裁判要點(diǎn)：

房屋買(mǎi)賣(mài)合同中由于賣(mài)方違約行為導(dǎo)致合同無(wú)法實(shí)際履行，因延遲交付房屋給買(mǎi)方造成的租金損失，由賣(mài)方承擔(dān)賠償責(zé)任。基本案情：2016年7月，賈先生與王女士簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，約定賈先生以179萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)王女士的房屋一套，同時(shí)約定2016年10月26日交付房屋。合同另外約定了網(wǎng)簽時(shí)間、違約金等相關(guān)問(wèn)題。之后，由于王女士的房產(chǎn)證遺失，無(wú)法辦理房屋核驗(yàn)。雙方意見(jiàn)不合，王女士于10月6日向賈先生發(fā)送合同解除通知。后賈先生以對(duì)方違約，請(qǐng)求實(shí)際履行合同為由向法院提起訴訟。2017年2月，王女士由于無(wú)法償還吳某的借款，將房屋抵押給吳某。賈先生無(wú)法付款解押，導(dǎo)致合同無(wú)法繼續(xù)履行。賈先生因此變更訴訟請(qǐng)求，請(qǐng)求法院解除合同。王女士認(rèn)為，其不履行合同是因?yàn)榉慨a(chǎn)證遺失補(bǔ)辦，并不是違約行為。且賈先生不具備公積金申請(qǐng)資格，其多次表示不再購(gòu)買(mǎi)房屋且反復(fù)提高賠償金額，也拿不出50萬(wàn)首付款，雙方的合同也是以裝修合同為名的避稅行為。王女士認(rèn)為自己有理由相信賈先生無(wú)法實(shí)際履行合同，不具備履行債務(wù)的能力，其有權(quán)單方解除合同。王女士認(rèn)為自己已經(jīng)及時(shí)將事實(shí)告知了賈先生，賈先生沒(méi)有采取有效措施防止損失擴(kuò)大。由于賈先生違約，其無(wú)法償還債務(wù)，在不得已的情況下向吳某借高利貸3個(gè)月，后由于無(wú)法償還將房屋抵押給吳某。賈先生認(rèn)為，雙方的房屋買(mǎi)賣(mài)合同是經(jīng)過(guò)雙發(fā)合意的合法有效合同。王女士不配合網(wǎng)簽，提出加價(jià)并發(fā)出解除合同的通知構(gòu)成根本違約。其具有申請(qǐng)住房公積金的資格。其不是不買(mǎi)房，是不同意提前支付50萬(wàn)。且王女士的抵押行為已經(jīng)違反了買(mǎi)賣(mài)合同，構(gòu)成根本違約。現(xiàn)賈先生的訴訟請(qǐng)求是，請(qǐng)求法院判決解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同，并判令王女士返還定金10萬(wàn)元，賠償房屋差價(jià)損失141萬(wàn)元，居間服務(wù)費(fèi)共計(jì)4萬(wàn)元，由于房屋無(wú)法交付導(dǎo)致的額外租金共計(jì)3.8萬(wàn)元，以及相關(guān)律師費(fèi)用、訴訟費(fèi)、評(píng)估費(fèi)若干。經(jīng)法院查明，賈先生主張的租金賠償?shù)钠鹚泓c(diǎn)實(shí)際上是雙方當(dāng)事人合同中約定的房屋交付時(shí)間。而根據(jù)搖號(hào)確定的鑒定機(jī)構(gòu)的鑒定，至起訴時(shí)涉案房屋房?jī)r(jià)上漲53萬(wàn)余元。

處理結(jié)果：一審判決解除雙方合同，被告王女士返還購(gòu)房合同的10萬(wàn)元定金，賠償賈先生居間服務(wù)費(fèi)以及履約費(fèi)用共計(jì)4萬(wàn)元，房?jī)r(jià)上漲的差價(jià)損失共計(jì)53萬(wàn)元，因房屋無(wú)法交付導(dǎo)致的房屋租金共計(jì)3.8萬(wàn)余元。被告不服一審判決提起上訴，二審認(rèn)為一審認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，駁回起訴，維持原判。

 法律分析認(rèn)為：

該案的關(guān)鍵點(diǎn)在于違約方究竟是誰(shuí)，王女士是不是應(yīng)該承擔(dān)違約責(zé)任。首先，雙方的合同是在自愿的情況下通過(guò)合意簽訂的，合同合法有效。至于是否存在避稅行為，屬于行政部門(mén)的管理問(wèn)題，不屬于該案管轄。賈先生將房屋價(jià)值評(píng)估的時(shí)間點(diǎn)定為變更訴訟請(qǐng)求即請(qǐng)求解除合同的時(shí)間點(diǎn)，符合守約方的可期待利益。王女士認(rèn)為對(duì)方?jīng)]有公積金申請(qǐng)資格和履約能力均為猜測(cè)，并沒(méi)有證據(jù)證明。對(duì)于租金的問(wèn)題，根據(jù)誠(chéng)實(shí)信用原則，賈先生有理由認(rèn)為自己原本可以在合同約定的時(shí)間得到房屋的所有權(quán)，因此因合同沒(méi)有實(shí)際履行而造成的額外的租金費(fèi)用是超出賈先生的合理預(yù)期的，因此王女士應(yīng)當(dāng)對(duì)此承擔(dān)賠償責(zé)任。相關(guān)法條：《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、第六十條、第九十四條、第九十七條、第一百零七條。