1、政府主管部門依法強制拆除違法建筑后，擅自處置建筑材料，造成違法建筑建造人損失的，應承擔相應的行政賠償責任。

建造人未經規劃管理部門許可，擅自搭建的建筑物、構筑物雖被認定為違法建筑，但建造人對該建筑物、搭建物的建筑材料享有所有權。政府主管部門依法強制拆除違法建筑后，將拆下的部分建筑材料運離現場并作建筑垃圾處理，缺乏法律依據，屬違法的行政事實行為，應承擔相應的行政賠償責任。

要點索引：上海市第二中級人民法院〔2009〕滬二中行初字第28號“上海彭浦電器開關廠訴上海市閘北區人民政府行政賠償案”，見李健、任夏青：《擅自處置強制拆除的違法建筑材料的賠償》，載最高人民法院《人民司法·案例》2010年第20期。

2、當事人請求確認違法建筑權利歸屬及內容的，人民法院不應受理；已經受理的，應駁回起訴。

土地使用權爭議應由人民政府處理，當事人對有關人民政府的處理決定不服的，可向人民法院提起行政訴訟，土地使用權爭議未經人民政府行政處理而直接起訴的，不屬于人民法院受理民事訴訟范圍。當事人請求確認對未經審批建造、未取得合法物權的建筑物確認享有物權的，法院亦不應受理。

要點索引：福建省龍巖市中級人民法院〔2014〕巖民終字第726號“陳山杰與劉慶華、賀爾盧財產權屬糾紛案”，見陳立峰、葉文炳：《農村宅基地流轉與違章建筑有限權利保護》，載最高人民法院《人民司法·案例》2015年第18期。

3、違法建筑的歸屬糾紛不屬于人民法院受理民事訴訟的范圍，但對違法建筑的占有應當受到法律保護。

因違法建筑系未經審批建造，故當事人雙方對各自主張的出資建造的事實均不適用不動產所有權的原始取得。同時，違法建筑的歸屬糾紛不屬于人民法院民事訴訟的受案范圍，對于涉案違法建筑到底由誰建造以及由誰來實際享有相應權益，人民法院不予審查。當事人可待涉案違法建筑獲得合法有效產權證明時，另行解決。但是，建造人對違法建筑的占有應當作為一種事實狀態受到法律保護。

要點索引：北京市第一中級人民法院（2013）一中民終字第02544號“馮領印、張香玉訴張杏嘉所有權確認糾紛案”，見趙志、張磊：《馮領印、張香玉訴張杏嘉所有權確認糾紛案一一違章建筑不適用所有權的原始取得》，載最高人民法院中國應用法學研究所編：《人民法院案例選》2013年第3輯（總第85輯），人民法院出版社2014年版，第145—149頁。

4、《城鄉規劃法》第六十六條針對違法建設規定的“責令限期拆除”，屬于一種行政處罰。

對法律規定的某一行政行為是否系行政處罰，應結合該法律的具體條款，以及其他法律的類似規定，進行全面的分析。

《城鄉規劃法》第六十六條規定“建設單位或者個人有下列行為之一的，由所在地城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門責令限期拆除，可以并處臨時建設工程造價一倍以下的罰款：

（一）未經批準進行臨時建設的；

（二）未按照批準內容進行臨時建設的；

（三）臨時建筑物、構筑物超過批準期限不拆除的。”可認為該法已經將“責令限期拆除”作為其它處罰種類進行了規定。通過類比其他法律的規定也可以得出這樣的結論。

《土地管理法》第八十三條規定：“依照本法規定，責令限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他設施的，建設單位或者個人必須立即停止施工，自行拆除；對繼續施工的，作出處罰決定的機關有權制止。建設單位或者個人對責令限期拆除的行政處罰決定不服的，可以在接到責令限期拆除決定之日起十五日內，向人民法院起訴；期滿不起訴又不自行拆除的，由作出處罰決定的機關依法申請人民法院強制執行，費用由違法者承擔”，該條規定已明確將“責令限期拆除”作為行政處罰進行了規定。由于兩部法律關于“責令限期拆除”的規定針對的對象都是違法建設，具有相似性，因而就其性質的認定可以進行類比，可將《城鄉規劃法》第六十六條規定的“責令限期拆除”也認定為行政處罰。

要點索引：福建省廈門市海滄區人民法院（2013）海行初字第5號“廈門加州海岸房地產開發有限公司訴廈門市海滄區城市管理行政執法局行政處罰案”，見吳麗芬、蘇桔海：《廈門加州海岸房地產開發有限公司訴廈門市海滄區城市管理行政執法局行政處罰案一一《城鄉規劃法》第六十六條規定的“責令限期拆除”是否屬于行政處罰的認定》，載最高人民法院中國應用法學研究所編：《人民法院案例選》2014年第3輯（總第89輯），人民法院出版社2015年版，第336—341頁。

