一、基本案情

2000年10月,某福利縫印廠（下稱縫印廠）將其廠房、辦公樓等租賃給某塑料制品公司（下稱塑料公司）使用，雙方未簽訂租賃合同，且塑料公司承租后一直未向縫印廠支付租賃費(fèi)。2005年8月1日，塑料公司出具一份對(duì)賬說明，載明：欠縫印廠2000年10月至今的租賃費(fèi)，需雙方繼續(xù)協(xié)商。2005年9月2日，縫印廠書面通知塑料公司解除租賃合同，并要求其在收到通知之日起三天內(nèi)將廠房、辦公樓內(nèi)的機(jī)械設(shè)施及其它物品搬走，同時(shí)交納租賃費(fèi)522萬元。塑料公司未作出答復(fù)。2005年9月24日，縫印廠再次向塑料公司送達(dá)《限期搬離和交費(fèi)通知書》，該《通知書》載明：若貴公司不按時(shí)搬離和交費(fèi)，我單位將組織人員采取強(qiáng)行措施，同時(shí)向法院提起訴訟。2005年9月28日，塑料公司未告知縫印廠即自動(dòng)撤走全部人員、搬走部分設(shè)備，留下部分設(shè)備存放在租賃的縫印廠廠房內(nèi)，但其仍未支付租賃費(fèi)。

二、一審審理情況

（一）訴辯意見

原告縫印廠訴稱：原告與被告存在租賃關(guān)系，因被告長期拖欠租賃費(fèi)，原告主張解除雙方的租賃關(guān)系，同時(shí)要求被告支付租賃費(fèi)522萬元，返還租賃的廠房、辦公樓。

被告塑料公司辯稱：雙方系合作關(guān)系，被告不應(yīng)支付任何費(fèi)用。且反訴要求縫印廠賠償其基建投資損失140萬元。訴訟過程中，一審法院依法委托某房地產(chǎn)估價(jià)事務(wù)所有限公司對(duì)縫印廠2000年10月至2005年12月31日出租廠房、辦公樓的租金進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估結(jié)論為租金306.59萬元；同時(shí)依法委托某會(huì)計(jì)師事務(wù)所對(duì)塑料公司反訴要求的基建投資損失進(jìn)行審計(jì)鑒定，鑒定結(jié)論為總值469,939.27元。

（二）審理結(jié)果

一審法院認(rèn)為：塑料公司與縫印廠雖未簽訂書面租賃合同，但塑料公司長期使用縫印廠的廠房、辦公樓，事實(shí)上已形成租賃關(guān)系。經(jīng)估價(jià)，塑料公司拖欠縫印廠租賃費(fèi)306.59萬元?？p印廠多次書面通知塑料公司解除租賃合同，搬走設(shè)備、返還租賃物，其理由充分應(yīng)予以支持。塑料公司留在縫印廠內(nèi)的圓織機(jī)等設(shè)備應(yīng)自行搬走，縫印廠應(yīng)予以配合。塑料公司反訴要求縫印廠賠償基建投資損失140萬元，其中469,939.27元，法院予以支持。超出部分因證據(jù)不足，法院不予支持。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第二百二十三條、二百二十六條、二百二十七條,《中華人民共和國民事訴訟法》第一百零八條、第六十四條，判決：一、解除縫印廠與塑料公司的租賃關(guān)系；二、塑料公司支付縫印廠租賃費(fèi)306.59萬元；三、塑料公司自行搬走存放在縫印廠廠房內(nèi)的設(shè)備，同時(shí)將租賃物返還給縫印廠；四、縫印廠支付給塑料公司基建投資損失469,939.27元；五、駁回塑料公司對(duì)縫印廠的其他反訴請求。上述二、四項(xiàng)折抵后，塑料公司支付縫印廠租賃費(fèi)2,595,960.73元。

三、二審審理情況

（一）訴辯意見

塑料公司上訴稱：本案涉及的租賃房屋未經(jīng)竣工驗(yàn)收，租賃關(guān)系應(yīng)屬無效；關(guān)于房屋租金的鑒定結(jié)論依法不能作為證據(jù)使用；塑料公司的基建投資應(yīng)為145萬余元。

被上訴人縫印廠辯稱：1、租賃房屋未經(jīng)驗(yàn)收不影響租賃關(guān)系的效力。2、原審法院依據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告做出判決，符合法律規(guī)定。3、原審法院根據(jù)塑料公司的申請，委托鑒定機(jī)構(gòu)對(duì)其裝修改造投資進(jìn)行司法鑒定，并依據(jù)鑒定結(jié)果做出判決并無不當(dāng)。

