從該條文不難看出，其目的是限制開發商將便利業主生活的車位、車庫以高價出售給小區外的人員。然而，在該條文的實際適用過程中，仍然存在著許多問題。首先，滿足業主需要的首先該如何理解？是否可以理解為優先？業主的需要是潛在需要還是現實需要？對這些問題的不同解釋會導致法律適用產生不同的結果。因此，只有對該條文中首先滿足業主需要進行準確界定，才能切實保障各方利益，避免不必要的矛盾。同時，首先滿足業主需要明確規定為應當，則該規范是否為強制性規定？若違反該規定，應追究違法者何種責任？對其性質的定性及責任的判定，有利于業主在權利受損時尋求有力的法律救濟。

首先滿足業主需要概述

首先應理解為將業主購買或承租車位、車庫的權利置于第一位。只有業主在合理價格區間無力購買或無購買（承租）意愿時，才能將該車位、車庫出售給他人。就業主而言，可以簡單理解為購買商品房的群體。《民法典》（物權編）第二百七十一條明確規定，業主對建筑物的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權。車位、車庫雖然不屬于住宅、經營性用房，但被等專有部分所包涵。然而，這里的業主應是狹義的業主，即購買了住宅，經營性用房的人。如果將購買車位、車庫的人歸為業主，則與《民法典》（物權編）第二百七十六條中的車位、車庫應當首先滿足業主的需要相悖。依法律行為效力，將法律規范分為任意性規范與強制性規范。有學者認為，就《民法典》（物權編）第二百七十六條的規定而言，首先滿足業主需要屬于強制性規范，這說明開發商必須首先滿足業主的車位、車庫需要。如果存在違反該項規定的行為，則應歸于無效。然而，將其認定為強制性規范有兩方面不妥。一是如果將該規定認定為強制性規定，則無法保證交易安全。二是依學理而言，只有嚴重損害國家和公共利益，存在嚴重違法性的情況，才能被確定為無效，而業主這一權利主體代表的僅僅是私人關系。因此，將首先滿足業主需要視為授權第三人規范，能切實保障業主在需要得不到首先滿足的情況下，依法行使撤銷權，以獲得權利救濟。 違反首先滿足業主需要的法律后果

首先滿足業主需要這一規定定性為授權第三人規范，在違反首先滿足業主規定的情況下，未被首先滿足的業主應當有權請求人民法院撤銷對其利益有損的交易行為，或請求確認該交易行為無效，以一年除斥期間為限。就車位、車庫沒有首先滿足業主需要構成違約責任還是侵權責任而言，首先，就開發商而言，若開發商與業主在購房合同中明確規定了開發商提供車位、車庫的義務而沒有履行，則可以追究開發商的違約責任。然而，開發商往往通過格式合同規避自身提供車位、車庫的義務，這增加了業主追究開發商違約責任的難度。因此，將追究開發商的違約責任轉變為其違反首先滿足業主需要規定的侵權責任，則顯得相對較為簡單。其次，對于業主而言，若業主在所在小區內未成功購買獲得車位或車庫，而只能在其他地方以高于本小區車位的價格購入，其從他處購買車位的價格與本小區車位價格的差額是業主的損失，業主在尋求權利救濟時，可以請求開發商就該部分進行賠償。

首先滿足業主需要的適用及解決

在實踐中，業主與開發商之間存在著各種各樣的矛盾，主要有以下幾種：一是購房者在認購房屋時，開發商往往要求購房者簽訂認購協議并在短時間內簽訂《商品房買賣合同》。二是開發商為在指定期限內交房，要求業主在交房前必須先行簽署所有收房資料才能收房，這導致業主在收房后發現問題，就只能請求開發商進行維修。三是開發商對小區內配套設施的承諾無法得到落實。

《民法典》（物權編）第二百七十六條明確表示，其針對的對象是建筑區劃內的車位、車庫。然而，是否可以在上述業主與開發商的矛盾中，將業主需要的內涵擴大，該規定適用于業主的其他權利？首先滿足業主需要作為一項授權第三人規范，對業主的權利救濟起著舉足輕重的作用。其次，業主需要的期限可理解為從購房合同簽訂之日起至業主身份結束時。最后，將首先滿足業主需要貫穿于業主權利的保護中，有利于業主化被動為主動，對我國業主權利保護有積極意義。除此之外，業主與物業也存在著矛盾。業主與物業的關系實質上是一種委托與被委托關系。業主的權利體現在對自己房屋享有現實所有權，對小區內的共有部分及自身所參與的共同事務享有管理權等；物業的權利則主要表現為物業管理權及取得報酬權。在實踐中，物業公司在行使管理權時，忽視業主基于《民法典》（物權編）第二百七十六條所獲得的權利，致使業主合法權利遭到侵害。我國的物業管理僅僅只有《物業管理條例》和《民法典》（物權編）這兩部法律對其加以規范。因此，將首先滿足業主需求這一規范適用于業主與物業之間確有必要。