5、當事人請求確認違法建筑所有權歸屬的，人民法院不應受理。

違法建筑，又稱違章建筑，是指未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證規定的內容建設的房屋及建筑物。《物權法》第三十三條規定：“因物權的歸屬、內容發生爭議的，利害關系人可以請求確認權利。”由于違法建筑并不能基于法律規定產生不動產所有權，因此，如果當事人請求人民法院確認違法建筑所有權歸屬的，就必然涉及違法建筑的認定問題，而對于違法建筑的認定權屬于行政機關，而不能由司法機關來確認，故人民法院對此不應受理。

要點索引：見仲偉珩：《從違法建筑的法律定位分析違法建筑糾紛的處理》，載最高人民法院民事審判第一庭編：《民事審判指導與參考》2010年第2集（總第42集），法律出版社2011年版，第46頁。

6、當事人基于繼承事實要求對違法建筑進行分割的，人民法院不予受理。

《物權法》第二十九條規定“因繼承或者受遺贈取得物權的，自繼承或者受遺贈開始時發生效力”。而對于違法建筑，是否可以自繼承開始時即取得違法建筑的“權利”？由于違法建筑并非合法所有權，因此，原則上對其亦不得繼承，這表現在行政管理層面就是繼承人不得基于繼承事實而要求對違法建筑進行不動產登記從而取得不動產所有權。而當事人基于繼承事實要求對違法建筑進行分割的，人民法院也不予受理。

要點索引：見仲偉珩：《從違法建筑的法律定位分析違法建筑糾紛的處理》，載最高人民法院民事審判第一庭編：《民事審判指導與參考》2010年第2集（總第42集），法律出版社2011年版，第47頁。

7、當事人請求違法建筑的返還原物請求權或者排除妨害、消除危險請求權的，人民法院不應受理。

我國物權法體系規定的物上請求權主要有返還原物請求權、排除妨害請求權和消除危險請求權。對此，《物權法》第三十四條規定“無權占有不動產或者動產的，權利人可以請求返還原物”；第三十五條規定“妨害物權或者可能妨害物權的，權利人可以請求排除妨害或者消除危險”。對于當事人請求違法建筑的返還原物請求權和違法建筑的排除妨害或者消除危險請求權的，人民法院不應受理。如果受理，則應以當事人不適格為由，裁定駁回起訴。

要點索引：見仲偉珩：《從違法建筑的法律定位分析違法建筑糾紛的處理》，載最高人民法院民事審判第一庭編：《民事審判指導與參考》2010年第2集（總第42集），法律出版社2011年版，第46頁。

8、違法建筑建造人或管理人提起侵害違法建筑訴訟的，人民法院應予受理，但對不能補正為合法建筑的財產利益，則不應支持。

違法建筑建造人或管理人提起侵害違法建筑訴訟的，人民法院應予受理，但是，在一審法院辯論終結前，違法建筑建造人不能補正為合法建筑的，對其請求保護違法建筑的財產利益的，人民法院不予支持。我國《物權法》第三十七條規定：“侵害物權，造成權利人損害的，權利人可以請求損害賠償，也可以請求承擔其他民事責任。”這里的前提是物權，如果違法建筑不能取得所有權，則顯然不能適用本條。因此，如果當事人以侵害不動產所有權要求損害賠償的，則當事人基于無權源而不能成為適格當事人，人民法院不應受理；如果受理，則應該裁定駁回起訴。

要點索引：見仲偉珩：《從違法建筑的法律定位分析違法建筑糾紛的處理》，載最高人民法院民事審判第一庭編：《民事審判指導與參考》2010年第2集（總第42集），法律出版社2011年版，第50頁。

9、違法建筑被違法拆除或毀損，其建造人或管理人請求保護建筑材料的所有權的，應予支持。

對違法建筑的確認和處理，只能由有權的土地、規劃行政主管部門和人民法院進行。任何公民、法人以違章建筑不合法為由，故意拆除、毀損違章建筑是違法的行為。雖然在違法建筑不能補正為合法建筑的情況下，違法建筑建造人的財產利益得不到法律保護，但是對于其建筑材料的所有權還是需要保護的。對此，需要注意以下幾點審理要求：

首先，保護的不是作為不動產建筑的價值，而是作為建筑材料的動產的價值。

其次，如果是國家行政機關依法拆除，則對于違法建筑建造人的利益則不予保護。

最后，關于違法建筑的建造費用，即附加在損壞的違法建筑上的工人的工資等投入能否獲得保護，應該權衡侵權人的主觀狀態。如果侵權人系故意或者重大過失，則應承擔此部分費用；如果侵權人非系故意或者重大過失，則不應承擔此部分費用。因為，這種情況下涉及對于違法建筑的保護和“侵權人”行為自由空間的利益平衡問題。

