【案情】

　　武某與王某原系夫妻關系，二人共有兩個子女，即長子武甲、長女武乙。2001年6月，武某購得位于北京市通州區西潞苑某單元某號房屋一套(以下簡稱訴爭房屋)，該房屋登記在武某個人名下。2002年10月30日，王某去世。2005年10月19日，武某與石某登記結婚。2005年10月19日，武某與石某登記結婚。2005年10月21日，武某(甲方)與石某(乙方)簽訂一份房屋買賣協議，約定武某將訴爭房屋以22萬元出售給石某。后石某取得訴爭房屋的所有權證書。2009年12月22日，武某去世，就訴爭房屋未留有遺囑。

　　2010年1月，武某訴至法院，要求確認武某與石某簽訂的房屋買賣合同無效。后法院作出判決：確認武某(已去世)與石某簽訂的關于訴爭房屋的買賣協議無效。該判決現已生效。2010年12月23日，石某(出賣人)與李某(買受人)簽訂《存量房屋買賣合同》，約定石某以225 000元將訴爭房屋賣與李某。2012年7月24日，武甲以石某無權處分、侵犯了武甲和武乙的繼承權為由將石某、李某訴至我院，要求確認石某與李某之間簽訂的《存量房屋買賣合同》無效。

　　北京市通州區人民法院經審理認為，訴爭房屋系武某與王某婚姻關系存續期間所購得，因此，該房屋應系武某與王某的夫妻共同財產。2002年10月30日，王某去世后，訴爭房屋沒有分割即被武某于2005年10與出售給石某。在武某與石某之間的房屋買賣合同被法院判決無效后，石某又于2010年12月將訴爭房屋賣與李某。武甲作為武某與王某的法定繼承人有合法繼承的權利，石某出售訴爭房屋的行為侵犯了武甲的繼承權。因此，石某與李某之間的房屋買賣合同應屬無效。被告李某經合法傳喚，無正當理由拒不出庭應訴，視為放棄了答辯和質證的權利。綜上，依據《中華人民共和國民法通則》第五條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百三十條之規定，判決：確認石某與李某于2010年12月23日簽訂的《存量房屋買賣合同》無效。

　　石某與李某均不服上述判決，向二審法院提起上訴，均以原審判決認定事實不清，適用法律不當為由，請求撤銷原判決，依法改判駁回武甲的訴訟請求。

　　二審中，李某出庭應訴，并向法庭提供如下證據：1、房屋所有權證，證明訴爭房屋已登記在李某名下，其為訴爭房屋合法所有人;2、《居間成交確認書》、《過戶、按揭代理合同》、《北京市存量房屋買賣合同(經紀成交版)》、《補充協議》，證明李某通過中介鏈家房地產經紀有限公司與石某簽訂房屋買賣合同，成交價格為1 045 000元;3、收款證明、收據、轉賬憑條、合同變更申請書、借款合同，證明李某已向石某支付了購房款并辦理了貸款。石某認可上述證據。武甲認為上述證據不屬于二審中的新證據，李某在一審中未出庭，已放棄了相應的訴訟權利。

　　李某與石某均認為李某構成善意取得，武甲不認可。武甲對石某與李某的上訴意見答辯稱：石某與李某之間簽訂的房屋買賣合同應屬無效，理由如下：第一，《中華人民共和國民法通則》第五條規定，公民、法人的合法的民事權益受法律保護，任何組織和個人不得侵犯;石某與李某之間就訴爭房屋的買賣行為侵犯了武甲的繼承權;第二，李某在二審中提交的證據顯示訴爭房屋成交價格為1 045 000元，但石某與李某在《存量房屋買賣合同》中約定為22.5萬元，偷逃稅款，應屬無效;第三，石某與李某的轉讓訴爭房屋的行為屬于惡意串通，損害了武甲的繼承權;第四，石某轉讓訴爭房屋屬于無權處分，應屬無效。

