
根據我國《民法典》第五百三十三條的規定,因情勢變更受到不利影響的當事人可以與對方重新協商,在合理期限內協商不成的,當事人可以請求人民法院或者仲裁機構變更或者解除合同。 設定情勢變更的目的,在于保障合同各方之間的公正,當事人可通過司法權力的介入,強行改變合同已經確定的條款或撤銷合同,在合同各方當事人訂約意志之外,重新分配交易各方在交易中的風險以及應當獲得的利益。
區分情勢變更與正常的商業風險,關系到案件能否適用情勢變更的相應法律規定,是司法實踐中的重難點。在我國,房價的漲幅受多種因素共同影響,往往超出了訂立房屋買賣合同當事方的控制,那么,在房屋買賣交易中,房價上漲是否屬于情勢變更呢? 案情
2016年8月,李四與張三簽訂《房屋租售合同書》,約定李四將個人所有的一間商鋪出售給張三,出售總價為28萬元。但因張三需周轉資金,暫無法向李四支付購房價款,故而雙方約定,由張三承租使用該商鋪,每月按約定向李四支付租金3500元,租賃期屆滿時,張三一次性向李四支付28萬元購買該商鋪。簽訂合同后,李四將商鋪交付張三使用,張三按約定向李四支付租金。
2018年8月,前述商鋪的租賃期屆滿,張三要求按約定購買該商鋪,但遭到李四拒絕。張三遂起訴至法院,主張李四繼續履行《房屋租售合同書》。
李四辯稱,因在租賃期限內,商鋪所在地段房價普遍上漲,參照同地段面積、結構等基本情況相似的其它商鋪的售價均在40余萬元至55萬元,繼續履行《房屋租售合同書》對李四顯失公平,應按情勢變更的有關規定處理。
首先,本案中,原告張三與被告李四簽訂的《房屋租售合同書》具有房屋租賃與買賣兩層法律關系,而房屋買賣法律關系的履行系在房屋租賃期限屆滿后。在房屋租賃期間,該地段的商鋪售價均有明顯的較大幅度上漲,但并無證據顯示原被告在簽訂《房屋租售合同書》時應該預見房價上漲。另外,如被告李四所言,在房價上漲的背景下,若要求李四繼續履行該《房屋租售合同書》,有損害公平之嫌。那么本案審議的焦點便在于房價上漲是否屬于正常的商業風險。
其次,如前所述,原被告約定租賃期限屆滿后買賣該商鋪,租賃期間長達兩年,在兩年時間內,房價不外乎出現上浮、下跌以及無明顯漲跌的情形,但依雙方約定,房屋售價始終為28萬元。基于出售方的立場,該售價應理解為即使經過兩年租賃期限,出售方仍能接受的售價,而從買受人的角度,該售價有抵抗兩年內房價上漲風險的效用。因此,小編認為案涉房屋售價的上漲應屬于正常的商業風險。
最后,誠實信用原則為我國《民法典》的基本原則之一,本案中的交易雙方均應遵守該原則,全面履行簽訂的合同書。
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