要點索引：見仲偉珩：《從違法建筑的法律定位分析違法建筑糾紛的處理》，載最高人民法院民事審判第一庭編：《民事審判指導與參考》2010年第2集（總第42集），法律出版社2011年版，第50—51頁。

10、違法建筑建造人以他人侵害其相鄰關系為由請求人民法院保護其利益的，人民法院不應受理。

由于違法建筑不具有合法屬性，違法建筑建造人或者管理人不享有提起相鄰關系糾紛的請求權。如果違法建筑建造人以他人侵害其相鄰關系為由請求人民法院保護其利益，這種情況下人民法院不應受理。如果受理，則應以當事人不適格為由，裁定駁回起訴。

要點索引：見仲偉珩：《從違法建筑的法律定位分析違法建筑糾紛的處理》，載最高人民法院民事審判第一庭編：《民事審判指導與參考》2010年第2集（總第42集），法律出版社2011年版，第46頁。

11、合法建筑所有權人以違法建筑建造人為被告基于相鄰關系請求保護的，人民法院應予受理。

如果合法建筑所有權人以違法建筑建造人為被告基于相鄰關系請求保護的，人民法院應予受理。因為這種情況下的處理，如果涉及違法建筑影響相鄰關系的，則人民法院在認定違法建筑確實違反相關規定的，可以徑行判決違法建筑建造人消除影響相鄰關系的妨害行為或者清除妨害物。當然，這種情況下人民法院司法保護的出發點是真正合法建筑的權利人，而非違法建筑的建造人或管理人。

要點索引：見仲偉珩：《從違法建筑的法律定位分析違法建筑糾紛的處理》，載最高人民法院民事審判第一庭編：《民事審判指導與參考》2010年第2集（總第42集），法律出版社2011年版，第47頁。

12、國家無償收回建設用地使用權的，對受讓人的地上建筑物、附著物應予補償，但違法建筑除外。

按照我國房地一體化的原則，國家無償收回建設用地使用權后，地上建筑物、附著物的所有權也相應地轉移給國家所有。盡管法律未明確規定是否給予補償，但根據我國現行法律確定的原則，國家應當對征收的地上建筑物、附著物給予相應的補償，但地上建筑物、附著物屬于違法建筑的除外。

要點索引：韓延斌、王林清等著：《房地產糾紛裁判思路與規范指引（上）》，人民法院出版社2014年版，第69頁。

13、違法建筑因倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，違法建筑的建造人應承擔賠償責任。

違法建筑作為不動產，其自身并不能移動，因此只有在其倒塌、脫落、墜落才能對他人造成損害，而在倒塌、脫落、墜落情況下恰恰是違法建筑的建筑材料實現了分離，這種情況下動產的所有權人或者管理人顯然需要負擔責任，對此，可以根據《民法通則》第一百二十六條和《侵權責任法》第八十六條的相關規定處理。

要點索引：見仲偉珩：《從違法建筑的法律定位分析違法建筑糾紛的處理》，載最高人民法院民事審判第一庭編：《民事審判指導與參考》2010年第2集（總第42集），法律出版社2011年版，第51頁。

14、違法建筑租賃合同無效，但在一審法庭辯論終結前違法建筑補正為合法建筑的，人民法院應當認定有效。

《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條規定“出租人就未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前取得建設工程規劃許可證或者經主管部門批準建設的，人民法院應當認定有效。”而對于合同被確認無效之后的租金處理原則，該司法解釋亦有明確規定，遵照適用即可。

要點索引：見仲偉珩：《從違法建筑的法律定位分析違法建筑糾紛的處理》，載最高人民法院民事審判第一庭編：《民事審判指導與參考》2010年第2集（總第42集），法律出版社2011年版，第48頁。

15、違法建筑買賣合同無效，但在一審法庭辯論終結前違法建筑補正為合法建筑的，人民法院應當認定有效。　

違法建筑作為不被承認權利的事實不動產，其轉讓不受法律保護，而以此為標的的買賣合同應確認無效。對于違法建筑被確認無效之后的處理原則應根據《合同法》第五十八條確定的原則來處理，“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任”。當然，如果在法庭審理過程中，在一審法庭辯論終結前“違法建筑”取得建設工程規劃許可證或者經主管部門批準建設的，則其補正為合法建筑，買賣合同則應認定為有效。

要點索引：見仲偉珩：《從違法建筑的法律定位分析違法建筑糾紛的處理》，載最高人民法院民事審判第一庭編：《民事審判指導與參考》2010年第2集（總第42集），法律出版社2011年版，第48頁。

