案情簡(jiǎn)介：

　律師點(diǎn)評(píng)：

　　國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布的《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》、《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》等，要求商品房?jī)r(jià)格過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的地區(qū)政府可根據(jù)實(shí)際情況采取臨時(shí)性措施，在一定時(shí)期內(nèi)限定購(gòu)房條件。截至2017年12月，我國(guó)已經(jīng)有40余個(gè)城市先后公布了限購(gòu)令，對(duì)民事主體的購(gòu)房資格、戶(hù)籍、購(gòu)房套數(shù)予以限制，這些城市主要位于環(huán)渤海、長(zhǎng)江中游、長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈等地。限購(gòu)令屬于時(shí)效性很強(qiáng)的國(guó)家宏觀(guān)調(diào)控政策，往往隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)而調(diào)整，商品房買(mǎi)賣(mài)合同的當(dāng)事人應(yīng)隨時(shí)關(guān)注國(guó)家房地產(chǎn)宏觀(guān)調(diào)控政策的變化，一旦買(mǎi)受人不符合購(gòu)房條件，已簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同可能因合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)而面臨解除風(fēng)險(xiǎn)。

　　一、限購(gòu)令的法律性質(zhì)

　　(一)限購(gòu)令是抽象行政行為。

　　抽象行政行為是指行政主體針對(duì)不特定的行政相對(duì)人所為的行政行為。限購(gòu)令是有普遍約束力的規(guī)定，是行政機(jī)關(guān)為實(shí)施法律和政策、在法定權(quán)限內(nèi)制定的行政規(guī)范性文件，故限購(gòu)令屬于抽象行政行為。

　　(二)限購(gòu)令是否屬于情勢(shì)變更并因此導(dǎo)致合同解除，司法實(shí)務(wù)中仍存在爭(zhēng)議。

　　限購(gòu)令的確會(huì)給一個(gè)地區(qū)的商品房交易行為造成一定的影響，但這種影響能否歸結(jié)于情勢(shì)變更，在實(shí)務(wù)界存在爭(zhēng)議，主要有以下幾種觀(guān)點(diǎn)：

　　第一種觀(guān)點(diǎn)認(rèn)為，限購(gòu)令的出臺(tái)屬于情勢(shì)變更。情勢(shì)變更是指合同成立以后，因當(dāng)事人不可預(yù)見(jiàn)的事情發(fā)生，導(dǎo)致合同訂立的基礎(chǔ)動(dòng)搖或喪失，若繼續(xù)維持合同原有效力或要求繼續(xù)履行將對(duì)一方當(dāng)事人產(chǎn)生明顯不合理、不公平的失衡情形，應(yīng)允許當(dāng)事人變更合同或者解除合同。而限購(gòu)令的出臺(tái)，對(duì)于商品房交易雙方而言，存在“不可預(yù)見(jiàn)”的客觀(guān)性，應(yīng)屬情勢(shì)變更事由。

　　第二種觀(guān)點(diǎn)認(rèn)為，限購(gòu)令的出臺(tái)不屬于情勢(shì)變更。房市宏觀(guān)調(diào)控政策的出臺(tái)及實(shí)施，是針對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快而采取的民生調(diào)控措施，該類(lèi)政策對(duì)于房?jī)r(jià)上漲較快地區(qū)的購(gòu)房者而言，是可預(yù)測(cè)及可承受的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，不能認(rèn)定為情勢(shì)變更。

　　我們認(rèn)為，新的限購(gòu)令是否屬于情勢(shì)變更，應(yīng)當(dāng)綜合考慮包括發(fā)布新限購(gòu)令之前一段時(shí)間當(dāng)?shù)胤渴胁▌?dòng)及調(diào)控狀態(tài)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》時(shí)對(duì)該類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)告知等情況而定。

　　二、限購(gòu)令的法律風(fēng)險(xiǎn)防控

　　(一)新的限購(gòu)令出臺(tái)后，商品房買(mǎi)賣(mài)合同的效力問(wèn)題。

　　最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)合同法》若干問(wèn)題的解釋(一)第四條規(guī)定，“人民法院確認(rèn)合同無(wú)效，應(yīng)當(dāng)以全國(guó)人大及其常委會(huì)制定的法律和國(guó)務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)。”限購(gòu)令不屬于法律或行政法規(guī)，故即使出臺(tái)新的限購(gòu)令，商品房買(mǎi)賣(mài)合同的效力不受其影響。

　　(二)新的限購(gòu)令出臺(tái)后，商品房買(mǎi)賣(mài)合同能否解除問(wèn)題。

　　依據(jù)《2015年全國(guó)民事審判工作會(huì)議紀(jì)要》的會(huì)議精神，房屋買(mǎi)賣(mài)合同簽訂后，由于住房限購(gòu)政策的實(shí)施，當(dāng)事人無(wú)法辦理房屋所有權(quán)變更登記，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同，并要求出賣(mài)人返還所收受的購(gòu)房款或定金的，人民法院對(duì)其請(qǐng)求可予支持。

　　可見(jiàn)，商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，由于限購(gòu)政策的實(shí)施致使買(mǎi)受人無(wú)法辦理房屋過(guò)戶(hù)登記，屬于因不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的原因?qū)е潞贤康臒o(wú)法實(shí)現(xiàn)的情形，當(dāng)事人可要求解除合同。同時(shí)，依據(jù)《合同法》第九十七條的規(guī)定，買(mǎi)受人可以要求出賣(mài)人返還收受的購(gòu)房款或定金。

　　(三)商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，一方當(dāng)事人逾期履行合同義務(wù)期間遭遇限購(gòu)令出臺(tái)的，合同應(yīng)如何處理的問(wèn)題。

　　如果合同當(dāng)事人應(yīng)在限購(gòu)政策出臺(tái)前辦理房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)或履行合同義務(wù)，但因其單方遲延履行，致使政策出臺(tái)后房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)法繼續(xù)履行的，遲延履行方應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，另一方則可以依據(jù)《合同法》第九十七條、第一百一十三條之規(guī)定，主張違約金及其他損失賠償。

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