(shù)限制或貸款時間限制，比如“貸款最多不超過兩次”，如“多長時間內(nèi)賣方不能收到貸款買家有義務(wù)自籌款項支付余款”等。

　　2、 買方對不能取得貸款的最壞可能要有預(yù)期和準備。

　　如果無法獲得貸款審批，買方有無能力自行支付余款?很多買方可能在簽約時就沒想過這種可能，但楊律師要告訴大家，這種可能確實是時常發(fā)生的!實用法律知識

　　有些買方這時會想：“是銀行不批貸款，不是我不想買，這不能算我違約，所以，親愛的賣家，咱們解除合同吧，請退錢給我!”甚至楊律師還曾碰到過更奇葩的買家，明明是自己原因貸不了款，賣家考慮到房價上漲同意解約想趕緊另賣，這位買家竟然不同意，說房價上漲了你另賣肯定賺錢，你得分我點兒，我才同意跟你解除。最后鬧到法院，被判賠償還滿嘴不服“銀行不批貸，能怪我嗎?”

　　買方有付款義務(wù)，通過貸款購房只是買方籌集房款的一種渠道。事先如果沒有特殊協(xié)商，在此類房屋買賣合同中，通常會約定貸款不成，買方有義務(wù)自籌款項支付余款。這一點，很多買方在簽約時根本就沒看到，或者雖然看到了，但輕信自己能取得貸款，而忽視了這項約定。

　　可一旦貸款出了問題，又發(fā)現(xiàn)自己沒有能力籌集余款，就面臨窘境了。這時如果房價在上漲，賣家又不是很難說話，也許會同意不追究或少追究責(zé)任的情況下解約。但如果賣家就是要嚴格追究違約責(zé)任，或者房價下跌呢?

　　未料勝先料敗，楊律師建議大家還是先做好最壞準備。買家如果確認自己只能通過貸款購房，絕對無力款項，最好在簽訂合同時要求明確不能取得貸款時解除合同的條件和代價。

　　四、過戶及交房環(huán)節(jié)

　　過戶及交房主要是賣方義務(wù)，過戶與交房誰先誰后，并無明確規(guī)定，要視具體情況而定。

　　1、 如果是貸款購房，一般會要求先過戶配合貸款，這時一定不能交房。

　　過戶及交房這兩個重要的義務(wù)，如果賣方全履行完了，基本就沒有約束買方的條件了。而買家貸款購房過戶時賣方取得的房款還很有限，絕對不能交房。曾有的賣家因為房自己沒住，又經(jīng)不住買家說好話，提前就把房交付了，這時貸款出了問題，你會發(fā)現(xiàn)買家可能根本不著急!

　　在貸款購房的情況下，光貸款通過審批還不能交房，那應(yīng)該是貸款已劃到賣方賬戶后才能做的事兒。

　　2、 如果是自籌款項購房，最好是基本交齊房款同天過戶，稍晚后交房。

　　如果買方計劃自籌款項的時間不是很短，雙方可以協(xié)商再多支付一定比例款項后先交房，等籌足款項再過戶。這樣做有利于穩(wěn)定交易。

　　從買方的角度講，實際能入住房屋，雖然未取得房屋所有權(quán)，但已取得使用和控制權(quán)，賣方反悔或一房二賣的機會就降低了。

　　從賣方的角度講，雖然交付了房屋，但未辦理過戶，所有權(quán)仍在自己名下，一旦買方發(fā)生什么變故，賣方手中控制著相當部分的房款，還有房屋所有權(quán)，應(yīng)該不至于被動。

　　3、交易時間不宜拉得過長，完全履行完畢前要保留必要的尾款。

　　從簽約到過戶的時間如果拖得太長，發(fā)生糾紛的可能性就會增大。如這期間房價大的波動，那些不是很遵守契約精神的人，可能就會對繼續(xù)按原條件履行產(chǎn)生想法。雖然依法主張權(quán)利是可以的，但還是可能會多費些事兒。這些年，購房政策、稅費標準、貸款標準都可能會隨時調(diào)整變化，任何一項變化都可能會影響合同的履行，所以，交易時間不宜拖得太久。

　　有的買方在提交過戶手續(xù)的當天就支付了全部房款，有時也會碰到麻煩，楊律師建議視情況要保留較少數(shù)額的尾款，確保交易完全無瑕疵再全部交付。

　　五、尾款的作用

　　產(chǎn)權(quán)證發(fā)到買方手中，房產(chǎn)實際交付，房屋交易基本就完成了。當然，如果您交易缺乏經(jīng)驗，可能買方還要面臨一些原房主留下的小麻煩，比如原房主使用期間的水電費是否清結(jié)?是否有欠物業(yè)費、電話費、有線電視費的情況?是否涉及其它糾紛要處理?

　　這些問題，在未實際居住前，往往會被有些買方忽視。實際入住后，可能問題就一個一個地出來了。

　　比如有原房主沒結(jié)清電話費或者拖欠供暖費，雖然從法律上講，這些付款責(zé)任應(yīng)該在原房主，但是不解決可能會給買方帶來麻煩。比如房子涉及原房主欠電話費的，雖然這電話費仍要找原房主要，但還清前，新房主想安裝自己的電話，基本上是不可能的。

　　有時原房主也不是惡意拖欠，而是存在糾紛，比如因為物業(yè)服務(wù)不到位，或者供暖不合格而拒交。而這些情況，原房主在交易時可能不會主動告知買方，等發(fā)生糾紛又不會積極配合處理，買方的處境就比較尷尬了。

　　所以，在合同中對相關(guān)情況要有所約定，在付款環(huán)節(jié)也應(yīng)該保留一定比例(不必太高)的房款，等確認沒有相關(guān)問題后支付給賣方。