概要：網簽是房屋交易的生效條件嗎?及時網簽在房屋交易有多重要?不及時網簽有哪些風險?

　　不論是二手房買賣，還是商品房買賣，對買家來講簽約后盡快辦理網簽是非常重要的一種履約保證，可以減少交易風險。為什么這么說呢?不及時網簽又可能發生什么問題呢?

一、什么是網簽?

　　簡單說，按現行規定，在簽訂房屋買賣合同后、房屋過戶前，必須先在房管部門的交易系統中進行網上簽約，沒進行網簽訂是不能辦理過戶手續的。進行網簽實際上是房產交易在房管部門進行網上備案的一個過程。

　　網簽使房地產交易更加透明化，網簽后買賣雙方都可以在網上的交易系統中查詢到自己的交易情況，第三方也可以了解該房是否正在交易、出售。

二、沒進行網簽房屋買賣合同就不生效，可以隨意解除，是這樣嗎?

　　在網簽之前，各方肯定已經簽訂了紙質的房屋買賣合同，有人認為各方自行簽訂的紙質合同沒經過房管部門網簽備案，就還不生效，這時可以隨時毀約。

　　這個說法顯然是不對的!如果沒有特殊約定，房屋買賣合同自各方簽字、蓋章后就已經生效了。

　　在房屋買賣合同生效后的網簽手續，只是房管部門的行政備案手續，是一種行政管理手段，并非民事法律行為的生效條件。

　　網簽既然不影響合同效力，為什么楊律師還要說網簽非常重要，提醒買方要盡快網簽呢?

三、事實證明，相當多的賣家毀約事件發生在網簽之前!

　　買房子誰都不希望發生麻煩和風險，那么網簽的重要性就體現出來了。

　　前面說了，網簽是過戶的前置手續，換句話說，網簽實際上是房管部門對交易進行初步審查的過程，辦理了網簽，通常就說明房產情況及交易雙方情況基本上沒有問題。

　　比如購買商品房，如果開發商不能給購房者辦理網簽，就說明該項目很可能手續不全，甚至沒有合法手續。就二手房買賣來講，也有同樣的功效，有些二手房上市是受到限制的，能辦理網簽顯然就不存在這樣的限制了。

　　更為重要的是，辦理網簽，能有效限制一房二賣，大大減少賣方毀約的可能。

　　當遇到房價上漲時，賣方毀約的目的無非是想漲價，最具威脅的手段就是“你不同意漲價我就賣給別人!”

　　如果雙方還沒進行網簽的話，賣方確實可能做得到把房子賣給其他人，甚至先于原來的買方辦好過戶手續。這時買家再想要房就難了，只能追究違約責任。

　　但如果進行了網簽就不一樣了，因為辦理網簽之后，沒經過買賣雙方同意或者法院的判決，網簽是不能解除的。房子在辦理一次網簽后沒有解除之前，是不能進行第二次網簽的，也就是說，賣家在網簽后，即使想毀約，也不能隨意把房子過戶給第二個買家。

　　賣家想毀約是為了漲價，但是網簽后又不能漲價賣給第三方變現，漲價的目的只能寄希望于原來的買家同意，沒有第三方來競爭，顯然對買家的威脅就小得多了。

　　以楊文戰律師的經驗來看，發生賣家想漲價而提出毀約的房屋買賣糾紛，絕大部分都是在沒有網簽之前，網簽后即使賣家因房價上漲有些后悔，但只要買家堅持，通常賣家雖然心理別扭，不是特別配合，但基本上也能完成交易。

　　即使賣家網簽后，有不配合貸款、不配合過戶、不配合交房等違約行為，買家也可以從容應對，協商不成，可以到法院起訴，要求繼續履行合同、過戶，不用擔心這段期間房子被再賣給其他人。

　　所以說網簽就象保護購房者的“金鐘罩”。當然，“金鐘罩”也有破解的方法，那楊律師就不好分析了。但不管怎么說，賣家想破掉這個“金鐘罩”，無論是成本、難度、風險都是很大的。

四、限購、限貸政策也都是以網簽時間為實施節點的。

　　拋開交易一方毀約的因素，近些年購房資格和貸款政策的變化，也是影響房屋買賣交易正常進行重要因素。

　　在購房資格政策、貸款政策多變的背景下，網簽時間也是一個非常重要的節點，新政策新標準的實施時間，都是以網簽時間為節點的。政策出臺前已網簽的交易不受影響，反之即使很早就簽約，但網簽時間晚，也要受新政的影響。

　　有人購房時因為房產暫時沒有房產證，或者暫時不符合“滿五唯一”之類的減免稅條件，簽約后要等房產符合條件再進一步交易、網簽。這時間短則數月，長則數年。那這期間就極容易因各種原因產生糾紛了。

　　所以，楊律師建議無論是買家還是賣家，如果房子暫時不符合網簽條件，最好就先別交易。否則無論漲跌，都可能引發糾紛。

　　購房者一定要謹記：簽約后一定要盡快辦理網簽手續，這很重要!