兩位老人因借款需要與出借人簽訂房產(chǎn)處分授權(quán)委托書作為不能到期還債的一種擔保方式，后在不知情的情況下，房產(chǎn)被出借人出售并轉(zhuǎn)移所有權(quán)至第三人名下。這種情況下，房產(chǎn)處分是否有效?看看法官怎么說。

基本案情

　　2012年3月，年近八旬的王氏夫婦因急用錢向湯某借款130萬元，借款期限三個月，同時向湯某出具一份《授權(quán)委托書》，授權(quán)湯某在其不能償還到期債務時作為代理人負責處分其名下房產(chǎn)。后王氏夫婦歸還了部分借款，但因到期未能全部償還，向湯某請求延長給付期限。但就在這個期間，第三人李某找到王氏夫婦，以涉案房屋所有權(quán)人的身份要求王氏夫婦騰退房屋，并出示了房屋所有權(quán)證書，產(chǎn)權(quán)人是李某。此時王氏夫婦才發(fā)現(xiàn)，湯某早已在2014年9月以王氏夫婦的名義與李某簽訂房屋買賣合同，以240萬元低價將房屋出賣并過戶至李某名下。2015年7月，李某又將該房屋抵押給鄧某，主債權(quán)金額300萬元。由于涉案房屋是王氏夫婦養(yǎng)老的唯一住房，不可能搬離或出賣，對于整個賣房過程并不知情，情急之下王氏夫婦提起本案訴訟，要求確認湯某與李某之間所簽房屋買賣合同無效。庭審中經(jīng)調(diào)查，湯某和李某主張系銀行轉(zhuǎn)賬支付全部購房款，但無法提交支付購房款的銀行轉(zhuǎn)賬憑證，亦未能說明看房等交易流程的細節(jié)。

　　一審法院審理后認為，王氏夫婦與湯某均認可涉案房屋的委托行為系對雙方之間借款合同的擔保。湯某應以公平合理的價格出售涉案房屋給真實的購房人，定價應有利于王氏夫婦的利益，湯某無權(quán)隨意定價，亦無權(quán)隨意處置涉案房屋。現(xiàn)湯某和李某無法明確陳述對房屋的協(xié)商、看房等交易細節(jié)，亦無法提供支付購房款的銀行轉(zhuǎn)賬憑證，綜合案件證據(jù)、交易習慣以及生活常識等因素，難以認定雙方存在真實的房屋買賣關(guān)系。因此，一審法院支持了王氏夫婦要求確認合同無效的訴訟請求。李某不服，向北京市三中院提起上訴，二審維持原判。

案件分析

　　民間借貸活動中出現(xiàn)了新的擔保形式：有的債權(quán)人為了避免債務人無力償還借款，同時增加自己債權(quán)實現(xiàn)的可能性，往往在與借款人簽訂民間借貸合同的同時，又簽訂房屋買賣合同或委托售房合同，約定債務人不能償還欠款本息的，則將債務人的房屋出賣給出借人，以履行買賣合同或代為出售房屋并取得購房款作為雙方權(quán)利義務的終結(jié)方式。

　　很多老年人名下僅有一套房屋，供其長期居住生活，并以此養(yǎng)老，是其主要財產(chǎn)。出借人往往利用老年人急迫用錢的心理，以借款人簽訂售房委托書為前提條件，讓老年人授予其包括簽訂房地產(chǎn)買賣合同、收取房款、辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)等權(quán)利，也就是處分該房產(chǎn)的權(quán)利。因法律意識淡薄，老年人為盡快取得借款亦草率以房產(chǎn)作為擔保與出借人簽訂各種協(xié)議，并輕信出借方的許諾，認為即使無法按期還款，亦不可能真的失去房屋。但實際上，由于處分權(quán)是所有權(quán)最為關(guān)鍵的核心權(quán)利，一旦授予出借人，很可能導致在無力償還債務的情況下，出借人即要求履行雙方所簽房屋買賣合同，按照合同約定的明顯低價購買涉案房屋，或者直接以代理人的身份出售房屋給第三人并取得全部購房款。由于房屋價值和支付的借款金額差距較大，或者與市場價格嚴重不符，很可能損害借款人的利益，風險較大。如債權(quán)人將房屋出賣并過戶給他人，房屋所有權(quán)人很可能進一步起訴要求老人騰房。如果買受人并非惡意串通，而是善意第三人，則很難追回房屋，老人只能向出借方主張損失。

　　針對此案暴露出的問題，法官提示，在民間借貸的過程中，借貸雙方均應采取合法的方式維護自身的權(quán)益，特別是老年人應當增強法律意識，在進行借款前應當較為全面地了解貸款個人或公司，盡量選擇信譽良好、規(guī)模較大、資質(zhì)齊全的貸款人，采用抵押等法定的擔保方式擔保債務的履行。謹慎簽署委托書、授權(quán)書等授權(quán)性文件，尤其在以房產(chǎn)作擔保時，應充分考慮不能按時歸還借款的風險，在借款的各個環(huán)節(jié)注意保存相關(guān)證據(jù)，以保護自己的財產(chǎn)權(quán)益。

　　來源：北京法院網(wǎng)