某塑料制品公司與某福利縫印廠房屋租賃合同糾紛案

一、基本案情

2000年10月,某福利縫印廠（下稱縫印廠）將其廠房、辦公樓等租賃給某塑料制品公司（下稱塑料公司）使用，雙方未簽訂租賃合同，且塑料公司承租后一直未向縫印廠支付租賃費。2005年8月1日，塑料公司出具一份對賬說明，載明：欠縫印廠2000年10月至今的租賃費，需雙方繼續協商。2005年9月2日，縫印廠書面通知塑料公司解除租賃合同，并要求其在收到通知之日起三天內將廠房、辦公樓內的機械設施及其它物品搬走，同時交納租賃費522萬元。塑料公司未作出答復。2005年9月24日，縫印廠再次向塑料公司送達《限期搬離和交費通知書》，該《通知書》載明：若貴公司不按時搬離和交費，我單位將組織人員采取強行措施，同時向法院提起訴訟。2005年9月28日，塑料公司未告知縫印廠即自動撤走全部人員、搬走部分設備，留下部分設備存放在租賃的縫印廠廠房內，但其仍未支付租賃費。

二、一審審理情況

（一）訴辯意見

原告縫印廠訴稱：原告與被告存在租賃關系，因被告長期拖欠租賃費，原告主張解除雙方的租賃關系，同時要求被告支付租賃費522萬元，返還租賃的廠房、辦公樓。

被告塑料公司辯稱：雙方系合作關系，被告不應支付任何費用。且反訴要求縫印廠賠償其基建投資損失140萬元。訴訟過程中，一審法院依法委托某房地產估價事務所有限公司對縫印廠2000年10月至2005年12月31日出租廠房、辦公樓的租金進行評估，評估結論為租金306.59萬元；同時依法委托某會計師事務所對塑料公司反訴要求的基建投資損失進行審計鑒定，鑒定結論為總值469,939.27元。

（二）審理結果

一審法院認為：塑料公司與縫印廠雖未簽訂書面租賃合同，但塑料公司長期使用縫印廠的廠房、辦公樓，事實上已形成租賃關系。經估價，塑料公司拖欠縫印廠租賃費306.59萬元。縫印廠多次書面通知塑料公司解除租賃合同，搬走設備、返還租賃物，其理由充分應予以支持。塑料公司留在縫印廠內的圓織機等設備應自行搬走，縫印廠應予以配合。塑料公司反訴要求縫印廠賠償基建投資損失140萬元，其中469,939.27元，法院予以支持。超出部分因證據不足，法院不予支持。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第二百二十三條、二百二十六條、二百二十七條,《中華人民共和國民事訴訟法》第一百零八條、第六十四條，判決：一、解除縫印廠與塑料公司的租賃關系；二、塑料公司支付縫印廠租賃費306.59萬元；三、塑料公司自行搬走存放在縫印廠廠房內的設備，同時將租賃物返還給縫印廠；四、縫印廠支付給塑料公司基建投資損失469,939.27元；五、駁回塑料公司對縫印廠的其他反訴請求。上述二、四項折抵后，塑料公司支付縫印廠租賃費2,595,960.73元。

三、二審審理情況

（一）訴辯意見

塑料公司上訴稱：本案涉及的租賃房屋未經竣工驗收，租賃關系應屬無效；關于房屋租金的鑒定結論依法不能作為證據使用；塑料公司的基建投資應為145萬余元。

被上訴人縫印廠辯稱：1、租賃房屋未經驗收不影響租賃關系的效力。2、原審法院依據房地產估價報告做出判決，符合法律規定。3、原審法院根據塑料公司的申請，委托鑒定機構對其裝修改造投資進行司法鑒定，并依據鑒定結果做出判決并無不當。

（二）審理結果

二審法院認為：關于雙方租賃關系的效力問題，塑料公司與縫印廠雖然沒有簽訂書面租賃合同，但從塑料公司多年使用縫印廠的廠房、辦公樓等情況看，雙方之間存在著事實上的租賃關系。該租賃關系不違背當事人的意思表示，租賃關系合法有效。由于租賃關系是否有效成立與租賃物是否經過竣工驗收屬于不同法律關系，因此，即使涉案房屋未經竣工驗收，亦不影響雙方租賃關系的有效成立。評估報告從程序到內容均符合法律規定，其評估報告依法應作為有效證據予以采信。對基建投資的數額應以鑒定為準。綜上，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十二條、第一百五十三條第一款第（一）項之規定，判決：駁回上訴，維持原判。

四、律師評析

本案系房屋租賃糾紛，雙方爭議的主要問題是出租人的房屋未經竣工驗收，租賃關系是否有效。

我國合同法第五十二條第（五）項規定，違反法律、行政法規強制性規定的合同無效。最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（一）》第四條規定，合同法實施以后，人民法院確認合同無效，應當以全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規為依據，不得以地方性法規、行政規章為依據。但是對于何為“強制性規定”，法律沒有規定。

法理學上一般將強制性規定稱為“強制性規范”，與指導性規范相對，指行為主體必須作為或不作為的規范。所謂法律、行政法規的強制性規定，就是法律或行政法規中的強制性規范，它是指無條件的、絕對必須遵守的規范，不允許當事人按照協議確定，只允許執行法律規定的條件。一般而言，禁止性規范、義務性規范都是強制性規范。義務性規范是直接要求人們作為或不作為的規范，規定作為義務的義務性規則，通常采用“應當”、“應該”、“必須”等術語；規定不作為義務的義務性規則常使用“不得”、“禁止”、“嚴禁”等術語，或者在描述行為模式后加上不利的法律后果。我們需要注意區分強制性規范與賦權規范，因為賦權規范在形式上有時也會使用“應”或“必須”、“不得”等字樣，但二者在對民事行為效力的影響方面則存在明顯不同。一般認為，強制性規范是強制人們為或不為一定行為的規范，屬于行為規范；而賦權規范則是界定私法上形成及處分權利義務界限的規范，系權限規范。因賦權規范并不禁止或強制人們為一定的行為，故對賦權規范并不存在真正的“違反”問題，法律行為逾越處分界限者，并非無效，這與違反強制性規范導致民事行為無效明顯不同。在民事法律中存在許多貌似強制性規范的賦權規范，因為缺乏效力條款的支撐而不具有影響民事行為效力的效果，這樣在現實生活中就會存在大量“并非無效但需處罰”的民事行為。例如，《中華人民共和國建筑法》第六十一條第二款“建筑工程竣工經驗收合格后，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。”該規定是調整建設施工合同雙方權利義務關系的條款，是對施工單位設定的義務。因該條款規定并非效力性規定，故違反該規定將未經竣工驗收的房屋交付使用的行為雖應承擔相應的行政法律責任，但并非無效，不能因建筑物未經驗收而否認將其交付使用的民事行為的效力。

就本案而言，塑料公司使用縫印廠的廠房、辦公樓長達5年之久，雙方雖然沒有簽訂租賃合同，但從塑料公司出具的《對賬說明》來看，雙方存在租賃關系是不爭的事實。出租人縫印廠交付給承租人塑料公司使用的房屋雖未經竣工驗收，但因該行為違反的并非強制性規定中的效力性條款，因此租賃關系合法有效。

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