16、“小產權房”不屬于違法建筑。

對于“小產權房”，目前我國法律并沒有明確的規定。但是，顧名思義，“小產權房”是有產權即所有權屬性的房子，其所有權當然受國家法律保護，其并非違法建筑。比如，以農業科研用地立項在集體土地上開發的房地產，這種建筑物也取得了規劃許可，但是只能用于特定的用途，而如果在現實中這種建筑被作為商品房或者商業用房銷售，對于購房人來說其不能取得完全的產權，但是對于建造人（如農村集體經濟組織）來說則可以取得完全的產權。因此，在這種情況下不認定其為違法建筑。　　

要點索引：見仲偉珩：《從違法建筑的法律定位分析違法建筑糾紛的處理》，載最高人民法院民事審判第一庭編：《民事審判指導與參考》2010年第2集（總第42集），法律出版社2011年版，第42頁。

17、違法、違章的建筑物不得抵押。

違法、違章建筑物雖然也有所有人，但此種建筑物被禁止流通，所有人不得轉讓建筑物，因此此種建筑物屬于依法不得抵押的財產。《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第四十八條規定：“以法定程序確認為違法、違章的建筑物抵押的，抵押無效。”人民法院在認定違法、違章建筑的抵押無效時，要以對建筑物有權作出違法、違章認定的管理部門的終局認定為條件。在抵押權訴訟過程中，建筑物未被確認為違法、違章建筑的，法院可以認定抵押有效，即便此后該建筑物被認定為違法、違章建筑，法院的裁決仍不受影響，但因抵押物不能轉讓，抵押權人不能實現抵押權，抵押人為此應當承擔相應的賠償責任。

要點索引：見曹士兵著：《中國擔保制度與擔保方法（第三版）》，中國法制出版社2014年版，第221頁。

18、以違法建筑設定抵押的合同無效，但在一審法院辯論終結前違法建筑補正為合法建筑的，則應認定抵押合同有效。　　

《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第四十八條規定：“以法定程序確認為違法、違章的建筑物抵押的，抵押無效。”該條中的“抵押無效”應指的是抵押合同無效，而非抵押權不成立的意思。對于違法建筑的設定抵押來說，不能取得登記從而不能產生物權變動的效力自無異議。而債權合同往往在當事人之間發生效力，其很少影響第三人的利益。

因此，如果抵押合同當事人請求人民法院確認抵押合同效力的，并且在一審法院辯論終結前違法建筑補正為合法建筑的，則應認定抵押合同有效。但是，在此情形下，抵押權由于未登記，因此并未發生物權效力，該抵押物只能作為抵押人的普通財產來承擔普通債務的清償責任。

要點索引：見仲偉珩：《從違法建筑的法律定位分析違法建筑糾紛的處理》，載最高人民法院民事審判第一庭編：《民事審判指導與參考》2010年第2集（總第42集），法律出版社2011年版，第49頁。

19、承包人對于違法建筑的建設工程可以享有法定抵押權，即建設工程價款優先受償權。　　

建設工程價款優先受償權的主要保護目的在于因墊資、工人的工資而附加在建設工程的部分。因此，在該建設工程未被拆除之前，工程價款對該工程的優先受償權是肯定的。雖然該違法建筑并不能拍賣，但是如果該抵押物事實上基于租賃或者使用關系而存在價值的話，工程價款受償權人可以基于抵押權物上代位的規定而針對此租賃收益或者使用收益而獲得清償。另外，工程價款優先受償權并不要求登記，因此在違法建筑上成立優先權同物權法要求的登記體系也并不違反。

要點索引：見仲偉珩：《從違法建筑的法律定位分析違法建筑糾紛的處理》，載最高人民法院民事審判第一庭編：《民事審判指導與參考》2010年第2集（總第42集），法律出版社2011年版，第49—50頁。　

20、對于違法建筑的收益問題人民法院可以受理，并且根據對于違法建筑的實際投入來進行分配。

收益，是指物的或者權利的果實以及依物的或者權利的使用方法所取得的利益。從該定義可以看出，收益并沒有排除非權利之物的問題處理。事實上，收益包括使用利益和孳息，從違法建筑的收益來看，產生孳息的情況很少，主要集中在違法建筑的使用利益上。對于違法建筑的收益問題人民法院可以受理，并且根據對于違法建筑的實際投入來進行分配。

具體來說有以下幾個方面：

首先，違法建筑的收益歸建造人或者管理人；

其次，如果是合作開發違法建筑的，則違法建筑的收益應根據合作方的實際投入比例進行分配；

最后，違法建筑被買賣的，在買賣合同被認定無效之前的收益歸“買受人”。

要點索引：見仲偉珩：《從違法建筑的法律定位分析違法建筑糾紛的處理》，載最高人民法院民事審判第一庭編：《民事審判指導與參考》2010年第2集（總第42集），法律出版社2011年版，第47—48頁。

整理 | 徐中興  來源 | 遠筑房地產法律服務網