　　二審法院經審理認為：訴爭房屋系武某與王某夫妻關系存續期間購得，屬于武某與王某夫妻共同財產。2002年10月30日，王某去世后，訴爭房屋沒有分割即被武某于2005年10月出售給石某。該房屋買賣協議在被法院生效判決確定無效后，石某仍于2010年12月將訴爭房屋賣與李某，已構成無權處分。關于武甲主張石某、李某之間房屋買賣合同無效的理由，二審法院作出如下認定：第一，武甲主張根據《中華人民共和國民法通則》第五條規定，公民、法人的合法的民事權益受法律保護，任何組織和個人不得侵犯;石某與李某之間就訴爭房屋的買賣行為侵犯了武甲的繼承權。該條法律規定不屬于處理合同效力的直接規定，應當結合具體的事由與相關規定對合同效力予以認定。第二，武甲認為李某提交的證據顯示訴爭房屋成交價格為1 045 000元，但石某與李某在《存量房屋買賣合同》中約定為22.5萬元，偷逃稅款，應屬無效。石某與李某在《存量房屋買賣合同》中約定的價格確實遠低于市場交易價格，有偷逃稅款，損害國家利益之嫌，故《存量房屋買賣合同》房屋成交價格相關條款應屬無效，但不能以此認定石某與李某就訴爭房屋的買賣合同中其他部分亦無效。第三，武甲認為石某、李某轉讓訴爭房屋的行為屬于惡意串通，損害其繼承權，但未能提供充分證據證明石某、李某存在惡意串通并損害其合法權益，故武甲主張合同無效的該項理由不能成立。第四，武甲以石某向李某轉讓訴爭房屋屬于無權處分為由認為石某、李某就訴爭房屋的買賣合同應屬無效。根據《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條規定，雖石某將訴爭房屋賣與李某已構成無權處分，但以該行為主張合同無效，法律依據不足，不予支持。二審法院最終判決：一、撤銷一審判決;二、石某與李某于2010年12月23日簽訂的《存量房屋買賣合同(經紀成交版)》成交價格相關約定無效;三、駁回武甲訴訟請求的其他部分。

【分歧】

　　本案中對于石某出售訴爭房屋給李某構成無權處分，沒有爭議。本案的爭議焦點在于：能否以石某出售訴爭房屋給李某的行為侵犯了武甲的繼承權為由，從而認定石某與李某之間簽訂的房屋買賣合同無效。

　　第一種觀點認為，從法律保護公民合法權益的角度看，武甲作為武某、王某的法定繼承人，有權訴爭房屋的合法繼承權，在武某與石某的房屋買賣協議被法院生效判決確定無效后，石某仍將訴爭房屋賣于李某，其行為侵犯了武甲的繼承權，應屬無效。

　　第二種觀點認為，《民法通則》第五條關于公民、法人合法的民事權益受法律保護的規定并非處理合同效力問題的直接規定，故不能將武甲的繼承權被侵犯作為認定石某與李某房屋買賣協議無效的理由，而應當結合具體事由與相關規定對合同效力予以認定。

【評析】

　　筆者同意第二種觀點，具體理由分析如下：

　　(一)應依據《合同法》等法律法規的相關規定對合同效力進行認定

　　《合同法》第三章規定了合同的效力，其中包括效力待定合同、無效合同、可變更可撤銷合同等幾種情形。《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條規定，當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持;出賣人因未取得所有權或者處分權致使標的物所有權不能轉移，買受人要求出賣人承擔違約責任或者要求解除合同并主張損害賠償的，人民法院應予支持。該法律規定屬于處理合同效力的直接規定。在審查合同效力時，應結合具體事由并依據上述法律規定加以綜合判定。

　　依據《合同法》第五十一條效力待定合同情形、第五十二條無效合同情形的規定以及《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條之規定，在無處分權人處分他人財產情形下，并不能以該行為侵犯所有權人財產權為由直接認定合同無效。具體到本案中，石某與李某簽訂房屋買賣合同后，不能簡單地以石某為無處分權人為由認定合同無效。同時，因石某與李某之間關于房屋價款的約定偷逃稅損害了國家的稅收權益，依據《合同法》第五十二條第款之規定，應認定石某與李某之間關于房屋價款的相關約定無效。

　　(二)在無權處分情形下，權利人可依《物權法》等法律法規對自身權益進行救濟

　　持第一種意見者擔心之處在于：若不認定石某與李某之間的買賣合同無效，則武甲的合法繼承權還能否得到救濟?其實，石某與李某之間房屋買賣合同的效力問題并不影響武甲的權利救濟。在石某無權處分原本應由武甲進行繼承的房屋的情形下，武甲可依據《物權法》、《侵權責任法》等法律法規進行維權。

　　2007年10月1日起實施的《物權法》第一百零六條規定了 “善意取得制度”，該條規定將適用善意取得制度的對象擴展為動產、不動產、其他物權(如質權、留置權、抵押權、用益物權)，打破了善意取得制度僅適用于動產所有權取得的觀念。該條規定了無處分權人將不動產或是動產轉讓給受讓人符合善意取得的相關條件后，由受讓人取得該不動產或者動產的所有權，此時，所有權人有權向無處分權人請求賠償損失。本案中，武甲可以該法律規定向石某主張賠償損失。

　　綜上，二審法院的判決是正確的。

　　(作者單位：北京市通州區人民法院宋莊法庭)

　來源：中國法院網 | 作者：陳明山

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