（二）審理結(jié)果

二審法院認(rèn)為：關(guān)于雙方租賃關(guān)系的效力問題，塑料公司與縫印廠雖然沒有簽訂書面租賃合同，但從塑料公司多年使用縫印廠的廠房、辦公樓等情況看，雙方之間存在著事實(shí)上的租賃關(guān)系。該租賃關(guān)系不違背當(dāng)事人的意思表示，租賃關(guān)系合法有效。由于租賃關(guān)系是否有效成立與租賃物是否經(jīng)過竣工驗(yàn)收屬于不同法律關(guān)系，因此，即使涉案房屋未經(jīng)竣工驗(yàn)收，亦不影響雙方租賃關(guān)系的有效成立。評(píng)估報(bào)告從程序到內(nèi)容均符合法律規(guī)定，其評(píng)估報(bào)告依法應(yīng)作為有效證據(jù)予以采信。對(duì)基建投資的數(shù)額應(yīng)以鑒定為準(zhǔn)。綜上，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十二條、第一百五十三條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決：駁回上訴，維持原判。

四、律師評(píng)析

本案系房屋租賃糾紛，雙方爭議的主要問題是出租人的房屋未經(jīng)竣工驗(yàn)收，租賃關(guān)系是否有效。

我國合同法第五十二條第（五）項(xiàng)規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的合同無效。最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（一）》第四條規(guī)定，合同法實(shí)施以后，人民法院確認(rèn)合同無效，應(yīng)當(dāng)以全國人大及其常委會(huì)制定的法律和國務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)。但是對(duì)于何為“強(qiáng)制性規(guī)定”，法律沒有規(guī)定。

法理學(xué)上一般將強(qiáng)制性規(guī)定稱為“強(qiáng)制性規(guī)范”，與指導(dǎo)性規(guī)范相對(duì)，指行為主體必須作為或不作為的規(guī)范。所謂法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，就是法律或行政法規(guī)中的強(qiáng)制性規(guī)范，它是指無條件的、絕對(duì)必須遵守的規(guī)范，不允許當(dāng)事人按照協(xié)議確定，只允許執(zhí)行法律規(guī)定的條件。一般而言，禁止性規(guī)范、義務(wù)性規(guī)范都是強(qiáng)制性規(guī)范。義務(wù)性規(guī)范是直接要求人們作為或不作為的規(guī)范，規(guī)定作為義務(wù)的義務(wù)性規(guī)則，通常采用“應(yīng)當(dāng)”、“應(yīng)該”、“必須”等術(shù)語；規(guī)定不作為義務(wù)的義務(wù)性規(guī)則常使用“不得”、“禁止”、“嚴(yán)禁”等術(shù)語，或者在描述行為模式后加上不利的法律后果。我們需要注意區(qū)分強(qiáng)制性規(guī)范與賦權(quán)規(guī)范，因?yàn)橘x權(quán)規(guī)范在形式上有時(shí)也會(huì)使用“應(yīng)”或“必須”、“不得”等字樣，但二者在對(duì)民事行為效力的影響方面則存在明顯不同。一般認(rèn)為，強(qiáng)制性規(guī)范是強(qiáng)制人們?yōu)榛虿粸橐欢ㄐ袨榈囊?guī)范，屬于行為規(guī)范；而賦權(quán)規(guī)范則是界定私法上形成及處分權(quán)利義務(wù)界限的規(guī)范，系權(quán)限規(guī)范。因賦權(quán)規(guī)范并不禁止或強(qiáng)制人們?yōu)橐欢ǖ男袨?，故?duì)賦權(quán)規(guī)范并不存在真正的“違反”問題，法律行為逾越處分界限者，并非無效，這與違反強(qiáng)制性規(guī)范導(dǎo)致民事行為無效明顯不同。在民事法律中存在許多貌似強(qiáng)制性規(guī)范的賦權(quán)規(guī)范，因?yàn)槿狈πЯl款的支撐而不具有影響民事行為效力的效果，這樣在現(xiàn)實(shí)生活中就會(huì)存在大量“并非無效但需處罰”的民事行為。例如，《中華人民共和國建筑法》第六十一條第二款“建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用?！痹撘?guī)定是調(diào)整建設(shè)施工合同雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系的條款，是對(duì)施工單位設(shè)定的義務(wù)。因該條款規(guī)定并非效力性規(guī)定，故違反該規(guī)定將未經(jīng)竣工驗(yàn)收的房屋交付使用的行為雖應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的行政法律責(zé)任，但并非無效，不能因建筑物未經(jīng)驗(yàn)收而否認(rèn)將其交付使用的民事行為的效力。

就本案而言，塑料公司使用縫印廠的廠房、辦公樓長達(dá)5年之久，雙方雖然沒有簽訂租賃合同，但從塑料公司出具的《對(duì)賬說明》來看，雙方存在租賃關(guān)系是不爭的事實(shí)。出租人縫印廠交付給承租人塑料公司使用的房屋雖未經(jīng)竣工驗(yàn)收，但因該行為違反的并非強(qiáng)制性規(guī)定中的效力性條款，因此租賃關(guān)系合法有效。

來源：網(wǎng)絡(luò)