次日，張三與李四簽訂《借款合同》及《擔(dān)保合同》，約定張三向李四借款50萬(wàn)元，李四將50萬(wàn)元支付給張三。張三向李四出具收據(jù)載明張三收到李四的購(gòu)房款150萬(wàn)元。后李四向張三催促還款未果，遂向法院起訴，要求張三將房屋過(guò)戶給自己并辦理所有權(quán)登記手續(xù)。庭審中張三承認(rèn)借款事實(shí)，表示愿意歸還李四50萬(wàn)元借款，但否認(rèn)房屋買(mǎi)賣(mài)事實(shí)，聲稱(chēng)簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同只是為了對(duì)借款進(jìn)行擔(dān)保。

1.本案的基本法律關(guān)系究竟是商品房買(mǎi)賣(mài)關(guān)系還是借貸關(guān)系？

《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十三條第一款的規(guī)定，當(dāng)事人以訂立買(mǎi)賣(mài)合同作為民間借貸合同的擔(dān)保，借款到期后借款人不能還款，出借人請(qǐng)求履行買(mǎi)賣(mài)合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)按照民間借貸法律關(guān)系審理。故本案的基本法律關(guān)系為借貸關(guān)系，即案由為借款合同糾紛，張三李四雙方簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》只是為了保證債務(wù)的履行而做出的擔(dān)保。

2.本案中張三李四雙方簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的性質(zhì)是？

（1）不是讓與擔(dān)保

《全國(guó)法院民商事審判工作會(huì)議紀(jì)要》第71條對(duì)讓與擔(dān)保進(jìn)行了規(guī)定，債務(wù)人或者第三人與債權(quán)人訂立合同，約定將財(cái)產(chǎn)形式上轉(zhuǎn)讓至債權(quán)人名下，債務(wù)人到期清償債務(wù)，債權(quán)人將該財(cái)產(chǎn)返還給債務(wù)人或第三人，債務(wù)人到期沒(méi)有清償債務(wù)，債權(quán)人可以對(duì)財(cái)產(chǎn)拍賣(mài)、變賣(mài)、折價(jià)償還債權(quán)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。合同如果約定債務(wù)人到期沒(méi)有清償債務(wù)，財(cái)產(chǎn)歸債權(quán)人所有的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該部分約定無(wú)效，但不影響合同其他部分的效力。

讓與擔(dān)保是指?jìng)鶆?wù)人或第三人為擔(dān)保債務(wù)的履行，將擔(dān)保物的所有權(quán)移轉(zhuǎn)于擔(dān)保權(quán)人，債務(wù)清償后，擔(dān)保物應(yīng)返還于債務(wù)人或第三人，債務(wù)人不獲清償時(shí)，擔(dān)保權(quán)人有權(quán)就該擔(dān)保物優(yōu)先受償?shù)囊环N擔(dān)保形式。案涉房屋只是進(jìn)行了網(wǎng)簽備案登記，未轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)，故購(gòu)房合同的性質(zhì)不是讓與擔(dān)保。

（2）是后讓與擔(dān)保

《全國(guó)法院民商事審判工作會(huì)議紀(jì)要》第45條規(guī)定了履行期屆滿前達(dá)成的以物抵債協(xié)議，其性質(zhì)為后讓與擔(dān)保，當(dāng)事人在債務(wù)履行期屆滿前達(dá)成以物抵債協(xié)議，抵債物尚未交付債權(quán)人，債權(quán)人請(qǐng)求債務(wù)人交付的，因此種情況不同于本紀(jì)要第71條規(guī)定的讓與擔(dān)保，人民法院應(yīng)當(dāng)向其釋明，其應(yīng)當(dāng)根據(jù)原債權(quán)債務(wù)關(guān)系提起訴訟。經(jīng)釋明后當(dāng)事人仍拒絕變更訴訟請(qǐng)求的，應(yīng)當(dāng)駁回其訴訟請(qǐng)求，但不影響其根據(jù)原債權(quán)債務(wù)關(guān)系另行提起訴訟。

當(dāng)事人在債務(wù)履行期屆滿前達(dá)成以物抵債協(xié)議，性質(zhì)為非典型擔(dān)保，依物權(quán)法定原則，其系債權(quán)性質(zhì)的擔(dān)保而非物權(quán)擔(dān)保，應(yīng)依民事法律行為效力的基本規(guī)則認(rèn)定效力，系諾成性合同。

后讓與擔(dān)保的擔(dān)保責(zé)任是在債務(wù)人未依約履行債務(wù)后才移轉(zhuǎn)標(biāo)的物，債權(quán)人取得的是期待權(quán)。本案中張三李四僅簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，未完成財(cái)產(chǎn)權(quán)利變動(dòng)公示的，不具有物權(quán)效力，李四只有權(quán)要求張三償還50萬(wàn)元借款，無(wú)權(quán)要求張三將案涉房屋過(guò)戶給自己。