民間借貸中為擔保債務的履行，而簽訂的房屋買賣合同是“無效”，還是“不成立”

案例簡介

　　王某(女)與李某(男)于2007年9月29日登記結婚，于2007年4月1日生育一子李小某。2011年10月份，李某一家所在片區被納入拆遷范圍，其與政府簽訂《騰退安置協議書》，李某一家以定向安置的方式獲得兩套安置房。2014年4月4日，李某與趙某簽訂《二手房買賣合同》，將上述兩套安置房以50萬元的價格轉讓給趙某。由于李某未按合同約定交付房屋，趙某遂向法院起訴，要求李某履行合同義務，交付涉案房屋并協助辦理房屋轉讓手續。法院審理時，王某和李小某作為案件利害關系人申請參加訴訟。王某和李小某主張李某與趙某簽訂的《二手房買賣合同》是為了擔保雙方之間的借貸合同的履行，并非合同雙方真實的意思表示，依法應認定為無效。法院經審理查明，2014年4月4日(與當事人簽訂房屋買賣合同為同一日)，李某向趙某借款50萬元，其中包括利息5萬元，可由李某向趙某出具的借條證明。法院認為，當事人以簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔保，借款到期后借款人不能還款，出借人請求履行買賣合同的，應當按照民間借貸法律關系審理。然而，就房屋買賣合同而言，由于雙方當事人并未達成一致的真實意思表示，因此涉案合同依法不能成立。被告主張案涉房屋買賣合同無效缺少事實與法律依據。

　　簡評

　　本案中，雙方當事人爭議焦點是為擔保借貸合同的履行而簽訂的房屋買賣合同到底是“無效”，還是壓根“不成立”。合同的未成立與合同的無效是訂立合同時可能出現的兩種結果。一般認為，合同成立是合同生效的前提。欠缺合同成立要件的，當事人之間不產生合同法律關系。而合同的無效是合同當事人之間存在合同法律關系，但該法律關系因缺少生效要件或違法法律的強制性規定，而不能按照當事人的自由意思發生效力。在民間借貸領域，為擔保借貸合同的履行，當事人簽訂的房屋買賣合同，由于并非其真實意思表示，依法不能成立。此時，由于當事人雙方根本不存在訂約的意思，應該認為二者之間不存在房屋買賣合同法律關系，而不是該房屋買賣無效。

作者 正義小律