簡(jiǎn)要事實(shí)

　法院有關(guān)抵押權(quán)應(yīng)否支持的裁判觀點(diǎn)：

　　貴州省高級(jí)人民法院一審認(rèn)為，華融資產(chǎn)公司與貴州睿力公司簽訂了抵押協(xié)議，約定將坐落于貴陽(yáng)市觀山湖區(qū)金陽(yáng)大道南段的在建工程抵押給華融資產(chǎn)公司，并到貴陽(yáng)市房屋產(chǎn)權(quán)監(jiān)理處辦理了他項(xiàng)權(quán)證。該抵押合同符合《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》和《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》的規(guī)定，依法需要登記的也做了登記，內(nèi)容合法有效，貴州省高級(jí)人民法院予以確認(rèn)。

　　但在建工程建成后，貴州睿力公司未經(jīng)華融資產(chǎn)公司同意，私自將未解封的抵押物賣給不知情的第三人，且第三人大部分已經(jīng)入住。

　　根據(jù)《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》第一條：“人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)合同法》第二百八十六條的規(guī)定，認(rèn)定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)”、第二條：“消費(fèi)者交付購(gòu)買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買受人”的規(guī)定，可認(rèn)定華融資產(chǎn)公司享有的優(yōu)先權(quán)不得對(duì)抗已交付商品房全部或者大部分款項(xiàng)的買受人。因此，華融資產(chǎn)公司的抵押權(quán)已無(wú)法實(shí)現(xiàn)，其要求以抵押財(cái)產(chǎn)變現(xiàn)所得優(yōu)先清償其債權(quán)的訴請(qǐng)一審法院不予支持。

　　一審判決駁回華融資產(chǎn)公司有關(guān)抵押權(quán)的訴訟請(qǐng)求。

　　華融資產(chǎn)公司不服一審判決，向最高人民法院提起上訴。

　　最高人民法院認(rèn)為：《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百七十九條第一款規(guī)定：“為擔(dān)保債務(wù)的履行，債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)的占有，將該財(cái)產(chǎn)抵押給債權(quán)人的，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，債權(quán)人有權(quán)就該財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償。”本案中，貴州睿力公司抵押給華融資產(chǎn)公司的在建工程已辦理在建工程抵押登記。

　　抵押物建成后，包含166套住宅與14套商鋪。現(xiàn)華融資產(chǎn)公司已取得其中152套住宅與3套商鋪的房款2300萬(wàn)元，本院對(duì)該部分房款已在應(yīng)付款中予以扣除。

　　剩余25套房屋，也已辦理抵押登記，故在貴州睿力公司不履行到期債務(wù)的情況下，華融資產(chǎn)公司有權(quán)就上述抵押房屋享有優(yōu)先受償權(quán)。

　　雖然貴州睿力公司提出剩余25套房屋均已出售且購(gòu)房人已支付全部?jī)r(jià)款。但首先，尚未有購(gòu)房者就本案所涉抵押權(quán)提出異議。其次，貴州睿力公司二審中亦認(rèn)可，因2011年在建工程已辦理抵押登記，相關(guān)的商品房買賣合同無(wú)法辦理預(yù)告登記。貴州睿力公司主張華融資產(chǎn)公司的抵押權(quán)因案涉房屋已出售而無(wú)法實(shí)現(xiàn)，無(wú)事實(shí)及法律依據(jù)。

　　《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》第一條規(guī)定建筑工程承包人優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)，第二條規(guī)定承包人就商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗已支付大部分或全部房款的購(gòu)房消費(fèi)者。兩條文中“優(yōu)于”與“不得對(duì)抗”的含義不同，不能從上述兩條文推導(dǎo)出購(gòu)房消費(fèi)者權(quán)利處于“最優(yōu)”地位的結(jié)論。

　　最高人民法院判決支持華融資產(chǎn)公司有關(guān)抵押權(quán)的訴訟請(qǐng)求。

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