來源：民事法律參考

裁判要旨

違章建筑無法登記只能導致所有權不能轉移，轉讓的房屋是否屬于違章建筑不是導致合同無效的法定因素，不影響房屋買賣合同的效力。

本院認為：1.關于新證據的問題。百貨公司共提交兩份新證據即2012年8月13日滕州市規劃局出具的《關于對滕州市百貨總公司商務辦公樓違法建設的性質認定意見》與2012年8月20日滕州市城市管理局出具的《責令限期拆除決定書》，證明訴爭房產系違法建筑。2004年3月19日，《中共滕州市委辦公室滕州市人民政府辦公室關于印發的通知》表明，滕州市委、市政府開始對善國路進行升級改造工程。2004年5月19日，《滕州市人民政府關于善國路綜合升級改造相關政策的意見》規定，對原屬劃撥方式取得的經營性用地，在原經營性建筑物所占土地面積范圍內，允許用地者依照城市規劃要求，按照善國路綜合升級改造指揮部批準的方案，由指揮部核發《善國路升級改造建設工程許可證》……。2004年4月12日，滕州市善國路綜合升級改造指揮部《關于對市百貨公司沿街建筑物升級改造的回復意見》表明，涉案房屋是由百貨公司上報的拆舊建新的建設項目，滕州市善國路綜合升級改造指揮部對此是認可的。2004年11月19日，滕州市建筑工程管理局為百貨公司頒發了《棗莊市建設工程施工許可證》，同意其建設善國北路2800平方米房屋。2004年11月26日，百貨公司與中標人滕州市金長城建安公司簽訂《建設工程施工合同》，開始興建百貨公司的綜合樓、辦公樓。以上事實可以表明，百貨公司的綜合樓、辦公樓是在善國路綜合升級改造指揮部的認可下建設的，建設時具備合法相關手續。雖然涉案房屋建成后多年，滕州市規劃局出具的《關于對滕州市百貨總公司商務辦公樓違法建設的性質認定意見》與滕州市城市管理局出具的《責令限期拆除決定書》認定涉案土地系國有劃撥土地，涉案房屋未取得規劃許可證，房屋為違章建筑，但不能以此作為認定該案房屋買賣協議無效的依據。首先，由于動產與不動產的分類是依據財產的物理屬性，即使建造行為違法，也不能改變違章建筑的不動產屬性；其次，雖然違章建筑不能辦理所有權登記，但建造人可以遵循基于事實行為發生物權變動的規則而取得所有權；第三，百貨公司在房屋建設過程中未履行相關手續，未辦理規劃許可證，并非張百永的過錯。因此，即使涉案房屋被滕州市人民政府認定為違章建筑，建造人百貨公司對該建筑也享有不動產所有權。雖然百貨公司無法辦理物權登記，但無法登記只能導致所有權不能轉移，轉讓的房屋是否屬于違章建筑不是導致合同無效的法定因素，不影響房屋買賣合同的效力。因此，百貨公司提交上述證據不足以推翻二審判決，不符合《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第一項規定的新證據的條件。

2.關于房屋買賣協議效力的問題。根據滕州市人民政府2012年7月7日出具的《證明》，百貨公司使用的位于善國北路39號的國有劃撥土地使用權，土地證號：滕國用（2003）第0738號。該劃撥土地上建造的房屋無規劃許可證、無房屋所有權證書。涉案土地系劃撥用地，根據《城市房地產管理法》第四十條的規定，以劃撥方式取得土地使用權，轉讓房地產時，應當報有批準權的人民政府審批。2006年9月20日，張百永和百貨的簽署《房產轉讓協議》后，百貨公司于2007年4月27日向滕州市國土資源局出具《滕州市百貨總公司關于上交部分劃撥土地的報告》，將出賣給張百永的善國北路39號（土地證：滕國用（2003）第0738號）部分劃撥土地上交掛牌出讓。該土地位置與范圍與《房產轉讓協議》上出賣的房產一致，面積約1800平方米，以實際測量為準。同日，百貨公司與張百永簽署《產權手續交接書》，將百貨公司持有的國有土地使用證一份交給張百永辦理產權分割出讓手續，由張百永負責提交報告給滕州市國土資源局及有關部門辦理掛牌出讓手續。2008年7月10日，滕州市人民政府作出滕政土字[2008]78號《滕州市人民政府關于收回滕州市百貨總公司國有建設用地使用權的批復》，同意收回百貨公司位于善國北路39號的部分國有建設用地使用權，土地實測面積2237平方米。2008年8月4日，滕州市土地儲備中心在滕州日報上發布《滕州市國土資源局國有建設用地使用權公開出讓公告》，涉案土地為2007-38號出讓宗地，競買保證金為300萬元。張百永繳納保證金參加競拍，但由于未能達到法定拍賣人數，該宗土地流拍。涉案房屋長期在百貨公司名下，沒有所有權證書，但從滕州市政府和國土資源局的相關文件也可以看出，各方當事人對該房屋屬于百貨公司名下房產并無異議。因此，張百永與百貨公司簽署《房產轉讓協議》是雙方當事人的真實意思，張百永愿意以750萬元購買涉案房屋，百貨公司愿意將涉案房屋賣于張百永，并協助起草了劃撥土地使用權收回并再次出讓的報告，配合張百永參與招拍掛的程序，從而取得涉案土地使用權，進而可以辦理地上房屋的所有權登記。由于程序原因，張百永未能成功摘牌，涉案土地并未出讓，仍在百貨公司名下。但張百永簽署合同的目的是取得涉案房屋，并非國有土地使用權。土地使用權是否能夠改變性質，不影響房屋買賣合同的效力。百貨公司和張百永可以通過共同促使土地改變性質來達到合同完全履行的目的，從而使張百永取得涉案房屋的權屬登記。因此，張百永和百貨公司之間《房產轉讓協議》并不違反法律、法規的禁止性規定，該協議合法有效，張百永具有請求商登紅返還房屋的請求權基礎。百貨公司主張《房產轉讓協議》無效，張百永無請求權基礎且其行為損害國家利益和百貨公司利益的申請理由不能成立。