最高人民法院民事判決書（2014）民提字第216號

關于《房地產買賣合同》的效力問題。《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第十四條規定，合同法第五十二條第（五）項規定的”強制性規定”，是指效力性強制性規定。《全民所有制工業企業轉換經營機制條例》、《國有資產評估管理辦法》以及《企業國有資產監督管理暫行條例》中關于國有資產轉讓應當進行評估、批準等程序的規定，系對履行出資人職責的機構及相關人員行為的規范，是法律對國有資產管理者課以的義務，要求管理者審慎地履行自己的職責，上述規定均屬規范內部程序的管理性規定，而非效力性強制性規定，不應影響國有企業與第三人簽訂合同的效力。

本案中，根據甘肅省人民政府國有資產監督管理委員會向二審法院出具的《省政府國資委關于甘肅青旅大廈產權問題的復函》，案涉資產由團省委作為主管部門承擔保值增值責任。

根據本院再審查明的事實，團省委曾向林嘉鋒、陳國良發函同意該項資產處置。對于案涉資產轉讓是否損害社會公共利益。本院認為，國有資產轉讓是國有企業經營權的體現。作為資產的管理者，有責任對資產保值增值，但亦應承擔市場經營的風險。《中華人民共和國物權法》第三條規定，國家實行社會主義市場經濟，保障一切市場主體的平等法律地位和發展權利。在市場經濟條件下，國有企業參與市場交易與其他市場主體地位平等，其資產利益不能等同于社會公共利益。

此外，甘肅青旅亦未提供證據證明房地產轉讓雙方存在惡意串通損害國有資產權益的情形。相反，從本院再審查明的事實看，首先，《房地產買賣合同》第九條明確約定，案涉房產產權無任何限定條件，亦不存在法律、法規規定禁止出售的其他情形。其次，甘肅青旅在仲裁中即提出確認《房地產買賣合同》無效的反請求，但在仲裁達成調解協議時，并未提出案涉房產轉讓未經評估、批準等問題。第三，50號調解書作出后，甘肅青旅和團省委又先后向林嘉鋒、陳國良發函，要求提高價款，亦未主張案涉房產不能轉讓。甘肅青旅提出，案涉房產共九層，其中第九層為加蓋，屬于違法建筑，買賣違章建筑的合同應為無效。

本院認為，首先，案涉房產其他部分系合法建筑，加蓋部分違法不應導致全部合同無效。其次，買賣違法建筑物的合同并非絕對無效。根據《中華人民共和國城鄉規劃法》第六十四條規定，未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定進行建設的，由縣級以上地方人民政府城鄉規劃主管部門責令停止建設；尚可采取改正措施消除對規劃實施的影響的，限期改正，處建設工程造價百分之五以上百分之十以下的罰款；無法采取改正措施消除影響的，限期拆除，不能拆除的，沒收實物或者違法收入，可以并處建設工程造價百分之十以下的罰款。本案中，雙方在《房地產買賣合同》及其后的50號調解書中，均明確加蓋部分已經過行政處罰，城鄉規劃主管部門并未要求限期拆除，該加蓋部分應屬于”尚可采取改正措施消除對規劃實施的影響的”保留使用建筑物，亦不應因此認定買賣合同無效。

綜上，本院認為，案涉《房地產買賣合同》為雙方真實意思表示，不存在《中華人民共和國合同法》第五十二條規定的情形，應為合法有效。雙方應本著誠實信用原則嚴格履行各自的合同義務，林嘉鋒和陳國良占用案涉房產不屬于無權占有，甘肅青旅要求林嘉鋒和陳國良返還案涉房產無法律依據。關于支付占用期間的房屋使用費問題。《房地產買賣合同》第七條約定，林嘉鋒、陳國良認可現有的房屋租賃使用人甘肅省生殖保健院使用的范圍，合同約定的房產買賣后由甘肅省生殖保健院繼續按照上述范圍使用。從上述約定看，房產的交付時間應為《房地產買賣合同》簽訂時。也即甘肅青旅是按照合同約定交付房產，現合同合法有效，甘肅青旅交付房產的行為系履行合同的行為，故甘肅青旅要求支付占用期間的房屋使用費無法律依據。          

來源：民事法律參考